前几天我在我们后台看到这样一条信息：“等你有钱了，第一件事就是搬出泗泾。”
这大概代表了很多人的真实想法。 这是一个客户有钱后就需要离开的行业。
从价格上来看，泗泾绝对是周边地区中的低点。 二手房均价为4.3万每平方米。
与九亭5.3万元/平方米、佘山4.7万元/平方米相比，泗泾房价最低。 就连青浦的隔壁兆祥也略胜过泗泾。
明明泗泾和九亭仅相隔一站地铁，却有着1万/平米的巨大价差。
为什么会变成今天这个样子？ 这才是我们今天真正要关注的。
01
泗泾之所以成为今天的样子，很大一部分与拆迁房屋有关。
我问了代理。 在所有社区中，预计泗泾的拆迁住房比例将达到50%。 可以说，搬迁房屋占了泗泾所有社区的一半。
泗泾目前有多少拆迁房屋？
该地段本身就是上海的搬迁基地之一。 可供出售的房屋几乎都是动迁房。 典型的拆迁房屋有新开城、唐河家园拆迁基地，基本上都是拆迁房屋。
这是我看房时链家中介准备的一叠房子信息图。 其中90%是拆迁社区。
大量的搬迁房屋也拉低了整个泗泾板块的二手房均价。
泗泾动迁房很多，均价在4万一平米左右，而九亭商品房也很多，但也比较贵，在5万-5.5万一平米。 预算300万，在泗泾可以买两间房，但在九亭只能买一间50平左右的房间。
为什么说拆迁房多板块房价就低呢？
首先泗泾3年内房价会6万吗，拆迁房意味着你购买的小区品质可能不如商品房。 搬进去之后，隔音效果明显会差很多，包括装修，都接近毛坯房了。
此外，其物业服务、社区环境维护也不及商品房。
包括它的户型，都存在一定的缺陷。 在看房的过程中，我也发现基本上没有好的户型可供选择。
左边是侧皮套手枪式，运动感觉有点奇怪。右边中间的比较方，通风不太好。 卫生间和厨房的采光也不好，白天需要开灯。
因此，对于户型要求较高的人来说，选择好的户型就比较困难。
唯一的优点可能就是房子比较新。 小区基本都是2010年左右建成的，房屋房龄在10-15年左右。
如今，许多搬迁社区正在翻新其外墙。 竣工后，它们将拥有大型石材外墙，看起来相对较新。
在泗泾板块，优质小区严重缺乏，因此品质较好的二手房价格也大幅上涨。
目前二手房价格上限高达7万+
比如同济晶萃二手成交达到7w/㎡。 2020年的商品房是绿城地产的，比马路对面的动迁房多了3万。
另一座是融创一号公馆。 据中介介绍，实际成交价甚至达到了9w/㎡。
如果以泗泾地铁站为界，泗泾南区和泗泾北区的界面差异还是非常明显的。
南四井发展比较早，所以商业氛围会更好，生活设施也会更齐全，但有点乱。路口有很多推着车、摆地摊的老人。
北京相对较新。 这几年，南方基本都开发了新项目。 人比较少，所以环境比较安静。
环境绿化也缺乏。 除了四景公园，我看到的就只有这片绿地了。
因此，泗泾的整体定位是一个大型纯住宅区，住宅极其密集，毫不夸张地说，每走几步就是一个社区。
因此，泗泾又被称为“急需圣地”
02
这里是松江路段交通最差的地方。
泗泾整体交通不是很方便。 地铁9号线仅有1条，区内仅有1站。
目前，上海早高峰有8个车站实行限行，其中9号线占用3个车站，泗泾站就是其中之一。
泗泾站有多夸张？ 住在松江的朋友应该最能感受。
每个工作日的早高峰，大批进城上班的人像下饺子一样涌入地铁站。
即使你被挤得双脚离地，火车启动时你也不用担心摔倒。除了踩到别人高跟鞋的那一刻，你露出厌恶的表情。
就连长辈、阿姨们也会比平时更辛苦，因为他们要挤到年轻人身边。 当然，你也可以看到有礼貌的人主动让座。
出发：唐山路小凯
由于泗泾段严重依赖9号线，该段只有泗泾站1个，且前线也很长。 从泗泾站到九亭需要10分钟。 如果自驾的话至少需要20分钟。
这里大部分小区距离地铁都比较远，1.5公里也算近了。因此，地铁站的出入口几乎被电瓶车、出租车覆盖。
由于地铁不方便，这里太多人需要依靠其他交通工具来减少出行时间。
尽管交通已经如此拥堵，但泗泾仍然没有交通补充。
虽然上海地铁规划中有12号线的延长线，但9号线东京将增设换乘站，具体何时竣工尚不清楚。
虽然泗泾的房子质量较差，交通也不方便，但毕竟房价便宜，我还能忍受。
03
但其他支持包都不够好。
有的低洼地区可能生意比较好，有的地区教育资源比较强，有的地区医院比较多。 毕竟，他们有一些优势。
但泗泾的各种配套设施并没有什么优势。 找不到可以逛街的大型商场，也没有顶级的医院，学校也很普通。
第一次来这里的年轻人可能会觉得很难适应。 附近一公里有一个菜市场，两公里外的大润发已经不错了。
商业基本集中在泗泾地铁站附近，没有大型商业建筑，只有三湘商业广场、保利欢乐生活、绿地云天坊等普通商场。
除此之外，沿街基本都是商店，只能满足一些基本的生活需求。
还有金地、保利等开发商打造的一些社区商业，也为这里的商业增添了几分。
此外，医院也比较缺乏。 有松江区泗泾二甲医院。如果需要去三级医院就医，就得去松江新城。
这里的学校也很普通。 泗泾小学不算梯队。 松江只有一所第三梯队学校，那就是师范大学松江实验学校。
因此，对教育资源要求比较高的购房者可能不会选择这里。
来到这里，依然可以看到很多田野。 据中介透露，未来还会规划商业等配套，但何时能投入使用还存在问号。
因此，泗泾板块配套不足，也在很大程度上拉低了房价。
04
住在泗泾的人一有钱就想离开。 房地产促销活动在做广告时也会考虑到这一点。
我在泗泾地铁站看到这样的广告牌，“9号线”“七宝3号站”“徐家汇9号站”
看来前几年泗泾的楼盘促销就喜欢用这样的口号。
从另一个维度，这三个关键词分别代表：泗泾只有一条9号线，吃喝玩乐需要去徐家汇泗泾3年内房价会6万吗，孩子上学需要转去七宝。
泗京只有急需，接替他们的人都离开了。
因为这个行业确实没有配套设施，严格来说，没有产业支撑。 这就是泗泾被称为“沉睡之城”的原因
它严重依赖市中心的人口溢出，即这里的大量购买力来自徐家汇，包括距离泗泾仅6站路程的漕河泾。 这些购买力是刚需
以前只要房价便宜，依然挡不住越来越多只想在这里买房的顾客。
对于预算300万，有资格买房的人来说，泗泾成为了很多外地年轻人买房的首选地。
但住了几年后，我发现该街区后面的开发没有配套设施，无法满足置换客户的需求。因此，泗泾不太可能出现板块内流动。
这直接影响了泗泾二手房的价格，上不去，这仍然是价格低迷的原因。
这就是为什么在泗泾，一方面有大量有即时需求的人涌入，而另一方面有替代需求的人却离开了。
05
当我们谈论板块凹陷时，我们也有不同类型的凹陷。
与泗泾类似，位于上海郊区边缘。 典型意义上，它是一个通过城市房价溢出而发展起来的行业。
上海也有类似的小区，如纯住宅区桃浦、车墩、真如等。 它们都是价格低迷，你只需要选择。
当其内部无法落实配套设施、没有大型商业实体的补充、没有好的产业、依靠城市溢出来补充购买力时，可想而知，未来的发展将举步维艰。
所以他们就成了一个只要有钱就会被抛弃的行业。
不是说在泗京买不到。 如果您只是需要的话，只需上车即可。
然后你可以在泗泾买一套公寓作为短期过渡。 以后需要更换的时候，以后很大概率会离开。
以上为正文，从微笑到温暖
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