6月27日、7月1日，《中国商报》官方微博和报纸先后发布“十多天仅需2万至3万元！” 广州中介与开发商“内应外合”购买住房公积金》《东莞房价暗流涌动：现一站式医保诈骗官员已介入调查》等报道引起外界广泛关注，从而揭露了广州中山开发商与房产中介机构联手通过公积金诈骗来逃避限贷新政的秘密。因此，深圳市政府也紧急部署出台了《关于严厉打击虚假社会信用行为的通知》。保障凭证避免违反本市住房贷款限贷新政策》，将大力查处伪造社保凭证购房行为。
然而，记者在调查过程中发现，有不少知名民企在为不具备外省购房资格的消费者购买写字楼公积金的操作中，通过骗取公积金的行为来规避贷款限制。 。 其中，保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，下称“保利地产”）因其国有企业的身份而受到越来越多的关注。
值得一提的是，虽然保利地产相关负责人在接受记者专访时表示，公积金诈骗并非公司组织，可能是工作人员个人行为，但据记者了解，在一二线城市加仓的保利地产近年来大踏步前进。 ，“买买买”的模式让其迅速步入规模化扩张之路，而在外部融资环境不景气、增量领域限贷频出的情况下，保利地产面临的实际压力地产跟随快，成交量也不小。
而在离此不远的2017年底股东大会上，保利地产监事会主席宋光举曾大胆表态，除了常规扩张外，公司还将采用招投标等方式。 、兼并、整合使公司总经理规模重新回到前三名。 不过，根据最新统计，2018年上半年房地产销售前十名中，保利地产暂居碧桂园、恒大、万科之后排名第四。 1000万元，与第一的碧桂园相差2000万元以上。
公积金诈骗
据本报7月2日发表的题为《东莞房价暗流：官方现介入一站式公积金诈骗调查》的报道称，广州当地多家房产机构和开发商联手进行了一次“公积金诈骗”调查。制止公积金诈骗形式。 ，为不具备购房资格的外省人购买房产，“顶”住当地房地产贷款限制政策。 报告发表后，引起社会广泛关注。 调查贷款限额后全市公积金情况。
记者调查发现，在广州，类似的行业公开秘密早已屡见不鲜，但保利地产作为国企，也曾短时间涉足其中，难免引发关注。 在一家房产中介的带领下，保利生态城·保利灵秀山项目的工作人员告诉记者，“社保问题可以解决，只要钱可以，具体细节可以商量。”
据保利灵秀山工作人员介绍，灵秀山项目是保利生态城三期，以高层豪宅为主。 该地块面积2.8万平方米，目前存量房屋仅数十套。 价格约为每平方米21000至2.2亿元。
因此，保利地产相关负责人在接受记者专访时表示，“涉案项目确实与相关房产经纪公司有合作，如果发生，也不会违反政府相关新政策。”公积金诈骗可能是外部中介或个人销售行为，而不是公司层面的行为。一旦发现，我们将予以处罚。”
根据广州市政府出台的一系列房地产调控措施要求，自2017年4月11日起，非深圳户籍家庭必须提供近2年内在深圳缴纳1年以上的个人订购第一套公寓时的年数。 所得税或社会保障证明。 这也标志着深圳市即将进入“五限”时代，外省人来广州炒房的现象得到有效遏制。
事实上，深圳整体房价成交量下降已是不争的事实。 相关统计数据显示，2016年，深圳市新建商品住宅网上合同销售面积1061.88万平方米，增长1.4%，其中商品住宅销售面积887.71万平方米，增长1.4%。 9.2%。 截至2017年，新建商品住宅网上合同销售面积811.54万平方米，增长23.6%保利房地产东莞，其中商品住宅销售面积556.62万平方米，增长37.3%。
据公司2017年中报显示，保利地产目前在深圳拥有项目14个，总投资约230万元，可售建筑面积约270.94万平方米。 截至目前，累计签约面积188.27万平方米。 也就是说，保利地产在广州的项目全部体现在贷款限制的控制上。
扩张担忧
事实上，广州并不是唯一受到限制的地方。 对于加仓一二线城市的保利地产来说，房地产调控新政始终如影随形。
记者整理保利地产项目数据发现，保利地产2017年规划或在建项目521个，其中339个位于贷款限贷城市，占规划或在建项目总数的65.06% 。 根据保利地产2017年中报数据，保利地产2017年销售业绩的核心贡献来源仍集中在一二线城市，占比82%，三线城市销售占比一、四线城市增长10个百分点，达到18%。 三、四线贡献的增加主要得益于珠三角城市群全覆盖带来的业绩贡献。
不过，有限的贷款并没有阻止保利的扩张。 据了解，2017年，保利地产累计签约面积2242万平方米，环比下降40.3%； 2018年一季度，保利地产签约面积592.76万平方米，环比下降41.7%。 据最新统计，2018年上半年房地产销售中，保利地产销售面积1378.2万平方米。
快速下滑的背后，是保利地产对规模的渴望。 在今年年底的股东大会上，保利地产监事会主席宋光举提出，不仅要常规扩张，还要通过竞价、兼并、整合等方式，使公司总规模能够重回前三名。
据了解，在并购合作方面，2017年，保利地产通过并购等合作形式共获得81个项目，新开工面积2190万平方米，达到48%占农用地扩张总面积。 2017年，保利地产还通过招投标、增资扩股等方式并购了60家非同一控制企业，并购成本达到154.34万元。
2018年一季度，短短3个月内，保利地产再拓展海外项目33个，面积达717万平方米； 与此同时，国内还新开发了纽约项目。
保利地产规模扩张看似保持“高增长”，但尚未“兑现”保利地产行业排名。 据最新统计，2018年上半年销量前十名的房地产中，保利地产以1997.5万元的销售额位列碧桂园、恒大、万科之后位列第四。 相差超过2000万元，而据科瑞统计，其销售面积为1378.2万平方米，排名第五，与第一名碧桂园相差2974.2万平方米。
快速扩张之下，保利地产的负债率也在一路下降。 中报数据显示，保利地产2017年负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%。
据悉，保利地产规模扩张的背后，承受着现金流大幅净流出的压力。 中报数据显示，由于扩张总量减少以及合作项目投资减少，保利地产2017年经营活动产生的现金流量净额为-292.95亿元，较今年同期的340.53亿元激增186.03%。
2018年一季度，现金流再次出现净流出。 数据显示，2018年，保利地产经营活动产生的现金流量净额达-262.72万元，环比下降91.05%。
据悉，由于投标现金总额减少，投资活动产生的现金流量净额也有所减少。 数据显示，2017年投资活动产生的现金流量净额为-169.5亿元，环比下降29.08%。 2018年一季度，保利地产投资活动产生的现金流量净额为-25.21亿元，环比增长62.53%。
记者注意到，保利地产一方面不断扩张，但另一方面却面临现金流大幅净流出的压力。 为加快公司资金周转，保利地产面临压力。 “舔血”什么的。
借款
快速扩张之下，资本从何而来？ 记者注意到，为了押注“前三”，保利地产几乎用尽了各种融资方式，而在房企融资环境趋紧的情况下，如何“解渴”成为了一个难题。对保利地产来说是一次重要的考验。
此外，仅去年一年，保利地产就发行了两张中期票据，共筹集资金25万元。 其中，去年4月20日，保利地产发行2018年第一期中期票据（18保利地产MTN001），期限两年，发行金额5万元，发行利率4.59%； 第二期中期票据（18保利地产MTN002）期限也为3年，发行总额20万元，利率4.88%。
据悉，为满足其海外资金需求，保利地产全资子公司恒力（台湾）地产有限公司在境外发行5亿港元三年期固定利率可转债通过其全资境外子公司PolyRealEstate Finance Ltd.可转债票面利率为3.95%，可转债利润率为5年期日本国债利润率T加155个基点，可转债发行价格为每100 卢布相当于 99.426 港元。 值得一提的是，受人民币兑欧元贬值影响保利房地产东莞，包括保利地产在内的不少房企未来将面临较大的支付压力。
根据公司2018年累计新增欠款公告显示，截至去年2月底，保利地产欠款余额为2353.79万元，较年末欠款2031.22万元减少322.57万元。 2017年月度累计欠款占上年末净资产1551.39万元的20.79%。 记者注意到，报告新增欠款披露中，交通银行抵押贷款241.4万元，占比15.56%，公司债、企业债、金融债等31.17万元，占比2.01% 、其他欠款50万元，占比3.22%。
值得一提的是，根据公司发布的《2017年度募集资金存放及实际使用情况专项报告》，保利地产1月份获准以非公开发行股票方式募集资金约90万元。 2016年（实际净募资金额89.08万元）目前，募集项目投资金额也进行了部分调整。 记者注意到，本次募集资金已多次用于临时补充流动资金。 其中，今年6月，公司向募资账户返还35万元。 经2017年第四届临时监事会审议批准，公司仍可将不超过18.5万元的有限募集资金用于暂时补充流动资金。 据悉，截至今年年底，公司已筹集资金约13.97万元用于补充流动资金。
