瑞安房地产（00272.HK）虽已多次下调年度销售目标，但要想实现全年100亿元的销售额，仍然面临不小的挑战。
近期，瑞安地产发布通告称，截止至前九个月，其合同物业销售总额同比大幅减少55.65%，降至48.12亿元人民币。
实际上，相较于内地房地产企业的销售规模持续上升，瑞安房地产在2018年的全年物业销售目标已从2017年的210亿元下调至120亿元，而到了2019年，这一目标进一步降至100亿元，呈现了连续下降的趋势。
除此之外，以瑞安地产为领头羊的香港资本背景的房地产开发企业，长期坚持采用缓慢的周转开发策略，却频繁受到“囤积土地”的质疑。据最新消息，截至6月30日，瑞安地产在华南地区唯一的开发项目——佛山岭南天地，尽管已经经历了12年的开发历程，仍有约六成的土地尚未被开发。
近期，长江商报记者亲临现场考察，发现天地路旁的“佛山岭南天地1地块商业项目3期”的主体结构已落成，但周围仍被围挡所环绕。施工标识牌上注明，该工程自2019年3月动工，预计将在2020年1月完工。与此同时，福贤路附近的一大片空地也用铁皮围住，目前尚未有施工的迹象。
长江商报记者就公司运营表现、项目推进速度以及国内市场投资状况等议题佛山瑞安房地产，向瑞安房地产的品牌和企业事务部门寄发了采访请求，然而，截至稿件完成时，仍未接到对方就这些问题作出的明确回应。
销售额同比下跌过半
近期，瑞安地产发布消息指出，在前三季度，该公司的合同物业销售总额同比锐减55.65%，降至48.12亿元；其中，住宅类物业销售总额同比大幅下滑57.42%，达到45.72亿元；而商业类物业销售总额则同比激增114.29%，增至2.4亿元。
瑞安房地产在其半年报中披露，在报告期内，公司收入达到了79.02亿元，这一数字相比2018年同期下降了58%。与此同时，股东应占溢利实现了同比增长，增幅为8%，最终达到了13.26亿元。
瑞安房地产指出，其收入下滑主要源于已确认的物业销售量显著下降。据相关数据显示，在上半年期间，瑞安房地产已确认的物业销售总额，包括那些被计入收入的物业销售及其他资产处置，总计达到了78.17亿元，这一数字较2018年上半年的178.99亿元下降了56%。
然而，公司已经确认，物业销售的总收入与去年同期相比下降了超过一半，这主要是因为2018年公司出售了上海瑞虹新城的1号和7号住宅地块，这两笔交易为当年带来了高达149.81亿元的收益。
近年来，众多香港资本背景的房地产企业显现出边战斗边撤退、现金回笼减少的趋势，瑞安房地产亦将内地多个优质资产的股权进行了转让。据长江商报记者的不完全统计，到目前这一刻，瑞房在出售物业的过程中已实现现金回笼接近500亿元人民币。
瑞安房地产因“卖卖卖”而备受行业瞩目，其去年众多资深员工的离职同样引发了广泛关注。去年7月，该公司遭遇了重大人事变动，离职的高管名单中包含了在瑞安服务21年的郭庆和任职17年的刘梦洁。此外，蔡玉强、黄勤道、尹焰强等资深员工也已在过去几年中陆续离职。
老臣们纷纷离职，瑞安房地产近年来的业绩状况不容乐观。长江商报记者查阅了其近十年的财务报告，结果显示，公司的年收入峰值出现在2018年，达到了248.41亿元；而净利润的最高记录则需追溯到2011年，当年公司实现了34.28亿元的归母净利润。根据公开资料，瑞安房地产在2018年设定的住宅物业销售额度是120亿元人民币，而到了2019年，该销售目标进一步减少，降至100亿元人民币。
瑞安地产或许已察觉到市场风险，在积极销售资产的同时佛山瑞安房地产，亦通过收购兼并及公开招标等方式积极拓展新的业务领域，因而被业内誉为“购销并行”的香港资本背景的房地产企业。据公开资料显示，2018年7月，瑞安地产携手太平洋保险、SODH公司以及上海永业集团，以136.1亿元的总价成功竞得上海历史上总价排名第三的新天地商业办公用地，该地块的楼面地价达到了约44963元/平方米。今年六月，瑞安房地产以1.48亿元的价格，从其关联企业瑞安建业有限公司购得南京一处占地319871.9平方米土地的34.8%股份。
在一定程度上，这也提升了该公司的负债水平。截至6月30日，瑞安房地产的资产负债比达到了55.23%，并且，其净负债比率上升了4个百分点，达到了44%。观察整个行业，香港资本背景的房地产企业普遍采取较为保守的财务策略，如新鸿基地产、新世界、九龙仓等，它们的资产负债率大多保持在30%上下。针对瑞安地产较高的负债比例，有评论者指出，在瑞安致力于商业地产开发商的角色转变过程中，控制负债水平是一个不容忽视的关键点。
佛山项目“囤地”风波
在过去的二十年里，房地产市场经历了显著的发展，然而，港资背景的房地产企业，因其缓慢的资金周转和追求最高利润的开发策略，屡次陷入“囤地”的争议之中。
截至6月30日，瑞安房地产在华南地区唯一的开发项目——佛山岭南天地，尽管自拿地已过12年，仍有约六成土地尚未启动开发，因而受到“坐地生财”的质疑。半年报显示，至报告截止时，佛山岭南天地项目已建成物业面积达38万平方米，正在开发中的物业面积为7.9万平方米，而剩余的66.4万平方米则被归类为“未来开发物业”。
近期，长江商报记者亲临现场考察，注意到佛山祖庙东华里区域的佛山岭南天地项目占地规模颇大，尤其是“岭南站”购物中心以及岭南天地本身，在周末用餐高峰时段，人气异常旺盛。
“佛山岭南天地1地块商业项目3期”位于天地路旁，目前尚处于围挡施工中。根据现场施工铭牌的显示，该工程自2019年3月动工，预计将在2020年1月完工。与此同时，福贤路附近的一大片空地也用铁皮围挡住，暂时还未有施工的迹象。瑞安房地产在其半年报中指出，占地总面积达到5.20万平方米的第13a号地块，自2019年上半年起已启动建设，预计将在同年年底开放预售。
公开信息显示，在2007年11月，佛山祖庙东华里片区的改造用地，由瑞安房地产的8家子公司共同出资75.1亿元，通过联合竞标成功获得，成交的楼面价格达到了约5004.45元/平方米，这一价格刷新了广东省的地块总价纪录。
获得土地之后，瑞安方面曾明确表态，该地块将被规划为一个综合性的大型项目，涵盖古迹修缮、商业设施、办公写字楼、星级酒店、豪华别墅、高档住宅和公寓等多种功能。项目预计总投资高达200亿元人民币，并计划在2020年实现全面投入使用。
然而，岭南天地的开发过程并非毫无波折，在此过程中，资金压力成为一大挑战。为此，不仅将国内其他城市的多个项目和地块进行了出让，就连岭南天地的地块也未能幸免，曾一度出让给了日本三井集团。此外，还有一宗地块以亏损的价格出售给了碧桂园。
2011年11月，瑞安房地产发布通告，宣布以3.9093亿元的价格，将其子公司Value Land的49%股份出售给日本三井公司。这笔交易旨在为集团筹集运营资金，并助力佛山岭南天地的进一步拓展。
Value Land公司拥有佛山岭南天地18号地块92%的股份，因此，在收购Value Land公司49%股份之后，三井集团将取得佛山岭南天地18号地块45.08%的权益。直到2015年和2016年，瑞安公司才分两次将这两宗地块购回，随后三井集团退出了岭南天地项目。
2016年4月，瑞安房地产再度发布通告，宣布碧桂园以17.26亿元的价格购得佛山岭南天地项目的一宗土地。特别值得关注的是，瑞安房地产通过出售其全资子公司——佛山源康房地产发展有限公司的股权来实现对该地块的出售。交易完成后，预计将产生约9000万元的亏损。
项目拿地已历经12载，瑞安房地产曾承诺在2020年全面完成项目开发。然而，截至目前，仍有约六成土地尚未启动开发。对于开发进度为何如此迟缓、2020年能否实现整体开发目标，以及外界对其囤积土地的质疑，长江商报记者多次与瑞安房地产取得联系，但截至今日稿件发布前，尚未收到任何回复。
在佛山市禅城区的佛山岭南天地项目区域内，众多子项目正处在施工与建设的过程中。
