众所周知，影响房产市场价格的三大因素是“钱”、“地”和“人口”。 事实上，由于经济周期宏观调控的需要，货币和土地政策会频繁变化，因此只能是房地产市场的中短期影响因素。
不过，无论是为了眼前的需要，还是为了提高买房后房屋资产的升值，或者作为投资，房地产市场都需要时间的积累，不能指望短期的利润。 因此，从城市人口增减的长期因素维度来分析住宅市场的供需变化极为重要。
毕竟，只有“人”需要住房。 一个常住人口不断增长的城市，或者一个城市不断外流，其住房总需求必然向两个完全相反的方向发展。 住房需求的增长和减少会带来买方市场和卖方市场的极移，导致房价长期走势出现巨大差异。 “七普”全国人口大数据为我们提供了最重要、最客观的分析依据。
今天，我们就利用第七次全国人口普查的结果来分析讨论福建九城房地产市场的长期走势。
PART 1 福建九城房价及同比涨幅
在分析人口数据之前，我们先来看看福建9个地市目前的房价及2021年同比增长情况。 正如我们去年COVID-19疫情期间分析的那样，货币增发带动了全国范围内房价的大范围上涨，尤其是南方城市，福建九城也不例外。 看下面的图片：
上图仅为福建省辖九市的绝对平均房价。 事实上，这并不重要。 重要的是，今年以来，有9个城市延续了去年的增长态势，继续北移。 看看下面的同比增长图：
可以看到，福建九市中，泉州、宁德、莆田同比增速位列全省前三，其中泉州、宁德分别上涨32.4%、27.2%； 其次是龙岩和三明，龙岩和三明的增速与莆田相似。 两者均在19.1%左右，后者涨幅也超过10%。
与此形成鲜明对比的是，福州、厦门、漳州和南平的增速几乎可以忽略不计。 后两个城市仅强于6月份全国CPI同比涨幅水平。
上述两类城市房价同比涨幅与福建“第七次人口普查”结果完全相反。
奇怪了，这就是罪魁祸首。
第二部分 福建九城2020年第七次人口普查结果及2010年第六次人口普查变化
从福建省统计局发布的《福建省第七次全国人口普查公报》中我们得知：
全省常住人口41540086人。 与2010年第六次全国人口普查的36894216人相比，十年间累计增加4645870人，增长12.59%，年均增长率1.19%。
常住人口中……流动人口13661247人，省际流入人口4889876人； 与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加3417166人，增长33.36%。
可以看到，福建九城10年新增人口464万人中，仅省外流入人口净增就达341万人，增长33.36%。 这些流动人口促进了福建经济发展，也成为住房市场需求的中坚力量。
但我们也注意到，九城人口的增长并不涉及平均主义。 根据第七次人口普查和第六次人口普查数据的对比，我们制作了2010年至2020年福建九市的人口增长图，如下：
从图中可以看出，厦门、福州、泉州成为九市人口争夺战的胜利者，分别增加163万、117万、65万； 十年人口增长不足50万的城市有莆田、宁德、漳州、龙岩，以及南平、三明。
不特别引起我们注意的是，南平刚刚站在地平线上，而三明却成为全省唯一一个常住人口负增长的城市。
我们将房价同比增长图与近十年九城市人口增长图进行对比，如下图：
在上图中，我们可以看到明显的一高一低的现象。 人口增长高的城市房价保持相对稳定，人口增长低甚至负增长的城市房价大幅上涨。
以三明市为例。 在一个人口不断减少，甚至常住人口连续十年负增长的城市泉州房价未来10年预测，毫无疑问住房需求会减少。 哪些因素推动房价上涨？ 除了“通胀”因素导致的物价上涨之外，还有没有“投机”因素呢？
不管是什么原因，没有实际的住房需求支撑，房价上涨都是没有根据的。
然后我们根据2020年各城市统计公报公布的年末户籍人口和第七次人口普查的常住人口进行比较泉州房价未来10年预测，以此作为流动人口数据（虽然不准确，但具有较高的准确性）。参考值）和本市2010-2020年人口比例变化观察：
可以看出，当我们将2010年至2020年福建省总人口视为常数时，只有厦门、福州和莆田有人口增长。 这是省内城市比较人口吸纳能力的参考指标； 从常住人口和户籍人口差异看，只有厦门、福州和泉州有“外来人口”净流入。
通过以上分析，我们可以暂时得出一个结论：从人口变化来看，厦门、福州、泉州的房价是由住房需求支撑的； 南平、三明，十年人口增减数据表明支撑不足。 房价长期上涨。
第三部分 从城镇居民购买力看房价
需求是市场的驱动力。 随着人口的不断增长和流入，省内九市中的厦门、福州、泉州房价都有上涨的理由。 但不可忽视的一点是，需求就是需求，能不能“买得起”又是另一回事。
九城统计局现已发布2020年城镇非私营单位就业人员平均工资数据。夫妻双方均在非私营单位就业，在工薪阶层中算是较高的收入水平。 对于这样的家庭，我们用这个工资水平的两倍作为家庭年收入来计算九城居民的收入偿债比。 我们先来看九城城镇非私营企业从业人员平均工资水平，如下图：
以上平均工资数据来自各城市统计局。 以此和当前的平均房价，并根据购买90平方米的房子、抵押贷款70%、期限30年的几个假设，我们可以计算出2017年居民的平均收入偿债率。各个城市如下图：
可见，该指标反映了债务能力的强弱，临界值为40%。 但对于大多数二线及以上城市的居民来说，40%的临界点似乎有点“太低”。 如果低于40%，那简直就是痴人说梦。
话虽如此，我们从上图可以看到厦门这个比例已经高达104%了！ 也就是说，如果按照上述“假设”，这样的家庭买不起房，即使买了也无力承担房贷。 如果收入偿债比率超过70%，将严重影响正常生活，更何况厦门已经“超越”100%。
因此，在厦门拥有一套房子，已经不再是普通工薪阶层能买得起的奢侈品，除非家里拥有矿山，并且能够全额支付。
【结论】
纵观福建九市，似乎只有福州和泉州可以“强行”看好。 之所以用这样的措辞，是因为厦门房价太高； 而其他城市，尤其是莆田、三明、龙岩、宁德，目前正出现高烧、“出汗”的情况。 这样的房价并不是由人口住房需求驱动的。 上涨幅度令人恐惧。
这是两个极端、两种非常尴尬的城市类型。 在厦门等地，人口大量流入虽然支撑了住房需求，但也将房价推向了难以企及的高度； 莆田、三明、龙岩、宁德等地的人口增长主要依靠自然出生，几乎没有外来人口。 在净流入的情况下，一方面需求低迷，另一方面人口老龄化导致二手房供给增加。 随着攻守的转换，市场主导权将逐渐落入买方手中。
因此，未来的结果将是：厦门、福州、泉州等人口流入城市可能会因房价上涨而增速放缓，但不存在重大风险； 但像三明这样的城市，没有新增人口的住房需求支撑，房价能跑赢通胀是幸运的。 发烧带来的过度发烧迟早会消退，或者至少会停下来等待，以跟上通货膨胀的速度。 如果继续燃烧，风险就会提前到来。
