1.项目前期准备阶段的业务处理
（一）各类设计、勘察、测量服务
（2）项目咨询费支出业务
（3）准备及现场接入均衡业务（“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”乃至“九通一平”）
（一）各类设计、勘察、测量服务
【案例11】各类设计、测绘费用的会计处理
A房地产公司于2017年4月20日签订相关合同，规划设计合同金额合计30万元，现场勘察测量合同金额9.8万元，中介服务合同金额5万元（均不含税） 。 上述合同已履行完毕，相关费用已缴纳，并已取得增值税专用发票。 规划设计发票进项税额为18000元，勘察测量发票为5800元，中介服务发票为3000元。 会计（企业所得税）处理如下：
1.增值税计算
不含税总价：
300 000+98 000+50 000=448 000（元）；
进项增值税总额：
18000+5800+3000=26800（元）。
2、会计处理
（2）项目咨询费支出业务
企业向专家（自然人）支付劳务费的企业所得税如何处理？
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，房地产企业缴纳的相关设计费属于“前期工程费”。 ”中的“开发产品的计税成本”。 根据上述政策规定，企业向专家（自然人）支付的劳务费，如果是设计费，属于“产品开发应税成本支出”中的“初步工程费”，会计凭证包括相关合同协议、发票（税务机关开具）。
在会计处理上，房地产企业发生设计咨询等劳务费用的，按实际支付的金额记入“开发成本-前期工程费”科目。
专家（自然人）服务费个人所得税计算
开发公司B于2017年7月25日向专家支付咨询费1万元。专家（自然人）已缴纳增值税291.26元、城市维护建设税20.39元、教育费附加14.56元。 专家（自然人）应纳个人所得税计算如下：
应纳税所得额：10000÷(1+3%)-20.39-14.56=9673.79（元）
应纳税额：9 673.79×（1-20%）×20%=1 547.81（元）
【提示1】实践中，企业向专家（自然人）支付服务费时，支付企业一般会协助专家（自然人）到税务机关办理发票和纳税手续。 具体程序一般由基层税务服务所公布。
【提示2】自2019年1月1日起，上述专家取得的咨询费（劳务报酬收入）应计入综合所得，按年计算个人所得税，由扣缴义务人代扣代缴按月或按次预缴税款并于年底办理汇算清缴。
【案例12】企业支付给专家（自然人）劳务费的会计处理
房地产开发公司B于2017年7月25日向专家支付咨询费10万元，其会计处理如下：
【提示】个人申请开具发票时，已按规定缴纳个人所得税，付款人无需代扣代缴个人所得税。
【案例13】企业支付的各类咨询费的会计处理
房地产开发公司B于2017年7月25日向某公司支付咨询费1万元（含税），该公司为增值税一般纳税人，增值税进项税额为566.04元。 其会计处理如下：
【案例14】企业咨询会议费用的会计处理
房地产开发公司B于2017年7月25日在某酒店组织召开项目咨询会，产生会议室使用费1万元、住宿费2万元、餐饮费15000元。 该酒店为增值税一般纳税人。 B房地产开发公司增值税进项税额计算如下：
1、餐饮费15000元（含税）。 “购买餐饮服务的进项税额不得从销项税额中扣除。”
2.可抵扣的增值税进项税额
（一）会议室使用费不含税：
10000÷(1+6%)=9433.96(元)
可抵扣进项税额：9 433.96×6%=566.04（元）
（2）住宿价格不含税：
20000÷(1+6%)=18867.92（元）
可抵扣的增值税进项税额：18867.92×6%=1132.08（元）
B房地产开发公司的会计处理如下：
企业出境检验费用如何办理企业所得税？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，房地产开发企业组织开展项目经营检查活动，所发生的费用属于“费用”中的“开发产品计税费用”“前期工程费”。
上述费用为项目运营组织检查活动发生的费用。 在会计处理上，销售劳务的单位为一般纳税人的，企业应将增值税专用发票上注明的可抵扣的增值税额计入“应交税费——应交增值税额——进项税额”税”科目按税后缴纳金额计入“开发成本-前期工程费”科目。 销售服务单位为小规模纳税人并取得增值税普通发票的，实际支付的金额直接计入“开发成本-前期工程费”科目。
如果企业组织的不是项目运行检查活动，而是一般的企业发展检查活动，所发生的费用属于当期费用，计入“管理费用”等科目。
【案例15】企业出境检验费用的会计处理
房地产开发公司B于2017年7月组织外出考察，发生交通费10000元、住宿费20000元、餐饮费5000元，其中住宿费取得增值税专用发票。 增值税进项税额的计算及会计处理如下：
1.可抵扣增值税进项税额的计算
20000÷(1+6%)×6%=1132.08（元）。
2、会计处理
（3）准备及现场接入均衡业务（“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”乃至“九通一平”）
【案例16】“三通一平”项目支出的会计处理
房地产公司A与建筑公司B于2017年6月20日签订了“三通一平”相关工程承包合同，合同金额为120万元。 收到B公司开具的增值税专用发票，进项税额为118,918.92元。 含税价格为1,081,081.08元。 房地产企业会计（企业所得税）处理如下：
【案例17】施工前企业缴纳的各类手续费的会计处理
2017年6月，房地产企业A公司与园林管理所、自来水公司、交通大队、供电局办理森林砍伐、临时供水、临时占路、临时供电等手续，发生费用10000元。元，核算（企业所得税）流程如下：
企业缴纳各种行政事业性收费和政府性基金时，如何办理企业所得税？
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的有关规定，房地产企业缴纳的各项行政事业性收费和政府性基金开发过程中属于“开发产品”。 “初步工程费”计入税收成本支出。
房地产开发企业缴纳行政事业性收费和政府性基金时，应当以省级（含）以上文件作为支出核算依据。
在会计处理上，上述费用发生时，直接计入“开发成本-前期工程费”科目。
【案例18】企业缴纳的各类行政事业性收费和政府性基金的会计处理
A房地产公司于2017年6月缴纳人防搬迁建设费200万元，会计处理如下：
初步工程费用分摊
1.初步工程费用按建筑面积法分配
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条第（一）项规定，企业开发建设的开发产品，按制造成本法计量。 和会计。 其中，应计入产品开发成本的费用为直接成本和间接成本，可按成本对象区分。 它们直接计入成本对象。 不能区分为负担对象的共同成本和间接成本，应遵循效益原则和配比原则。 分配到各个成本对象。 具体分配方法可根据建筑面积法进行。
也就是说房地产业务主要会计核算和税务处理，按照已开工的开发成本对象所占面积占开发用地总面积的比例进行分配。 对于一次性开发，按照某一成本对象所占面积占所有成本对象总面积的比例进行分配。
根据上述政策规定，前期工程成本中的共同成本和无法明确识别的间接成本，应当按照效益原则和比例原则分配到各成本对象。 在分配方法上，可以选择建筑面积法。
（2）前期工程费用按照建筑面积法分配
《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条第（二）项第一款规定，企业开发建设的开发产品，按照下列规定计量：制造成本方法及核算。 其中，应计入产品开发成本的费用为直接成本和间接成本，可按成本对象区分。 它们直接计入成本对象。 不能区分为负担对象的共同成本和间接成本，应遵循效益原则和配比原则。 分配到各个成本对象。 具体分配方法可以按照建筑面积法，即按照已开工成本对象的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按照某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例分配。
根据上述政策规定，前期工程成本中的共同成本和无法明确识别的间接成本，应当按照效益原则和比例原则分配到各成本对象。 至于分配方法，可以具体选择建筑面积法。
（3）工程前期费用按照预算成本法分配
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条第（四）项规定，企业开发建设的开发产品，按照下列规定计量核算：制造成本法。 其中，应计入产品开发成本的费用为直接成本和间接成本，可按成本对象区分。 它们直接计入成本对象。 不能区分为负担对象的共同成本和间接成本，应遵循效益原则和配比原则。 分配到各个成本对象。 具体分配方法可以基于预算成本法，是指按照当期某一成本对象的预算成本占当期所有成本对象的预算成本的比例进行分配。
根据上述政策规定，前期工程成本中的共同成本和无法明确识别的间接成本，应当按照效益原则和比例原则分配到各成本对象。 在分配方法上，可以具体选择预算成本法。
【案例19】基于建筑面积法的项目一次性开发前期工程费用计算
某房地产开发公司于2017年3月开发了一个项目，该项目占地面积3万平方米。 项目包括建筑面积7万平方米的高层建筑6栋，面积2万平方米，别墅30栋，建筑面积2万平方米。 10000平方米，占地面积10000平方米。 前期工程费用1500万元，按建筑面积法分摊如下：
高层建筑分摊：1 500×20 000÷30 000=1 000（万元）
别墅配置：1 500×10 000÷30 000=500（万元）
2、工程建设阶段成本费用业务处理
（1）建筑安装工程费业务
（2）基础设施收费业务
（三）公共配套设施业务
（四）发展间接费用业务
（一）建筑安装工程费业务办理
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第（三）项规定：建筑安装工程费。 是指开发项目开发过程中发生的各种建设、安装费用。 主要包括开发项目建设工程费和开发项目安装工程费。
各类建筑安装工程业务合同印花税如何计算？
从《印花税暂行条例》所附《印花税税目及税率表》可以看出，建筑安装承包包括建筑安装工程承包合同，承包方按合同金额的30000%贴花。
根据上述政策规定，签订合同的双方均须按要求贴花。 营业税改征增值税后，签订的合同中单独载明价格和税费的，按合同确定的不含税价格计算印花税。 如果价格和税额未单独注明，则以总金额作为计税依据。
【案例20】各类建筑安装工程业务合同印花税计算
房地产公司A与建筑公司B于2017年7月10日签订工程合同，合同费8000万元。 房地产企业印花税计算及会计处理如下：
1、印花税：8 000×0.03%=2.4（万元）
2、会计处理
建筑安装工程业务增值税进项税额如何办理
答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）附件1规定：建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修理、装修，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业，包括工程服务、安装服务、修理服务、和装修服务。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，提供建筑劳务的税率为11%。 根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定房地产业务主要会计核算和税务处理，自2018年5月1日起，“纳税人从事增值税应税销售或者进口货物的，原适用税率17%、11%分别调整为16%、10%。
根据上述政策规定，房地产企业支付工程款时，提供服务的建筑工程企业为增值税一般纳税人的，应取得增值税专用发票，其进项税额可在计算增值税时抵扣。
【案例21】建筑安装工程支出的会计处理
房地产公司A与建筑公司B于2017年9月10日签订了工程合同，合同金额为8000万元。 假设已付款并收到B公司增值税专用发票，则进项税额为792.79万元，不含税。 售价为7207.21万元。 房地产的会计处理如下：
1.会计
2.企业所得税处理
工程支出首先计入“开发成本-建筑安装工程费”科目。 项目完成后，该成本科目将与其他成本一起转入“开发产品”科目。 然后，按照开发产品的销售比例结转相应的成本，即开发产品的成本按照开发产品的销售比例结转至利润表的“主营业务成本”项目。已售面积占总可售面积。
外包项目未取得完整发票如何办理扣缴流程？
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，房地产开发企业计提的成本主要包括以下三项：
（一）外包项目未最终结算且未取得全额发票的，在提供充分证明文件的情况下，可以扣留发票差额金额，但最高金额不得超过合同金额的10%。
往期回顾：
：房地产企业发展历程
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