近期，一批投资者纷纷涌入越南房地产市场，希望人口相对年轻、正在进行产业转移的越南能够复制中国房地产市场在未来二十年所取得的增长。 炒房者押注越南房地产市场能否获得丰厚回报？
“东南亚重仓”
自2006年加入世贸组织以来，越南经济保持快速增长，外资持续流入，投资者需求持续旺盛，带动当地房地产市场繁荣。
越南计划投资部数据显示，2021年底，越南外商直接投资总额达311.5亿美元，较2020年增长9.2%。其中，房地产业务领域外商直接投资超过美国26亿美元，占总投资的8.3%。 据越南计划投资部统计，2022年第一季度，该国房地产行业新设立公司数量同比增长47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重拾经济活力，GDP同比增长5.03%，为近三年来最高。 2021年，越南首都河内和越南第一大城市胡志明市的封锁导致房地产项目暂停。 现在，随着国家适应疫情，生产经营加快，当地房地产市场也迅速恢复。 越南建设部数据显示，2022年第一季度，河内、胡志明市等多个地区房价持续上涨。
近日，越南《西贡时报》报道称，李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团、越南企业万盛发集团与胡志明市领导人讨论当地投资事宜。 市场有传言李嘉诚将在胡志明市投资房地产。
深入了解越南房地产市场的市场人士表示，越南房地产市场已进入成长期。
秀旺房地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬，事实上，自2015年越南开放海外买家购房以来，当地房地产市场的增长一直比较稳定。
公开信息显示，2015年7月1日起，越南正式实施新《住房法》，放宽了对外国买家购房的限制。 外国人可以在越南自由买卖房地产。
薛超表示，各国房地产繁荣趋势都是先向沿海地区转移，越南也不例外。 “每一波降息，沿海地区的房子首先开始上涨，渐渐地，人们觉得房子有点贵，资金就会存放在一些所谓的价值洼地里。”
越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。 与越南近1亿的人口和33.1万平方公里的面积相比，“可炒的地方其实并不多”。 最受关注的仍然是越南最大的城市胡志明市和首都河内。
外国人也能“上车”吗？
上述《住房法》还规定，外国人在越南持有的房地产使用权期限为50年，期满后可以申请续期，最长可达70年。 此外，外国人购买住房的面积和总数没有限制，但每个公寓楼中外国人拥有的住房数量不能超过30%。 这些针对外国人的规定也决定了外国投资者在购买、持有、租赁、转售等方面受到一定的限制。
由于对市场的了解有限以及语言障碍，许多打算在越南购买房产的外国投资者选择委托当地的房地产服务机构。
据薛超介绍，疫情发生后，他的公司将大量宣传工作转向线上，并在国内短视频平台上发布了大量有关越南房地产投资的原创内容。 近一个月来，他收到的在线咨询量明显增加，并且出现了一些转化。 “现在有些人想去当地旅游，但可能需要等到通关放宽之后。”
另一方面，薛超也表示，虽然越南房地产市场最近很火爆，但专注于外国投资者的越南当地房地产经纪人可能不会同样乐观。 “在大的市场环境下，中介竞争比较激烈，佣金可能没有其他一些国家那么高，而且虽然房地产市场在好转，但很多中介也在退出市场。”
他认为，原因与当地政府的监管有关。 “越南政府可能会收紧供应面，很多项目提交了很长时间，可能一两年，还没有拿到批文。我们已经和当地开发商沟通了，但是（没有施工许可证），很多项目现在无法启动。”
现在房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策发生改变。 薛超认为，如果越南政府想要放松管制，将会批准更多项目。 “但现在我们没有看到很多项目会在下半年推出的迹象。 我们的许多项目都处于后期交易阶段。 ，能卖的比较少。”
对于主要面向外国人的越南房地产机构来说，“每个公寓楼外国人拥有的住房数量不能超过30%”的硬性规定已经限制了他们的住房供应。 薛超表示，随着越南近年来经济发展，当地人均收入快速增长，贷款比例也较高。 “（越南购房者）都想搬进大楼，所以销售速度很快。” 另一方面，外国投资者仍需要审批文件、证书、外资产权认证等复杂手续。 “这么多项目都不愿意卖给外国人。”
谁来接手外资？
对于不懂语言、不熟悉当地社会、法律等的投资者来说越南西贡 房价，很多步骤都是隐藏的。 如果你跟风买房，你可能无法从投资中赚到真钱。
薛超表示，以中国人海外购房为例，常见的风险有几类。 首先是汇率波动，可能导致投资利润损失； 二是当地政策变化的风险，或者可能影响外国人持有房产合法性的问题。 ; 第三，购房过程中可能出现的问题只能由当地团队处理和协调。
对于近期越南房地产市场的火爆，他提醒有意入市的投资者，越南房地产市场的现状已经发酵了好几年。 此时入市与股市到达高位时入市是一样的。 “并不是说市场已经达到顶峰，只是在选择标的时，需要选择一些更安全、更好的标的，这样才能度过周期，长期获得更好的回报。”
除了汇率、政策、本土化等几大风险外，最值得海外投资者考虑的问题还包括极端情况下的变现问题。 “当市场不好、流动性不好的时候越南西贡 房价，无论降价多少，都没有人会拿走（房产）。而一旦经济不好，出现极端情况，租金就会出现问题。”这些房子的倒塌，所以会是多米诺骨牌般的倒塌，会让投资者遭受比较大的损失。”薛超总结道。 考虑到房产投资的安全，在下一个加息周期，建议大家不要去越南旅游或者做生意。 这是对一些小城市的投资。
据悉，越南国会于2021年11月通过决议，将2022年GDP增长目标定在6%至6.5%之间。 据越通社报道，为实现这一目标，越南政府已拨付总额150亿美元的财政刺激计划支持政策。 未来宏观调控因素将持续影响当地房地产价格。
（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。）
