海珠区目前已全部出售，总价4.6万/㎡起。 听到这里你是否感到兴奋呢？
谁看到都忍不住发出一声惊叹，纷纷看去，感叹海珠区的新房这么便宜？
毕竟这段时间海珠区的豪宅市场已经比较响亮，比如琶洲南TOD、海珠天骏、保利湖光悦色等，而且新项目也变得更加豪宅为主。
而且500W就可以在海珠买一套新房，是不是很有吸引力呢？ 而隔壁的保利海珠天骏，均价9W/平米，去年底开业后就被抢购一空。 至此，就是今年成交价最低的项目——明珠花园。
为什么这么便宜，成交却这么低？ 产生效果自然是有原因的。
任何考虑珍珠花园的人都需要提前思考一个问题：
1970年产权仅剩40年的“新房工程”可以接受吗？
明珠花园原为东建集团拥有的土地。 它于1992年开发建设，经历了未竣工、债务纠纷等波折，又起死回生。 这个便宜的价格是建立在该项目产权缩水31年的基础上的。
尽管房地产萎缩在海珠区相当普遍，例如滨江东保利悦轩的土地就因各种原因于2015年转让给保利。 从1994年11月17日开始，产权萎缩。 28年。 海珠湖景峰项目已停工10余年，产权缩水13年。
众所周知，住宅房产的70年产权就是土地使用权年限。 这就是我们通常所说的产权萎缩。
以前还便宜，但现在，随着房价的上涨，房价也从预期的3.2万/㎡涨到了4.8万-6万/㎡。
总的来说，明珠花园盘：
出色的：
1、价格相当有吸引力；
2、位置不错长兴明珠花园二手房，位于区政府区域；
3. 学校可以；
4.购买后立即领取出生证明并立即移交房产。
下：
1、项目产权减少31年；
2. 距地铁1公里；
3、靠近高架线，比较吵；
4、户型拥挤、平均。
今天我们就跟随明叔来详细了解一下这款盘。
地点 交通
明珠花园项目紧邻滨江东，紧邻主干道东晓路。 乘海印大桥直接向北行驶，即可到达海印广场附近。 开车约20分钟即可到达珠江新城。 位置还不错。
项目距离8号线小港地铁站约1公里，步行约20分钟。 正在建设中的10号线滨江东站将拉近约800米。 小港位于新港西路与东晓南路交叉口。 去诸城或者琶洲都很方便。 不过，对于上班族来说，这个地铁距离还是有点远。 像明叔这样腿长的人是到不了的。 步行需要很长时间。
价格类型
目前该项目在售价格为48000-60000/㎡。 其中，俯瞰路桥的户型可实现438万/户的低总价。 如果追求居住舒适度，103平米东南向的户型大概620。1万/套。
销售介绍将房型描述为“钻石型”，但进去后却显得相当奇怪。 你可以自己看一下图片。 个人认为比较“三分八分”。 唯一好的就是主卧和次卧比较方正。
93平三房一卫朝北，适合急需客户。 在“米”公寓塔楼设计中，每个公寓都不是方形的，影响通风和采光。 由于户型不是方正的，重新设计风格就变得比较困难。 如果你想拥有两间浴室，你就必须接受有一间隐藏浴室的事实。
此外，整体设计还考虑到动静分离。 客厅通向阳台的设计并不是那么绝望。 在新房设计新颖合理的今天，此类产品价格较高，且日后难以替代。
103平米三房两卫朝南，适合急需的客户。 “米”公寓塔楼设计中，每户都不是正方形，影响通风和采光。 户型可设计为四房，只能提高功能性，但无法改变原来不方正的缺点。
此外，整体设计还考虑到动静分离。 客厅通向阳台的设计并不是那么绝望。 在当今新颖合理的新房设计中，此类产品相对纤薄，在较好的位置上充分利用了面积，是终极的刚需户型。
还需要注意的是，该建筑设计为三楼梯八户，因此单位之间的走廊会显得很暗。
从项目西南方向看东晓路及高架桥长兴明珠花园二手房，双向8车道，有明显车辆噪音。 东南侧相对较好，看下层旧楼梯间。
生活教育资源
地处老城区，生活自然十分便利。 生态配套方面，距离项目约500米处有小港公园。 周边商业设施距华润万家400米，生活氛围浓郁。 向西步行400多米，到达广州医科大学第一附属医院（海印院区）。
学校方面，主要有市级滨江东路小学和省级广州市第五中学。
但周围环境比较杂乱。
马路对面有中石化加油站，向南100米内有垃圾中转站、消防站、图书批发市场。
路上还有消防车、煤气车、垃圾车、卡车等来来往往，喇叭声等噪音不断。
南侧马路对面就是桥东村，这是一个城中村，房屋低矮、杂乱，居民鱼龙混杂。
对于急于入住的买家来说，明珠花园目前是一个现成的产品。 购买房产后即可办理房产证并移交。 交货期无需等待2-3年。
明叔个人觉得明珠花园的升值潜力一般，未来市场流动性会比较差。 优点是价格好，上车方便。 适合刚需要而不会投资的买家。
目前该楼盘三期一手房售价均在4万以上，三居室可售价格在400万以上。 适合在越秀区工作，想要较新公寓的人士。 学历要求没那么高。 而且如果要买的话，最好是朝南的房间，光线比较好，噪音也比较小。
当然，这取决于你能否接受产权减少31年。
而且，均价5万的明珠花园三期，性价比看似不错，但如果和附近的二手相比，就不太好了。
项目周边二手均价
房地产
平均价格
建设时代
明珠花园一期
4万/㎡
1995年
嘉滨苑
67,000/㎡
2015年
跃龙阁
42,000/㎡
2004年
银珠阁
4万/㎡
1999年
东银广场
52,000/㎡
2003年
河滨花园
33,000/㎡
1997年
