■本报记者 邢萌
近期，监管部门再次释放出严格监管房地产信托的信号。 7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，银保监会近期对部分信托开展约谈和警示。近期房地产信托业务增长过快或规模过大的公司。 要求信托公司控制业务增长信托计划 房地产，提高风险管控水平。
需要看到的是，银保监会对房地产信托的严格监管具有政策连续性。 5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱成果推进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格监管实务房地产信托业务，强调不得申请“四证”，对不配套、开发商或其控股股东资质不符合标准、资本金不足的房地产开发项目提供直接融资。没有完全到位。
一位信托行业观察人士向《证券日报》记者坦言，“限制房地产过快增长，是基于房地产调控和稳定的主基调。 此次监管之严格是近年来罕见的，也可能为后续房地产信托监管树立标杆水平。 ”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下，规范房地产业务
本轮监管政策出台的背景是今年房地产信托业务增长过快。
《证券日报》记者根据永益信托统计显示信托计划 房地产，2019年1月至6月，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托设立规模的39%。 此外，自去年6月以来，房地产信托设立规模连续13个月位居集合信托第一。 可见，房地产信托设立规模依然较高。
业界普遍将此次针对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。 有金融业内人士透露，“23号”之后，仍有地方信托公司无视规定，继续以不合规的方式开展房地产信托业务，从事监管套利。 也有信托公司藐视规则，误判严格的监管政策。 对相关规定置若罔闻，都促使了此次监管的升级。
信托公司为何难以放弃房地产业务？ 上述金融业内人士指出，信托公司对房地产业务的收费远高于其他业务。 与渠道业务千分之二的手续费相比，房地产业务的手续费高出1.5个百分点以上。
除了利润空间大之外，投资者的偏好也是一个重要因素。 永益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，“经过十多年的发展，房地产信托已经成为一些投资者比较青睐的投资产品之一，甚至出现了一些投资者专门投资房地产信托的方式。”购买房地产信托产品。”
除了政策引导外，行政处罚也是监督和规范房地产信托业务的重要手段。 记者梳理罚款情况发现，今年上半年，共发生四起“涉房”罚款，涉及3家信托公司。 理由分别是“经营房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”、“违规利用信托资金发放房地产贷款”。 北京某信托公司内部人士向记者指出，应理性看待信托公司的行政处罚。 从处罚金额来看，信托公司罚款金额多为小额，更多起到警示作用，一般不会影响业务准入和评级。
前述信托行业观察人士告诉记者，房地产信托目前是信托公司最重要的收入来源之一。 严格监管短期内会影响公司的经营业绩，长期内倒逼信托公司转型发展。 参与房地产信托市场将对公司的专业能力产生负面影响。 要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或将迎来拐点
事实上，“23号文”对于房地产信托的发展已经初见成效。 记者发现，永益信托集合信托周报显示，5月底以来，房地产信托募资规模较前两周连续大幅下降。 5月最后一周募资金额36.12亿元，环比下降60.63%； 6月第一周募资金额29.07亿元，环比下降19.53%。
不过，房地产开发投资可能还需要6个月的时间才能出现重大拐点。 中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。 从21世纪以来房地产开发投融资数据来看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速趋于一致，房地产开发投资增长拐点滞后房地产开发资金来源增长拐点约6个月。 “因此，今年二季度开始的房地产融资条件收紧，可能会体现在三季度末、四季度初的房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资在房地产开发融资来源中占比并不高，但房地产信托监管政策的加大可能会导致其他机构变得谨慎、融资渠道收紧。 中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终保持在4%以下，信托贷款占比会更低。 如果将房地产企业的融资分为融资活动和经营活动两个阶段，则融资活动期间的融资方式主要是境内贷款、债券或股票融资、境外融资，经营活动期间的融资方式主要是定金和预付款。 “如果剔除存款、经营活动垫款等其他资金来源，非银行金融机构贷款占比仍不足10%。”
本文来自《证券日报》
