在研究商业地产销售金融化的过程中，我查阅了很多文献，分析了很多案例，整理了十八张最经典的基金结构图，整理在此。 所有的案例和文献都凝聚着无数前人的智慧。 行业的发展是漫长而艰难的。 谨向这些空手道前辈致以崇高的敬意！
01
高合资本收购中企大厦
简评：该结构中使用了两次杠杆。 自有资金与借款的比例接近1:6。 一把小刀控制着大树。 收购和出售的时间短而快，大树甚至被锯倒了。
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02
赛富基金与新型白领公寓
简评：SAIF的模式表面上是为白领公寓项目融资，但其结构依托于REITs盛世神州房地产投资基金，具有很强的可复制性。 未来除了出售资产退出外，还可以等待政策放开、IPO退出。 值得长期关注。
03
盛世神舟、嘉实资本、美兰花园
简评：盛世神州&嘉实资本的模式本质上是基金高利贷（开玩笑）。 鉴于盛世神洲的房地产背景（张敏耕），可以有效控制房地产项目的开发进程，并确保还款安全。 是房地产企业（当然是有钱的房地产企业）转型的方向。
04
建信晶瑞联合迦南资本投资葡萄牙
简评：当时自贸区外资股权投资政策相对宽松，劣质股权可以转让给房地产主体。 首先葡萄牙的移民政策比较好，所以该基金退出后反应不错。 但在目前的环境下，单纯从境外购汇的模式可以判断是不具备可操作性的。
05
钜派合汇证券及应收账款
简评：这是简单的短期融资，但开发商可以提高资金周转率。 不过后面可能有承保，有时间我再仔细看看。
06
易居中国及诺亚财富旗下房地产母基金
简评：这只基金中的基金是开发商齐心协力取暖的产物。 易居和诺亚联合推出的这只基金中的基金有创新，但只在寒冷的冬天有效，天气变暖后就消失了。 反正TOP50已经圈出来了，这一项就说明易居和诺亚的行业号召力确实非同一般！
07
平安信托收购瑞安天地
简评：这种运作方式在一定程度上实现了现有资产的证券化，与REITs有些类似盛世神州房地产投资基金，但本质上却有很大不同。 就信托而言，回报存在不确定性，这是一个缺陷。 同时，永辉一号财务管理不规范，涉嫌资金池。 以后基本不会监管发行了。
08
中信启航专项资产管理计划
简评：中信启航专项计划是国内首个投资房地产资产的专项资产管理计划产品。 这也是中信证券推出的国内首单私募REITs产品，具有划时代的意义。
中信启航的设计有效突破了监管部门对非标产品投资的限制。 这主要体现在产品设计与非标债权资产显着不同：其优先级和次级都可以在深交所全面上市。 使用协议平台进行转账； 同时，该产品是房地产权益类金融投资，投资人是股东而非纯粹的债券资产。
09
国家开发银行城市发展基金
简评：这种规模的项目需要国家队，我就不多说了。
10
中城投资平行基金
简评：优先考虑中国房地产开发商战略联盟成员企业的房地产项目，有点类似于“易居诺亚”模式。 这种模式要求资金周转率较高，要求运营团队具有较强的房产交易能力和项目理解能力。 好在中城联盟的成员素质还不错。
11
海航收购浦发大厦一期
简评：杠杆收购最好的资产资金来源当然是银行，BUT。 银行一直面临着“先有鸡还是先有蛋”的问题。 因此，海航用4.6亿+信托撬动浦发大厦，然后用银行贷款退出是一个不错的选择。 但商业地产贷款仍需要业主存入一定数额的资金，这也是二次金融业务纷纷开展的原因。
12
海航收购浦发大厦二期
简评：由于项目升值，通过基金的运作，海航第一笔投资的退出基本实现，但银海的退出却是一个小尾巴，引发了第三次金融运作。
13
海航收购浦发大厦三期
简评：通过资产支持专项计划实现资产盘活是一个很好的尝试。 在这种情况下，通过专项计划+资金载体（双SPV）的方式，实现对底层资产持有者的股权收购和债权投资，并为未来运营REITs。 公开募股留下了痕迹。 看看未来是否有IPO。
14
出资运营万通中心
简评：随后，万通地产回购了万通基金持有的万通时尚49%股权，为万通基金投资者实现了20%的年化回报。 反过来看，这只是万通刚融资的高利率而已。
15
阳光新业收购银河酒店一期
简评：这一步很干净，不像海航那么复杂。
16
阳光新业收购银行酒店二期
简评：同样是国有房地产资产的收购。 阳光新业的融资模式比较简单，但高管员工参与的问题尚未解决，所以采取了第三个行动。
17 号
阳光新业三期收购银河酒店
简评：这类资产和资本运作主要靠管理团队的大脑，应该给予一些股份。
18
凯龙睿商业地产基金
简评：虽然是外资，但在架构和运营方式上并没有太多创新。 凯龙瑞通过在中国一二线城市收购位置优越的物业并进行专业管理来实现物业增值的做法值得借鉴。
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