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优秀的资产，诱人的盈利，港资房地产公司凭借其熟练的商业操作，一度在内地房地产行业备受瞩目。瑞安房地产作为其中的佼佼者，其商业和住宅资产在上海、杭州、重庆等多个城市均享有盛誉。
自2015年起，瑞安房地产推行轻资产战略，并逐步实施项目股权的转让。到了2017年，其资产处置金额高达109.51亿元，其中住宅和商业物业的销售额为104.15亿元。与此同时，负债率也降至了51%。面对新一轮的房地产政策环境，瑞安房地产在得失之间徘徊。
通过对其现状及策略进行深入剖析，我们可以看出瑞安地产在某种程度上映射了众多中型房地产开发商，尤其是香港企业，在当前市场环境下的思考与决策过程。
连续出售资产
近期瑞安地产公布的财务报告揭示，2017年该集团全年总销售额达到了213.66亿元。在这一总额中，住宅类物业的销售额为86.76亿元，较上年同期下降了46.8%；而商业类物业的销售额则为17.39亿元。综合来看，2017年瑞安地产住宅和商业物业的合约销售额合计为104.15亿元。
瑞安房地产在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，受调控政策影响，瑞虹新城悦庭以及翠湖天地隽荟两个项目在去年下半年未能取得预售许可证，这一情况对销售额造成了不利影响。
值得注意的是，根据财务报告的披露，2017年瑞安房地产在资产处置方面实现了高达109.51亿元的成交额。
特别在去年12月，该月合约物业销售总额以及资产处置总额高达54.54亿元。这其中包括住宅物业的合约销售额为15.72亿元，商业物业的合约销售额为0.13亿元，以及其他资产的处置额为38.69亿元。
在深入分析数据的过程中，我们发现，2017年佛山瑞安房地产，瑞安房地产公司陆续完成了对重庆天地、大连天地、上海创智天地以及瑞虹新城等多个项目的股权出售操作。
5月26日，瑞安房地产将重庆天地79.2%的股权以41.33亿元的价格转让给万科，预计将从中获得17亿元的收益；9月30日，瑞安房地产宣布其全资子公司以29.49亿元的价格出售上海创智天地和杨浦物业49%的权益，交易完成后，瑞安房地产仍将保留51%的权益；11月14日，亿达中国、瑞安房地产及瑞安建业分别发布通告，宣布达成大连天地项目的并购协议，交易完成后，大连天地项目将成为亿达中国的全资子公司；12月19日，瑞安房地产将上海瑞虹新城项目的商业物业组合49.5%的权益以38.69亿元的价格出售，买方是中国人寿保险集团旗下的全资子公司国寿基金。
为何企业会决定转让股份？黄立冲，国际地产资管公司协纵策略管理集团的联合创始人，对此有独到见解。他指出，像瑞安这样的企业，其商办物业的权重较高。尽管这些企业在香港的商界经营历史悠久，销售额可观，利润丰厚，但从整体来看，这类内地房企的利润却难以恢复。正因为如此，它们才会选择出售项目和股份。
张波，58安居客房产研究院的首席分析师，认为上市公司出售大量物业主要出于两个目的：一是实现“房地产”的退出；二是为了减少负债，提高业绩，以及改善业务结构。
土地储备状况良好，然而提升速度受限，无论是规模还是业绩都显得不够强劲。这种情况正是当前众多中型企业面临的主要难题。
黄立冲向《每日经济新闻》的记者透露，对于这类开发商而言，他们只能采取中等规模的开发策略来运作业务，着手实施一些小型项目，并专注于轻资产的经营，同时进行品牌商品的管理与运营输出，并积极寻求新的商业模式。
负债率降至51% 决策倾向现金流
值得注意的是，瑞安房地产通过连续出售部分优质资产的股权，成功地将2017年的净资产负债率降至了51%。
截至2015年6月30日，瑞安房地产的净资产负债率攀升至了87%的峰值。
瑞安集团虽然拥有如上海新天地等享誉全球的项目，然而在重资产运营模式中，数百亿的前期资金投入使得回报周期变得漫长。此外，高额的土地增值税以及内地房地产企业的激烈竞争，使得公司的资产负债率难以得到有效降低。黄立冲如是分析。
因此，在今年的业绩发布会上，瑞安房地产集团主席罗康瑞指出，“瑞房”过往的经营策略是“所有物业均由公司自行投资，用于收取租金”，然而这种做法已经不再适用。由于内地税收负担较重，而在香港收取租金的物业则无需缴纳税款，反观内地，还需缴纳土地增值税等税费，累计占比高达总利润的70%。正因如此，瑞安集团决定对自身的经营模式进行改革。
瑞安房地产的负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，自2015年起，公司便着手推行轻资产战略佛山瑞安房地产，并已成功转化为一系列资产增值，进而提高了资产周转速度，加强了现金流管理，并构筑了坚实的财务根基。2017年12月31日的净资产负债比率降至51%，较2016年12月31日的比率68%下降了17个百分点，同时比2015年6月30日的高点87%减少了36个百分点。到了2017年年末，现金和银行存款的合计金额达到了167.60亿元。
瑞安房地产倾向于避免高负债经营，他们认为现金流才是企业发展的关键。黄立冲向《每日经济新闻》记者透露，瑞安的这一做法反映了部分香港企业的观点。这些企业觉得，在内地的土地获取成本相对较高，一旦手中的土地储备开发接近饱和，便不太愿意再进行新的土地购置和开发，因此销售额的下滑也就成为了必然的趋势。
实际上，港资企业在选择上拥有众多选项，他们可以在伦敦、澳洲以及美国等地进行开发项目。因此，没有必要在回报率较低且风险较高的市场中进行深入挖掘。黄立冲指出，瑞安地产的这一做法反映出了部分房地产企业对待内地市场的策略。
转型轻资产 保长期利润
实际上，瑞安这类公司在“利润”层面还是有优势的。
财报揭示，2017年度，瑞安房地产得益于物业销售和租金收入的增长，毛利率显著提升。具体来看，毛利较上年同期增长33%，达到78.58亿元；同时，毛利率也上升了9个百分点，达到43%。此外，公司的经营溢利也实现了36%的增幅，增至71.90亿元。
姚耀，仲量联行研究部的高级董事，在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，内地房地产企业的盈利主要依赖于住宅物业的销售额。与此同时，中小型房地产企业的规模正逐年减小，这导致它们难以实现预期的利润。相较之下，商业运营所获得的利润与住宅销售所得不可同日而语。因此，“商业”将成为这些香港企业在当前市场竞争中的关键支撑。
姚耀认为，虽然高周转可以扩大规模和规模量，但从保持长期稳定的现金流角度来看，精心培育物业对城市和企业都将带来长远的益处。港资房地产企业更专注于商业办公领域，与住宅的快速变现特性不同，商业办公物业的租金收益能够为企业带来持续的利润。
姚耀强调，资产证券化使得开发商得以具备条件和基础，不再急于“快速变现”。借助这些金融工具，开发商能够细致管理诸多事务，并更多地关注稳定的现金流。实际上，内地众多排名靠前的企业，也已经开始思考进入现金流稳定的领域。因此，港资房地产企业在商业地产方面仍具备一定优势，这也是瑞安等企业能够成功实现轻资产转型的一个重要原因。
罗康瑞在业绩会议上坦诚表示：“我们与国内房地产企业无法相提并论，特别是在住宅领域，然而我们的商业模式存在差异，唯有坚持走自己的发展道路。”
张波还强调，考虑到获取土地的难度，土地价格昂贵且竞争愈发剧烈，这使得房地产企业获取土地的负担日益加重。特别是随着房企自持土地比例的持续上升，这一趋势也在一定程度上推动了部分房企向轻资产模式转型的步伐。
参与城市更新 寄望存量风口
2018年，瑞安房地产的住宅项目将集中于上海、武汉、重庆及佛山等地，预计总可售面积将达到约40万平方米，销售额有望突破100亿元大关。面向未来两年，瑞安房地产在全国范围内的可售资产预估在700亿至800亿元之间，其中上海市场占比约550亿元，而上海以外的市场则预计在200亿至250亿元之间。
显而易见，瑞安房地产的发展策略主要依赖于通过运营活动获取收益，以及通过物业管理获得利润。
2017年6月13日，瑞虹天地月亮湾盛大开业。该区域构成瑞虹新城商业版图的一部分，占地面积达到6.4万平方米。这是瑞安房地产在上海继上海新天地、虹桥天地之后的又一商业楼盘，名为“天地系列”。然而，与那两座商场不同，月亮湾项目专注于音乐娱乐主题，引入了众多具有音乐特色的专业商户，并致力于举办各类音乐艺术活动，从而形成了具有独特定位的社区商业形态。
城市经济的持续增长和城市边界的持续扩张，催生了众多存量资产，这些资产大多集中在城市的核心地带。面对国土部对城市边界严格控制以及大城市开发逐渐趋于饱和的现状，对存量土地进行改造和升级，已成为特大城市未来发展的关键所在。将视线聚焦于存量市场，投身于城市更新项目，已成为当前房地产企业的新兴趋势。
罗康瑞在业绩发布会上向媒体透露：“相较于国内房地产企业，我们的核心竞争力在于精准的市场定位，特别是在新天地项目以及知识社区领域，我们坚信这符合城市发展的需求。此外，我们还在探讨将新天地和知识社区合并的可能性，以期提升该区域的整体价值。我们期望这一过程不会过于漫长，以便尽快向大家展示我们的成果。”
资深地产专家薛建雄坦言：“瑞安的探索可能难以被其他企业效仿，然而，它却成功证明了在当前市场环境中，其他企业采取的不同经营策略同样具备实施的可能性和成长的潜力。”
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