正文|开封
有些事情连监管部门也不能问。
“1000亿，泰禾才刚刚开始！明年将翻一番，达到2000亿。” 2017年底，泰禾CEO黄启森谈及这个小目标时，雄心勃勃。
当时的这句话一度让泰禾股价上涨了约两倍。
一年多后的5月8日，深交所向泰禾地产发出19问询，要求其解释115亿元现金该如何处理574亿元短期债务。 2000亿元的销售目标实现了吗？
深交所要求15日前回复。 拖延了两周后，Tahoe终于做出回应：
泰禾不存在集中偿债风险。 2000亿只是董事长黄其森的个人愿景，并不构成公司的预测或承诺。
这句话听上去平淡无奇，字字句句滴水不漏，但依然没有回答深交所19个问题中的核心问题——
你卖了多少房子？
01
手臂骨折后幸存
说出“生存”四个字的是万科，但真正感受到“生存”压力的却是泰禾。
在过去一年多的时间里，泰禾已经尝试了所有中国房地产开发商最害怕的事情，包括降价、裁员、卖地、抛售。
5月17日，深交所发布魂19问后不到10天，泰禾连续发布三份公告，拟转让广州增城、佛山顺德、江苏东恒的部分项目权益和股东贷款。 交易总代价为39.71亿元。 。
其中，最有名的就是位于广州增城的泰禾庭院。 该项目于2017年被泰禾以42.52亿元收购。 它是其最大的开发项目之一，被誉为“一局决定国家”。 但由于抵押贷款和预售许可问题，该项目至今尚未启动。
这并不是泰禾第一次遭遇抛售。
今年3月起，泰禾集团将杭州泰禾江村项目、南昌银梦湖项目、漳州泰禾项目、泰禾杭州临安铜仁项目等项目的部分股权转让给世茂地产，合计约37.44亿元在提取的资金中。 元。
其辛辛苦苦拿下的龙头项目，今天却以如此低的价格转让给了竞争对手，足见泰禾对现金的渴望。
这一切已经有迹象了。
2018年下半年，泰禾在全国多个项目中率先降价回笼资金。 合肥院子大幅降价4000元，一度引发老业主围攻售楼处维权，成为去年楼市降价潮的注脚。
同样在去年，市场就有传言称泰禾正在进行大规模裁员。 随后，泰禾表示，这只是人员优化，并非大规模裁员。
裁员浪潮尚未平息，高管纷纷离职、辞职。 今年以来，包括副总经理、财务总监在内的多名高管陆续辞职。
房子漏水，风吹，下雨。 黄启森一开始当然没有想到会出现这样的情况。
02
高额债务
一切的根源就在于两个字：债务。
2018年末，泰禾负债2112亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元，期末现金及现金等价物余额11.558亿元。
从资产负债率来看，泰禾资产负债率（负债总额/资产总额）为86.88%，超过行业平均水平78.90%。
但由于房地产公司预售制度的存在，业主购房预付款暂时列为负债，直至交付后才在财务报表中转为收益。 这导致资产负债率出现一定的偏差。 相比之下，净负债率更为合理。
仅从净负债率（（有息负债-货币资金）/净资产）来看，泰禾的数字高达342.14%，位居所有上市房企前列。
相比之下，过去一直饱受高负债争议困扰的恒大已将净负债率降至180%。 而行业龙头万科，其净负债率仅为24.96%，在房地产上市公司中排名垫底。
负债率高，现金不足以偿还流动负债，2000亿销售额成谜。 这就是深交所发出灵魂质疑的原因。
在房地产市场上升周期中，这样的负债率并不值得担心。 只要销售额猛增，所有债务都会成为企业扩张的催化剂。
不幸的是，黄其森遇到了中国楼市的历史高点之一，而且楼市远比以往更加严格。
“如果2018年楼市调控不那么猛就好了。” 今天，黄启森肯定会这么想。 或许，我们还会补充一句，“如果2019年楼市真的有松动就好了”。
不幸的是，世界上没有那么多如果。
03
深交所也不能问的秘密
2018 年 Tahoe 售出了多少栋房屋仍然是个秘密。
泰禾在给深交所的回复中辩称，2000亿的销售目标只是愿景，并非预测或承诺，此前已进行过风险提示。
不过泰禾房地产，深交所想要的不是借口，而是具体的数字。 对此，泰禾也有自己的声明：这是自愿信息，并非证券监管机构强制要求的信息。
看来，这是连深交所都不能问的秘密。
然而，第三方数据却揭开了谜底。 据克而瑞统计，泰禾2018年销售额仅为1303亿，排名全国第20位。 这个数字距离富力地产2000亿元的销售目标整整差了一半。
为什么销售很重要？ 因为这不仅关系到股价的支撑，还关系到现金流以及整个企业运营的安全。
时至今日，黄其森一定后悔不已。
但他后悔的恐怕不是当初做出如此大胆的言论，而是为何碰上了楼市的拐点。
04
看看它增加了杠杆作用，看看它......
中国房地产业是典型的资本密集型、债务驱动型行业。 谁敢加杠杆、背大债，谁就能一举崛起。
恒大和碧桂园是其中的佼佼者。
2014年、2015年两次加杠杆，让恒大、碧桂园超越万科，坐上了中国第一房企的宝座。 他们乘势而上，进入了世界500强榜单，超越了富力等同在“华南五虎”之列的小企业。 兄弟，落后了。
泰禾也是杠杆模型的拥护者。
但恒大碧桂园在2016年之前只是加杠杆，随后迎来了中国房地产的大反弹，现金流源源不断。 泰禾在2016年和2017年加大杠杆力度，这两年泰禾新增土储面积分别达到204万平方米和792.8万平方米，可谓井喷式增长。
那两年，塔霍被称为“地球收割机之王”。 遗憾的是，2017年是中国各大城市土地市场的历史高点，也是中国房价的阶段性高点之一。
2018年全国资金紧张，楼市调控蔓延一二三四线城市； 2019年虽然限购放松，但楼市调控随即卷土重来泰禾房地产，楼市的“小印度之春”还没起飞就消失了，2016年的疯狂没有重演。 （参见《这一次楼市调控真的回来了》）
大家都想复制恒大、碧桂园的成功，但并不是每次加杠杆都能全身而退。 就连恒大本身在2008年也差点遭遇灾难。
对于深陷漩涡的泰禾来说，只要楼市大幅上涨，就能迅速消除风险。
不幸的是，市场并不以人的意志为转移。 （参见《三盆冷水，楼市……》）
要知道，在政策驱动的市场中，楼市调控的哪怕一丝一毫的变化，都足以将一家企业推向悬崖边缘。
海南是另一个例子。 2018年4月全国限购推出后，海南楼市销量立即减半，一批大举押注楼市松动的开发商深陷困境。 （参见《押注楼市松动，这些开发商被困》）
有多少人能够战胜政策？ 如果你在错误的时间添加了错误的杠杆，你将不得不承受断臂生存的代价……
