1. 两者的定义：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命在一年以上、单位价值较高的有形资产。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。
分析：
从上述定义不难看出，持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或者经营管理； 持有投资性房地产的目的是为了投资、获取近期收益或坐拥升值空间。 。
2.两者涵盖的范围：
固定资产主要包括：①房屋、建筑物； ②一般办公设备； ③专用设备； ④运输设备； ⑤机械设备等
投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权； ②持有并准备增值后转让的土地使用权； ③租赁建筑物等。
分析：
从上述两者所涵盖的物质形态范围来看，固定资产不仅包括用于办公场所生产经营的房产，还包括机器设备等其他资产； 而投资性房地产仅包括房地产。
3、两种记账模式：
取得固定资产时，一般计入固定资产原值；
投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模型对投资性房地产进行后续计量；
分析：
固定资产只能采用成本模式核算； 投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式进行核算； 但需要注意的是，同一企业只能使用一种模型对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时使用两种模型。 测量模式。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产税务处理与会计处理的差异主要表现在以下两个方面：
（1）根据会计准则，资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，必须计入当期损益。 然而，出于税收目的投资性房地产 固定资产，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，而必须进行计算。 税收调整。
（2）会计准则确认的投资性房地产属于税法规定的固定资产或无形资产类别。 因此，公允价值模式下虽然在会计中不计提和确认折旧，但仍需要按照税法规定计提折旧。 该政策计算折旧扣除并调整应税收入。
使用不同模型的优缺点分析
1、采用成本模式时，会计只需按照收入实现的原则确认收入，并按照折旧或摊销确认成本投资性房地产 固定资产，会计处理简单； 采用公允价值模式时，除了按照收入实现的原则确认收入外，还应以公允价值为基础。 重新计量投资性房地产价值的变化。 更复杂的是公允价值确定的问题。 因此，在实际工作中，很多企业通常采用成本模型。
2、对利润的影响，由于成本模式下计提折旧和减值准备，资产账面价值不断减少，故当期利润减少； 但在公允价值模式下，无需计提折旧和摊销，本期费用有所减少。 此外，近年来房地产大幅升值，资产负债表日资产公允价值有所上升。 由此产生的重估升值计入当期收入。 这部分收入虽然没有现金支持，但却构成了企业利润的一部分。 因此，一般来说，在房地产大幅升值的背景下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利影响。
4. 两者的折旧计算：
固定资产按照不同的固定资产类别进行分类。 购买（或自建）的原值作为折旧的基础。 企业在生产经营过程中因使用固定资产在使用寿命内摊销的固定资产消耗；计提折旧；
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。 投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整。 公允价值与原账面价值之间的差额，计入当期损益。 。
分析：
正常使用的固定资产一般需要计提折旧； 但是，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧。
5. 两者扣除方法
根据国家税务总局2016年第15号公告规定，一般纳税人营业税改征增值税后取得的房地产，在会计制度中作为固定资产核算的，进项税额应按按规定分两年抵扣销项税。 第一年扣除比例为60%，第二年扣除比例为40%。
通过购买、投资转让、偿还债务等方式取得的房地产，符合投资性房地产定义的，进项税额可以一次性全额抵扣。
分析：
对于核算为“固定资产”的房地产，可以分期抵扣进项税额；对于核算为“投资性房地产”的房地产，可以一次性抵扣进项税额。
在实际经营过程中，当企业持有的房地产用途发生重大变化，导致原投资性房地产转为生产经营自用固定资产时，必须将投资性房地产核算按原“投资性房地产”账户办理。 转入“固定资产”科目进行核算； 或原用于生产经营的自用固定资产改变原持有意图，为赚取租金或资本增值而转为投资性房地产时，应当将作为固定资产的自用房地产转为投资性房地产。 “固定资产”科目转到“投资性房地产”科目核算。
本文根据焦点财税《总是混淆固定资产和投资性房地产？只有经验丰富的会计师才不会告诉你的谜》、中道财税《投资性房地产？还是固定资产？傻傻混淆》整理差异化”
