◎黄仁田
近期，随着中国经济低迷，不少城市房价出现松动。 很多人甚至预测2014年楼市将崩盘，中国经济将陷入危机。 中国房地产市场的现状和发展趋势如何？ 其内在作用机制是什么？
笔者认为，本质上，房价高企问题主要是货币问题，房价与货币政策宽松程度正相关。 由于土地市场的稀缺性、房地产抵押贷款透支市场需求以及投机资本对房地产金融盈利机会的渴望，以及部分资本无力投资实体经济，一旦货币政策宽松，大量金融投机资本流入。房地产业及其背后的金融业寻求短期贷款、炒房等投机利润，造成人为的“不缺钱”局面。房地产市场的供需双方。 反过来，价格机制被扭曲，房价往往与真实供求存在相当程度的偏离。 关系演变成了金钱问题。
到目前为止，这一命题仍然有效，但房价与货币政策宽松的正相关效应正在减弱。 数据显示，尽管实行宽松的货币政策，但2013年的房价涨幅已不再是2009年的那轮房价上涨。
2013年两会上市长们否定楼市崩盘论:办法总比困难多，虽然一线城市和部分二线城市增幅较大，但由于部分二线城市增幅较小，不少三四线城市持平，部分三线城市有所下降。而四线城市和大部分小城镇，全国房价总体仅小幅上涨。 上升。 为什么2013年房价涨幅远低于2009年？ 笔者认为，原因在于宽松的货币政策对经济增长乃至房价的决定作用正在逐渐减弱。
2009年的房价暴涨是因为大规模的刺激，房地产调控从2010年开始，但经济很快就转向下滑，从2007年的14.6%大幅下滑到2012年第二季度的7.7%，这表明，扩大内需和转型升级的政策未能带来能够替代劳动密集型出口和粗放型投资的新投资。 经济增长引擎。 2012年和2013年，经济低迷在第二季度达到了难以承受的程度，因此刺激政策在年中经济工作会议前后推出。 今年一季度推出微刺激政策，说明今年一季度经济下滑已经到了难以忍受的程度。 可见，中国潜在经济增长率已经减弱，货币政策对中国经济的影响力已经大大降低。 中国政府之所以只搞最低限度的刺激，是因为强刺激是饮鸩止渴，会降低潜在的经济增长率。
由于宽松的货币政策会减少居民部门的长期收入，房屋购买力必然下降，因此宽松的货币政策对房价的影响也会减弱。 因此，重新实施宽松货币政策的2013年房价涨幅远低于2009年。
2014年中国经济泡沫真的会破裂吗？ 我认为情况不一定如此。
由于独特的要素禀赋结构、人口众多、地区差异大、产业体系完善，中国经济抵御冲击的能力远远超过日本。 终点尚未到来。 中国政府仍有相当大的政策回旋空间，足以避免短期内崩溃。
首先，中国不允许没有足够还款能力的次级借款人买房，就像2007年美国次贷危机之前那样。中国购房首付高达30%，而美国多年的零首付以及利用金融衍生品放大风险后引发了次贷危机。 中国政府至少可以逐步降低首付比例，以防止房价暴跌。
其次，即使是符合贷款条件的购房者，也会受到全国范围的限购限贷。 他们无法购买房屋或获得贷款。 预计2014年中国政府将逐步放宽限购限贷两会上市长们否定楼市崩盘论:办法总比困难多，使空置商品房得到部分消化，从而稳定房地产经济。
第三，中国政府不会容忍全国范围内的房价暴跌，因为这将意味着全面的社会经济危机。 俗话说“两害相权取其轻”，一种办法就是让房价暴跌，这会导致经济崩溃和社会动荡。 另一条路是保持全国房价总体持平或小幅回落，容忍个别地区房价暴跌，使经济社会保持基本稳定，为转型升级争取时间。 显然，无论多么伟大的改革者，他也只会走第二条路。 因此，如果所谓的微刺激不能稳定经济和房地产市场，肯定会有更强的经济刺激政策。
2014年全国“两会”上，住建部表示中国楼市十年不会崩盘，将启动“双向调控”，已表明政府楼市基调政策。
第四，目前大部分房地产开发商资金依然充足，维持房价的能力依然较强。 比如，在重庆等地，据当地建委官员介绍，仅有40%左右的开发商有贷款，多数开发商依靠前几年的利润积累可以暂时维持房价。
第五，中国政府也可以拯救这个行业。 笔者一贯反对照搬别国简单的、按部就班的发展经验，反对片面、线性的西方经济发展理论的机械套用。 他强调中国作为世界人口第一大国要素禀赋结构的异质性，主张仍应大力扶持劳动密集型产业和产业。 要与遏制人民币升值、技术创新、转型升级、保持传统劳动密集型出口优势并重。
应该看到，高科技、金融、服务业的产业结构尚不能让3亿多人口的美国可持续发展。 如何让拥有14亿人口的中国可持续发展？
今年1月中旬，九部委联合发布了《关于促进劳动密集型中小企业健康发展的指导意见》。 与此同时，人民币主动启动贬值进程，表明中央已经做出政策转变。 如果这一举措落实得彻底，劳动密集型中小企业及相关产业工资、利润、税收等非金融收入的增加，必然有利于增加实际有效需求，稳定国家实体经济，为泡沫经济做出贡献。 有一定的缓解作用。 1-4月外贸数据显示，虽然同比有所下降，但剔除去年对港虚假贸易造成的高基数效应后，实际出口正在回升，这说明工业出口的效应正在回升。救援正在兴起。
笔者预计，2014年中国房价将像现在一样，出现短暂波动。 但随着下半年经济刺激政策的逐步加大以及出口形势的企稳，全年全国房价整体涨跌幅或将趋于基本持平。 稍微上下。 其中，少数中心城市房价小幅上涨，多数城市基本持平，少数城市房价下跌。
