过去，房地产界有一句话：“得最急者，者得天下”。
刚性需求曾经是楼市的绝对主力。 然而，随着时代的进步加速：
曾经炙手可热、需求旺盛的房产现在陷入了困境。
不止一位营销人员向首席执行官抱怨：
房地产正在迅速进入改善时代，一夜之间，楼市的燃眉之急已经消失。
差异化加剧，提升提升
房地产市场正在加速分化，改善型市场的崛起从政策、新房、二手房都可以看出。
1）政策倾向改善，特别是针对二线群体
例如，上海去年12月推出新政策，调整普通住房标准，大幅降低第二套首付比例，极大刺激了“剩饭剩菜”家庭的改善需求。
同时，降低二套房贷款利率，调整公积金贷款政策，从政策面鼓励改善客户准入。
上海2023年刺激政策，来自中原地产
2）新房信号明确，大户型更受欢迎。
近年来，上海新房市场中，优质户型越来越受到市场青睐。
例如，去年上海松江万科海外发布显示嘉定新城房价一夜暴跌，作为区域改善项目，最先售空的是千万元以上的185平米大户型。
万科海外图片订阅网站，大户型更受欢迎
一方面是因为房票很贵重，有能力的顾客都力求一次性搞定； 另一方面，市场已进入改善阶段，大户型未来更有价值、更容易出售。
3）二手市场惨淡，优质项目逆势逆袭
中原地产数据显示，虽然上海300万以下的二手房市场仍是主导力量，但交易结构发生明显转变嘉定新城房价一夜暴跌，改善型、豪华房交易比例明显上升。
2023年上海各区域总价段成交比例，来源：中原地产
纵观二手房价格，老小校、学区房“暴跌”多次登上热搜。 与此同时，上海的一些优质次新房也经受住了这场危机。
以竞争激烈的上海嘉定新城为例。 虽然5万元以上的新房供应量很大，但西郊金茂大厦的二手房仍然可以卖到7万元以上。
西郊金茂大厦最新成交案例，来源：壳牌
在这个日益分化的市场中，高品质的改良产品受到青睐，但也带来了一个问题：
急需购买第一套住房的年轻人在哪里？
楼市低迷，是时候躺下了
刚需市场的主要群体并没有凭空消失。
随着对房子的预期下降，越来越多的人选择观望、保持冷静。
1）观望派：只是必需品，但不是韭菜
市场的动荡让楼市形成了共识：只有核心地段的优质资产才能保值增值。
但对于绝大多数刚需客户来说，动辄动辄上千万的核心房产已经成为难以捉摸的幻影，而其他刚需新房则可能买完后就贬值了。
中国各大城市千万豪宅成交对比，来自百廷豪宅
曾有粉丝对老板说：“我就是需要，但不是韭菜。”
“既然远郊卖不方便，市区又旧又破又不值钱，为什么不等等看呢？”
刚性需求并未完全消失，但大多变得更加谨慎，观望成为刚性需求市场的主旋律。
2）措手不及派：跳得细长，租房很实惠。
当今社会阶层转型日益困难，年轻人中“措手不及”现象盛行。
年轻人结婚生子的意愿降低，更不用说买房了，刚需买房的适龄人群进一步萎缩。
手头有现金，没有债务，已经成为乐平派的天下之清醒。 与此同时，租赁市场也变得友好。
随着保障性住房成为顶层战略，“十四五”期间仅上海就规划了40万套保障房。
习近平参观了上海国企承建的保障房项目。 居住环境并不比新房差。 关键是价格非常实惠。
地产城·耀华国际社区实景图
年轻人选择这些保租房可以享受很大的折扣，不用和各种房东打交道。
有了长期稳定的租房渠道，买房对于平租派来说似乎不再那么重要。
如果期望不改变，紧急需求就不会出现。
无论是观望还是观望，大家都有一个共同点：房价不上涨，没有人愿意承担高额债务。
这位CEO走访了上海多个热销楼盘，发现无论是降低利率还是降低首付，都很难刺激新买家入市。
1）不是房子买不起，而是贷款不划算
这句话出自范小A。小A和老板讨论了半年的房产选择，最后还是放弃了买房。
小A的理由很简单：他觉得债务压力太大，可能超出了他的能力范围。
对于很多新上海人来说，六个钱包可能足以凑够他们刚需的房子的首付，但债务会降低生活质量。
2014-2023年上海新房走势，来源：中原地产
小A告诉老板：贷款要很多年才能还清，但工资却没有增加，就业形势越来越严峻。
如果你现在选择负债，就意味着你的生活质量进一步下降，这是小A无法接受的。
同时，在沟通过程中，CEO也发现了真正的问题：房价上涨的预期消失了。
2）房价不是一天涨的，是刚需的，一天也回不去。
小A在言语中透露出这样的心态：“如果买房的价格不上涨，我们为什么要借钱买房呢？”
一位资深营销人员告诉CEO：楼市从来就不是纯粹基于眼前的需求。 过去，人们一窝蜂地买房，生怕错过房价上涨的机会。
例如，两年前的上海，市场情绪高涨。 购买一套公寓可以带来数百万美元的利润，而“刚需”的人则借钱买房。
现在市场大幅回调，大家发现急需的住房不仅不涨，还可能下跌，于是“刚性需求”集体消失。
无论如何，我们必须承认一个残酷的事实：
真正的刚需一直是“赚钱”。
所以我们目前看到政策方向已经完全逆转，房地产开始全面支持，一二线城市限购也在放松。
信心比金子还珍贵。 只有房价止跌反弹，刚性需求才会回归市场。
今天的文章来自陶哥的朋友陶先生。 他非常了解房地产和房地产市场。 想买房的朋友应该关注他。
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