未来五年上海房价应该会稳步上涨，但涨幅非常有限，并呈现出结构性分化的趋势。 如此大的波动在预期稳定、房价、地价稳定的背景下很难出现。
对中国房价的预测一直是见仁见智，或者说是多空不和的格局。 公公说公公说得对，婆婆说婆婆说得对。 各有各的理由。 所以，我只能客观地表达自己的观点，自己判断是对是错。
笔者不是中介，更不是炒房者，所以没有任何盈利动机，只是“坐山观虎斗”。
判断房价走势离不开几个参考因素：房价收入比、人均可支配收入、土地和财政收入、城市资源集聚、城镇化率、支柱产业地位等，而且不仅仅是微观经济，还要适当考虑宏观经济学，包括社会学、中国人的消费习惯等。
如果从经济指标很难理解为什么中国房价这么贵？ 为什么很多人对房价屡屡做出错误的预测？ 反复测试和错误？ 中国的房地产市场是一个神奇的现实，这迫使你必须要有一双敏锐的眼睛，因为有太多复杂的因素，看清房地产市场并不容易。
从房价收入比来看，上海的房价确实不便宜。 上海房价仍保持全国第三位，二手房均价约为54467元。 上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50个城市房价收入比研究报告》显示，上海房价收入比为24.6，位居全国第四，低于第一深圳36.1，北京24.9，三亚30.0。 这高于一线城市广州的16.8。
作为中国的一线城市和最大的商业城市，房价非常昂贵，但可以控制得相当好。 如果上海的房价收入比与世界其他发达国家相比，简直是天壤之别，贵得离谱。
据全球顶级城市专家美国国际公共政策咨询机构Demographia组成的年度《2019全球住房负担能力调查报告》显示，香港房价收入比连续九年位居全球第一。比率达到20.9，遥遥领先于世界其他地区。 城市。 世界上最难以负担的城市。 可见香港的房价收入逊于上海的24.6。
数据显示，说上海房价便宜是无稽之谈。 那么房价收入比已经亮起了“红灯”，那么为什么房价仍然降不下来，而为什么一些豪宅却如此抢手，以至于人们排队抢购呢？ 这不能用房价收入比来解释，而是与其他因素混合在一起。 现实情况是，房价再贵，还是有很多人抢着买？
从上海的人均可支配收入来看。 2019年，全市居民人均可支配收入达到69442元。 如果按照二手房均价54467元计算，100平米544万，年收入69442。 两人合计138884元。 需要大约40年的收入积蓄才能购买。 而且你必须在不吃不喝的情况下做到这一点。 按月收入1万元计算，买房需要25/30年。
上海一直是全国人口流入最多的城市。 截至2018年底，上海常住人口2423.78万人，其中常住人口976万人。 常住人口自然增长率1.8%，增速较上年明显回落。 每千户户籍常住人口为-1.8，负增长。 数据显示，上海增量人口流入逐渐开始平衡，出现了一定的负增长。
上海当前的人口政策目标是严格控制上海中心城区的人口规模。 即合理确定城市特别是中心城区人口规模控制目标，调整人口存量，缓解和控制人口增长，预计2020年、2030年人口基本保持在2500万左右。
人口基数意味着生产力和消费力。 特大城市的诞生和都市圈的崛起，伴随着大规模的人口流动。 因此，如果上海人口的“增加”消失，理论上会对房地产产生衰减作用。
然而，房价上涨和下跌的理论并不那么简单。 上海房价依然受到高净值人群的支撑。 据相关统计，一线城市外来人口中，上海高学历比例最高，硕士占比13%，本科占比58%，均高于北京、广州的水平一线城市分别为 、 和 深圳 。
上海对于全国的高净值人士（面对众多的企业家、公司高管、成功人士、演艺明星、海外投资者等）极具吸引力，甚至超级有吸引力！ 此外，上海的社会零售总额和人均可支配收入水平均高于北京、广州和深圳。 深圳是本科及以上人员迁出最少的城市，人才粘性最好。 因此上海5年后后二手房房价走势，高学历、高净值的“双高人”的不断流入，支撑着上海昂贵的房价。
因此，上海普通刚需人群的购买力+高收入人群的购买力，导致上海房价很难做出大的调整，而且未来十年城镇化率提高，土地财政、支柱产业、上海优良的城市资源以及独特的商业金融城市属性背景下，存在长期的价格惯性。 虽然2020年至2030年这10年间上海的总人口增长基本为0，但购买人群的属性也会相对发生变化，即上海的购买力并不缺乏高净值人士的流入。
中国一线城市还有一个特殊因素，就是很多人忽视的产业资本的购买力。 据中国社科院此前报告判断，2018年以来，制造业企业面临严峻的国内外经济形势，特别是近年来房地产的高利润回报和制造业发展的不确定性。 房地产行业已成为产业资本进入的重要领域。 大量实体经济企业将更多资源投入房地产投资资产，这对生产性、创新性投资产生“真空”效应，部分企业资本甚至退出实体经济生产。
因此，在房价涨幅较高的城市，“房价挤出生产”的现象十分明显。 这种情况也将支撑上海的房价。
值得一提的是，中国的房地产在金融属性上是比较优质的。 有购买力的人通常会获得抵押贷款和商业银行贷款。 在中国高存款资本的前提下，中国的金融体系在全球处于相对安全的区域。 房地产在中国，至少目前来说，不存在大起大落的可能。 稳定将是未来相当长一段时期的主旋律。
我个人预测，未来五年上海房价将出现分化，中、内环、中心区房价仍将保持坚挺。 外环地区趋于稳定或“不涨不跌”，而外环以外地区基本不会有太大变化，二手房将出现结构性下滑。
例如，2019年中国房价最贵的五个城市地区中，上海静安、黄浦、长宁、虹口进入前五，而只有北京西城区以每平方米9.98万元排名第三； 其中，市中心的静安区和黄浦区排名第三。 房价已突破12万元/平方米。 （第一太平戴维斯。《中国住宅市场报告》）。
在十大最贵城市中，上海也占据绝对优势。 排名6至10的分别是：上海徐汇、深圳福田、北京东城、上海杨浦、上海浦东新区。
上海占据了五个区中的四个，足见上海城市中心的强大吸引力。 这个景点具有很强的可持续性。 根据上海的优质属性（优质教育资源、医疗资源、商业资源、金融资源等），未来五年房价不太可能发生太大变化。
综上所述，目前全国各大城市的房价都不便宜，更不用说上海了。 根据经济理论，房价的上涨并没有经济和收入增长的支撑。 即使缺乏经济和收入增长支撑的房价也意味着透支。
从宏观角度看，根据中国社科院和经济日报联合发布的《2018中国城市竞争力报告》，如果房价收入比低于9上海5年后后二手房房价走势，房地产发展有利于经济发展。生长; 如果超过9，就会不利于经济增长。 。 然而，理论毕竟是理论。 中国的房价有时不能完全建立在经济理论的基础上，因为涉及的因素很多且复杂。
黑格尔有句名言：存在即合理。 虽然中国的房价理论上存在很多不合理的方面。
