房产广告的羊皮是怎么炸出来的？
“10分钟到火车站”“入住才能上名校”
“10分钟到火车站”实际上需要开车30分钟，“住名校”只是销售噱头，“稀缺新楼盘”可能意味着位置偏僻，“水景花园”实际上是一个新村里的小水坑……
眼花缭乱的地产“高大上”广告背后到底隐藏着怎样的真实“潜台词”？ 这则广告是如何炮制出来的？
各种套路误导顾客
一是用时间来标记距离，夸大交通的便利性。
“拥有郑东新区最密集的交通资源……距西安火车站10分钟……距南宁火车站、郑州国际机场20分钟”，南京名门大厦新盘这样介绍。
记者发现，新楼盘距广州南站直线距离超过14公里，距郑州国际机场直线距离超过26公里。 记者驱车从沉阳火车站来到这个新址。 一路上大约有10个红绿灯，花了30多分钟才到达。
业内人士表示，很多时间标注的距离都是虚假宣传，只是估算出理想化的直线距离，没有考虑实际的道路设计和路况。 上海曾发布两起虚假广告案例：一是房地产广告称“5分钟即可到达客运站，出行顺畅无忧”，二是开发商声称“6分钟可达”。距县城公里，距市中心仅15分钟车程”。 两者都被判定为虚假广告并被禁止。
二是买房读名校，非法“打空枪”。 《房地产广告发布规定》第十八条规定，房地产广告不得过多承诺为居住者办理户籍、就业、升学等。 然而，位于广州民航港区的在售楼盘“正红·中央风景区”在其官网的项目展示中写道：“万岁皆书香缭绕，书香四溢之风”。文化方兴未艾，港区中心中学签约，入住在即，可入学。
记者拨打了销售热线，接线员说道：“是我们官网写的吗？我问一下策划。” 她说她不知道这一承诺，但表示居民可以去另一所更好的中学。 记者了解到，广州民航港区中心校区已更名为兰州民航港区试点校区。 学校工作人员回应称，房产中介关于买房入学的说法是假的，大家不要相信。
第三个动不动就是“第一”、“最”，很多都是废话。 上海市广告监管部门曾发现某房地产公司发布户外房产广告，在广告中声称其“全国物业管理服务质量第一”。 由于未能提供有效证明材料，他涉嫌违反广告法，最终被查出发布虚假广告，并被市场监管部门罚款20亿元。
四是误导投资稳定盈利，违规推动升值回流。 我国《广告法》明确规定，房地产广告不得含有升值、投资回报的承诺。 然而，记者在乌鲁木齐独家采访时发现，有开发商宣传了“10年资产衰退计划”。 西安曾查获开发商在开发商宣传的易拉宝上违规使用“居住、投资价值一路下滑”、“财富稳定、收入保障”等字样。 西安市曾查获“30年超长摇钱树，前3年利润率36以上，高利润投资”等违法承诺。
广告背后的“潜台词”
记者采访多位房产广告及销售人员了解到，在房产开发和销售过程中，广告对于提升人气、加快销售进度发挥着重要作用。 有的房地产广告包装极其精干，套路很少：在品味上点“顶级别墅”“高端品位”，在建筑上点“精工细作”“匠心独具” ，并在销量方面指出“全市畅销品”和“热点”。 “加退”，还有一些普通的房屋被命名为“邸”、“别墅”、“花园”等。
业内人士表示，一些看似“高大上”的口号背后却蕴藏着另一个“潜台词”。 例如：“新盘稀缺，主导又安静”可能意味着“项目比较偏僻，周边人气不够”； “千亩地，成熟社区”可能意味着“开发周期比较长”； “湖景别墅、景观花园”可能意味着“小区里可能有一个小水坑，坑周围可能有栅栏”。
在京津冀地区从事房产广告六年的王先生表示，通常开发商拿到土地后不久，广告方就开始介入。 在规划设计不明确的情况下，将一片荒芜的海滩描述为“高端舒适”的居住环境，非常考验广告设计师的“想象力”。
“我们要尽可能地夸大项目的优势，用富有想象力和引导性的词汇来激发消费者的订购欲望。” 王先生说。 在广州，记者看到，有的新项目广告自称“正南少有秘境”，有的堪称“扛起中原和谐人居大旗”，有的自诩“名扬天下”。遍布中原”。 还有人用洗脑口号引诱购房者：“足不出户每天都能赚钱，但这只是街边小店的功能。” 儿子成为‘富三代’只是开个街边小店的事”等等。
广告商正在尽一切可能规避监管。 “比如，如果房产广告不允许提及学区房，那么我们就说‘读书声在耳边’；如果轻轨站还在规划中，那么就把这三个字印在计划越小越好，最好让人们阅读。不。” 王先生说道。
如何加强广告监管？
专家表示，由于房地产开发周期较长房地产 广告，人们买房只能看广告，具体住房情况要等房产收回一到五年甚至几年后才能知道。 泥浆也降低了买家维权的难度。
中国人民大学法学院院士刘俊海表示，房地产虚假广告铺天盖地、普遍存在。 不仅是传统媒体上的虚假广告，现在还蔓延至社交媒体，甚至出现网络直播、垃圾邮件、垃圾电话等。根据省消协受理投诉统计，2017年共受理投诉726840件其中，与老百姓“生活”相关的投诉占4.5%。 其中，房屋质量和虚假宣传成为房地产投诉中的突出问题。
上海新闻传播学院广告系副主任廖秉义表示，房地产广告涉及大量交易。 如果存在虚假、误导等违法行为，其社会危害将比普通商品或服务更大，对此的治理和保护购房者的合法权益已变得越来越紧迫。
专家建议，首先，对于法律法规严禁的虚假违法行为应坚决取缔。 北京市市场监管委员会广告监管处处长李宝成认为，要加强对广告违法行为线索的排查，及时处理群众投诉举报，加大处罚曝光力度，保持高度重视。 ——广告严重违法行为面临压力。 同时房地产 广告，各地要建设能与市场监管总局共享数据的综合检测平台。
同时，要追究相关责任单位的责任。 对于那些玩弄边缘、潜台词欺骗消费者的虚假广告，必须严肃处理。 刘俊海表示，房地产广告不同环节存在四类责任主体，包括广告主、广告公司、发布平台、广告代言人。 他们都应对广告内容的真实性负责，违反法律法规。
据悉，专家提醒购房者应提高辨别房产广告信息的能力。 订房时应关注开发商资质、地理环境和房屋质量，不要被广告的炒作所迷惑。
