我在其他地方生活了很多年。 最近，昆明的朋友提到昆明的房价疯涨，引起了我的兴趣。 于是我回去查了资料，做了一些数据，做了一些研究。 我得出的结论是，短期不会上涨，中期不会下跌，长期来看也不乐观。 详细分析见下文。
昆明近年房价走势
首先我们来看看昆明近年来的房价走势。 图中我列出了新房价格指数和二手房价格指数。 这两个指数均来自统计局的数据。 为了对比，我还找到了安居客的二手房。 价格。 为了便于比较，我将 2012 年 1 月的这些价格设置为 100。
我们可以看到，昆明的房价从2012年开始经历了小幅波动，2015年下半年触底，2016-17年出现了较大幅度的上涨。 安居客数据显示，从2015年最低点到2018年5月，二手房均价上涨35%，较2012年初上涨22%。统计局数据显示，房价波动要小得多（你知道为什么），但趋势相似。
经过2016年开始的这一波增长两年半，二手房价格平均上涨35%（含区县），所以核心区县房价上涨也就不足为奇了50%甚至翻倍。 此次上涨的主要原因是什么？ 未来房价会怎样？ 让我们仔细看看。
分析此次上涨的原因
我认为这次昆明房价大幅上涨有几个原因：
1.确实不贵。 上图只显示了2012年以来的数据，如果我们把数据拉长一点昆明最新房价走势分析，到10年左右，我们会发现价格和2012年其实没有什么区别。也就是说，房价从10年到15年上涨了。 年底基本没有涨幅，二手房价格也快8千了。 房价5-6年的停滞给了大家缓冲的空间，为2016年开始的大幅上涨创造了空间。
2、二三线集体涌动的联动效应。 此轮房价上涨不仅昆明上涨，二三线也上涨。 贵阳、成都（现称新一线）、南宁同期均出现较大幅度增长。 作为西南地区首府的昆明自然也经历了类似的增长。 上升的原因。 那么为什么今年二三线会出现大幅增长呢？ 除了上面分析的长期不增长后房价相对便宜之外，还有一线城市流动性锁仓导致的资金溢出，加上棚户区改造的货币化。
3.推进棚改货币化。 这里科普一下棚改货币化，可以简单理解为四个字：拆迁赔钱。 城市城中村改造，通过国家开发银行获得大量资金。 这些资金补偿给被拆迁户，以促进拆迁。 被拆迁户获得资金购买房产，推高了所在城市的房价。 那么昆明棚户区改造货币化规模有多大？ 通过在网上简单搜索，我们可以得知，2016-2017年棚屋改造工程分两期，投资额约为260亿。 一期工程采用100%货币安置，安置单位13946户，面积约150万平方米。 第二阶段的细节尚不清楚。 150万平方米是什么概念？ 2017年，昆明市现有房屋销售面积367万平方米，期房销售面积1020万平方米。 因此，150万平方米相当于一个月的销售总面积。 也就是说，2016-2017年仅一期棚改工程清除的房产库存就相当于2017年1.3个月的房屋销售量（近年成交量最大），这并不是很多。
4、限购限贷小，首付比例低，入车容易：在不少一二线城市限购限贷的背景下，昆明取消了限购自2014年下半年开始实施三年多的限购政策，当地人买房时无需提供门牌号查询证明。 外国人买房时，不需要提供一年社保缴纳证明。 对于贷款买房的人来说，首套房20%、二套房30%的首付比例可以说是全国最低的。
5.其他地方的度假屋。 身边很多人都说昆明很多房子都是外国人买的。 这是真的？ 网上有消息称，2017年，昆明近40%的房产被外国人购买，具体情况尚未核实。 为什么外国人来昆明买房？ 有以下三个原因。 一是昆明风景秀丽，景色宜人，适合度假； 第二，房价相对很多一二线城市有优势，一线城市流动性锁定导致资金流入； 当然，还有最重要的第三点，就是上面提到的，昆明没有购房、贷款限制，外地人买房非常方便。
六、土地供应减少。 我们都知道，供给和需求决定价格。 上述1-5点都是从需求角度考虑的。 下面我们来谈谈供应。 我从Wind上找到了已竣工的住宅区和住宅用地供应面积。 我们可以看到，近年来总的趋势是不断下降，即供给不断萎缩，而需求却巨大，导致价格不断上涨。
未来昆明房价走势如何？
那么大家关心的问题来了，昆明的房价未来会如何走？
短期
短期来看，没有继续大幅增长的空间。 我们来一一梳理一下上面列出的房价上涨的六大原因：
1、经过本轮房价上涨昆明最新房价走势分析，便宜的优势已经不复存在。 很多核心区甚至涨到了每平方米2万多平方米，这对于昆明的收入来说并不便宜。
2、二三线涌动的轮换效应还存在吗？ 我认为这很难说，但很可能已经消失了。 经过这一轮的上涨，二三线的价格已经变得非常高了。 限购限贷政策相继出台。 而且棚户区改造货币化受阻将进一步抑制房价上涨。
3、棚改货币化受阻。 6月25日前后，市场传出消息称，国家开发银行总行已撤销房屋装修项目审批权限。 如何解读呢？ 棚户区改造的货币化政策可能会暂停，或者至少规模会大幅缩小。 棚户区改造货币化受阻，将抑制购房需求，从而抑制房价。
4、限购收紧：2018年7月1日，昆明市政府发布《关于进一步稳定商品房市场有关问题的通知》，开始限制新房限购，不仅是限购，还有价格限制。
五、外地度假屋购买量减少。 这个很容易分析。 此前外地购房者激增，主要是因为2014年限购、限贷政策放松，现在限购政策收紧，势必会影响外地游客来昆明买房，进一步影响购房。遏制房价上涨。
六、土地供应稳定。 从之前的图片我们可以看到，虽然土地供应总体趋势是下降，但最坏的时候已经过去了。 2016年和2017年的走势比较稳定，甚至还有小幅反弹，这势必会影响到接下来几年的住房供应和价格。
从上文可以看出，昆明房价大幅上涨的理由在近期或多或少已经不再成立。 因此，短期内昆明房价没有继续大幅上涨的空间，但由于惯性，也不会立即开始下跌。
中长期
分析房价时，有句话说“短期看货币，中期看土地，长期看人口”。 在上述短期趋势分析中，并未强调货币政策。 由于每个城市都有自己的特殊性，短期的不确定性对于单个城市来说太大。 因此，分析货币政策往往无法解释特定城市的短期房价波动。 但从中长期来看，时间已经抹平了特定城市的短期不确定性和特殊性，使得这样的分析框架相对可靠。
首先，在土地供应方面，从2016-17年开始，土地供应略有恢复并趋于稳定。 我认为未来土地供应量不太可能大幅增加。 我们一直在说“去库存、去库存”，但现在库存已经快消耗殆尽了，库存却大幅增加？ 这与政治无关。 土地供应保持适度水平，将为房价提供支撑。 因此，从土地角度来看，中期内房价不太可能大幅下跌。
其次，进行长期分析。 所谓人口长远观，就是说人口流入是支撑房价的长期动力。 高善文博士在2017年的文章中提出以“小学生人数”作为城镇化的代理指标。 该指标与房地产需求密切相关。 俗话说“小学生走到哪里，年轻的父母就住在哪里”。 时间在那里流动”。 文章发现，该指标对长期房价具有良好的解释力。 我们来看看昆明市近年来的小学生人数。 我们发现，这个指标从2007年到2012年一直在下降，2013年后才趋于稳定。也就是说，从2007年开始，很难观察到有购房需求的年轻人持续流入，这也部分解释了为什么昆明的房价一直表现迟缓。 人口趋势一旦形成，通常很难扭转。 我认为未来人口大量流入的可能性很小。
庆幸的是，昆明与一般城市不同的是，它具有一定的旅游城市属性。 在昆明买房的外国游客不太可能让孩子在昆明读书。 因此，小学生人数只能反映常住昆明的年轻人口的购房需求，而不能反映外地游客的购房需求。 从长远来看，这种需求将如何演变？ 很难说，但我认为昆明作为一个旅游城市，其实并不“稀缺”。 大理、西双版纳、腾冲都是不错的度假胜地。 如果只是想买房度假，昆明似乎优势不大。
所以综上所述，根据人口流入和流出的长期分析，我其实对昆明的房地产市场不是很看好。
这是我对昆明房价的一些分析。 欢迎您与我交流和讨论。
