上周，济南房地产市场观察开通了知识星球“私人圈子”，为大家提供有偿咨询服务，也为朋友们提供了一个新的交流圈子。
上线后，得到了很多朋友的支持。 目前好友数量为93人，还有7人将达到100人。
人们问了很多问题。 我们摘录并整合了几个适合公示的话题。 有些主题涉及一些敏感信息，此处无法详细解释。 敬请谅解。
1.星爷大亚湾楼盘房价走势，您对这一轮房地产调控和未来房地产走势有何看法，以及您对房产税的看法，最后，日本现在要走上同样的道路还需要多长时间？
回答：
如何看待本轮房地产调控？ 首先我们要回答一个问题：本轮房地产调控与前几轮房地产调控有何本质区别？
本轮房地产调控政策的核心内容是限购、限贷、限售； 前两项政策都是以前的政策。 限售政策是本轮房地产调控的亮点。 前两项政策旨在减少需求。 限售政策降低了楼市产品的流通速度，降低了投资属性。
这些政策对于抑制房地产价格短期上涨有很大作用。 然而，他们仍然未能解决根本问题。
对于房地产市场，我们首先要了解一个基本事实：人有几大需求——吃、穿、住、行。 住房需求是基本需求，也是大需求。 安德光侠将斥资数千万打造？ 这是一个老话题了。 如今，很多农村人口仍在向城市转移，城市人们对生活质量的要求也越来越高。 老百姓对房子等“商品”的需求很大。 当我们把房地产视为“商品”时，我们可以从更科学的角度来看待——随着房价上涨，相应的调控思路应该是扩大供给。
但在扩大供给方面，我们并没有看到本轮调控与之前的调控有什么区别。
结合以上调控政策的考量，我们如何看待未来房价走势？ 会重蹈日本的覆辙吗？
首先，我们衷心希望房价在目前水平上再稳定几年。 因为现在的房价已经让整个社会陷入了一种焦虑的状态，影响着我们每一个人。 即使你拥有N套房子，你愿意生活在一个周围人都焦虑的社会吗？ 我们希望房价能够稳定。 我们不是随口说说的，而是真诚地希望更多的人买得起房子，让大家更安心，让我们每个人的周围环境更安心。
其次，由于土地供应量并未明显增加，“面粉”的价格也相对昂贵，随着目前低价土地的消耗，未来三年房价可能会出现反弹。 近期，今年内，房价应该总体保持稳定，不必担心。
第三，会走日本的路吗？ 有些人非常自信，认为这是绝对不可能的。 但放眼东北市场，尤其是东北三四线城市，为何不可能呢？
东北市场房价为何如此低？ 部分城市房价已跌至数百元每平方米？ 因为东北地区的人口正在减少。 根据2018年刚刚发布的全国人口数据，东北三省全部下降！
至于需要多长时间，取决于两个因素：一是我们人口结构的变化；二是我们人口结构的变化。 二是未来房价的上涨。 我们不希望看到房价再次飞涨。 因为越涨，就会有越多的人被挤出市场，就会让我们离日本之路又近了一步。
至于房产税，推进起来有很多困难，我们拭目以待。
2、前期看好一套商铺，2018年6月付了20%的钱，今年才拿到开发商预售证。 这种没有预售证变相收费的行为是否违法？ 如果你想退还原款的20%，你打赢官司的机会有多大？
回答：
没有预售证，开发商不能接受购房者任何形式的付款。 如果走司法程序，胜诉的可能性很大。 建议您找律师详细分析案件。
3. 我关注XXX项目有一段时间了。 我觉得向东太远了，上班的距离也很远，但我没有办法，只能向东走。 您想咨询一下这个项目吗？
回答：
XXX项目的一大竞争力就是价格，毛坯房约12000/平方米。 这有一些优点和缺点（此处未详细说明）。
济南主城有几处单价12000/平方米的楼盘：
孙村地区，泉学巷，龙湖春江对岸，中海云麓大厦； 中海锦绣世界雪山地区； 华山地区、中海凯旋门； 西边是海信九路大厦。 此外，东部某区域有两处楼盘价格在1.2以下，但周边劣势明显。
4.您好，我是老粉丝，想考虑CBD地区。 很多人说CBD学区应该不错。 该地区的学校怎么样？ 这么多商家，以后还适合居住吗？ 您可以推荐哪些房产？ 买比较合适吗？
回答：
关于CBD地区，目前人们担心的主要有两件事。 一是以后商业太多，太吵了； 二是每个项目都是一个小地块，每个地块内有三五栋建筑，居住舒适。 ？
确实，未来CBD地区可能会出现一些噪音。 然而，当人们搬入房产时，对生活便利性的要求通常远高于对环境的要求。 CBD商圈众多，距离各写字楼都很近，生活非常便利。 环境方面，东西、南北的带状公园已部分建成。 该地区还规划有4个团体公园。 未来区域将会有大量的绿地。 因此，如果我们给该地区未来的宜居性打分（满分100分），我们会给它80分。
该区项目方面，北侧有两栋毛坯房在售，绿地、华润的项目售价在2.4万左右； 南侧有5套精装修房在售，售价3万左右。 今年将在北侧新增一栋毛坯房，是中信集团的项目。 每个项目都有一些优点和缺点（此处不详细说明）。
CBD学区现在确实很不确定。 周边发展较快的两所学校分别位于CBD东西两侧，一所位于丁家安置区，另一所位于二岗安置区。
个人感觉作为历下区的宠儿，这里的师资应该是很匹配的，但是整体的学生资源可能不是那么好。
今年下半年到明年上半年应该是购买CBD的窗口期。 在此期间，该地区整体供应量较大，价格大幅上涨的可能性不大。
5、济南这么多别墅，可以买一栋吗？ 如何购买？
回答：
去年到今年，济南叠层别墅产品爆发式增长。 然而，这些别墅很多并不是面向市场的产品。 也就是说，并不是每个人都有这样的买房需求。 它们是成本型产品——因为地价太贵，做普通产品、建别墅是不赚钱的！ 有些地块甚至明明需要，却执意要变成别墅产品。
对于这些叠层别墅产品来说，有些项目很难销售，前景并不乐观。 建议您慎重选择。
比如，我们最近考察了雪山地区的一个项目。 其堆叠的别墅空间非常狭窄。 只有一个人可以上下楼梯。 两个人并排走很局促。 这样的叠层别墅虽然有院子，但居住体验并不比大型平层别墅好。
因此，如果您购买别墅，一定要慎重选择。 不要只幻想两层空间的优雅大亚湾楼盘房价走势，要现实一点，仔细研究产品。
购买别墅时，应选择具有较强资金和交易能力的知名开发商。 至少，这种楼盘不会烂尾。 另外，选择畅销的产品。 不要以为自己眼光独到、眼光独到，别人都没有选择。 你只是想选择，以为有一天你的愿景会得到证实。 但事实上，我们都是凡人，“跟风”有时并不是坏事，而是一种规避风险的方式。
切…………
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