今天我们就来说说预算500万如何买房？
在回答这个问题之前，我们先来解答一下很多朋友对于上周出台的新政策的困惑。
后台有人问，以后房贷利率会下降吗？ 现在还是买房的好时机吗？
房贷利率确实上涨了不少：
以抵押金额100万元、期限30年（360期）为例，等额本息计算法下，第一套房需额外支付利息约7.62万元，第二套房需支付额外利息101500元；
按照等本金计算方式，第一套房子要多付利息约52700元，第二套房子要多付利息67700元。
那么未来房贷利率会下降吗？
事实上，此次房贷利率调控一方面是监管行为，另一方面也是市场行为。 今年贷款供需矛盾日益突出，贷款提价也是合理的市场行为。
未来，房贷利率是上升还是下降，个人很难预测。
但有一点是肯定的，如果您有购房计划，请不要等待。
毕竟，上海作为经济实力雄厚的一线城市，房价上涨是毋庸置疑的：
从上图也可以看出，2019年到2021年上半年，二手房的成交均价和成交数量基本持续上涨，尤其是价格，一直相当稳定。
房贷利率的上涨在房价面前微不足道。 我们来做一个简单的计算：
一套价值153万元的房子，按揭100万元，按期限30年（360期）计算，第一套房子按等本息计算法，多付利息约7.62万元。
如果从2020年的市场走势来看，大部分中段板块都上涨了10%，那么这套房子应该涨到168万，增加了15万。 与第一套房子相比，多付了7.62万的利息，还是多付了7万多元。
从这一点来看，购买一定是一种更划算的行为。
当然，今年可能没有去年那么盛大，但及时买入是比无限期等待贷款利率调整更明智的选择。 毕竟，从长期来看，上海的房价一直呈现出平稳向好的趋势。
另外，今年的新房性价比相当高。 许多新房售价低于周边100万元。 低于市场价100万元即可购买100平方米的房子。
因此，买肯定比不买更明智。
我们回到最初的问题，预算500万，现在应该怎么买房？
首先从货源分布来看，预算500万，可以买到的区域大致在宝山、闵行、青浦、嘉定、松江、奉贤这五个区域。
按照扇区划分，可以分为两种：
郊区段：洋行、顾村、泗泾、浦江、颛桥。
远郊：佘山、淀山湖大道、聚源新区、南桥、朱桥为主要区域。
我们建议您主要满足自己的自住需求，其次是投资需求。
按照这个思路，我们对目前符合预算的房产进行了划分：
第一梯队地产：郊区地铁项目+潜力规划
买房首先要满足自住的需要。 自住需求中，最重要的一点就是通勤：
因此，第一轮筛选是距市中心1小时通勤路程：
洋行、顾村、泗泾、浦江、颛桥四个路段毫无疑问获胜。
第二轮筛选，同板块，建议大家购买地铁板块：
一方面方便家庭出行，另一方面地铁位于郊区和学区相对弱势的地区。 基本上该板块的项目涨幅领先，投资价值也非常可观。
在满足郊区+地铁两个条件后，经过层层筛选，只有2个项目符合条件：
第一个是宝山阳兴的万叶紫辰园。 项目紧邻1号线富锦路站、3号线江阳北路站，附近还有规划中的19号线。
该项目最大的亮点在于前期对接了师范大学九年制附属实验学校。 万叶紫辰园博翠现阶段也很可能匹配这所学校，所以孩子在校的教育质量得到了一定的保证。
▲上海师范大学附属实验学校效果图
此外，还有一个奖励积分。 项目正对面是白沙公园，面积约33万平方米：
第二个项目是颛桥紫微花园，距地铁5号线颛桥站仅约200米。
该项目最大的亮点就是位置比较好。 项目位于颛桥镇中心，周边配套环境较为成熟：
交通方面，有颛桥地铁站：
教育：教育设施完善：颛桥小学、颛桥中学等。
商业上有万达广场和东源米兰广场：
如果您在这里购买，生活会更加舒适便捷。
当然，要满足第一梯队的条件，还必须满足第三个条件：潜力规划。
万叶紫辰花园所在的洋行片区纳入主城区。
颛桥紫薇花园所在的颛桥片区虽然不属于主城区，但距离城市副中心莘庄片区相当近，受益辐射的可能性很大。
难得的是，如今的莘庄板块已经发展相当成熟，完全可以担当西南中心的重要角色，有望成为下一个徐家汇。
因此，从规划潜力来看，杨兴拥有相对优质的规划，颛桥周边区域也有成熟的板块可以利用。 两者都有一定的优势。
均满足第一梯队三个条件：郊区+地铁+潜力
作为为数不多的第一梯队楼盘，万叶紫辰花园和颛桥紫微花园值得大家关注。
第二梯队：郊区板块+优质规划
通过上一轮筛选可以看出，真正能够满足郊区地铁+学区要求的项目非常稀缺，可供选择的空间不大，所以这里我们为您准备了B方案：郊区+高——质量规划。
从自住角度出发，我们依然选择了阳行、顾村、泗泾、浦江、颛桥四个郊区。
选择规划质量较好的区域进行城市主规划：洋行片区、顾村片区。
由于目前洋行板块供应较少，二线楼盘集中在顾村板块：
尚城大院，该项目最大的亮点在于其产品。 以其101平米的户型为例。 拥有三间卧室、两间客厅、两间浴室，一步配置。 是飞机房户型富锦路房价，客厅4米，阳台进深1.8米，很舒服。 性欲比较强。
中国企业光华雅景项目最大的亮点还在于产品。 作为业内稀缺的纯新项目，该项目拥有顾村板块罕见的四居室。 特别适合多子女家庭以及三代同堂的家庭。
同时主流还是以三居室为主，因为三居室都不错。 这样的配置可以满足很多初次用户提高生活舒适度的需求。
大华锦绣四季，该项目最大的亮点就是配套设施比较完善。 项目拥有2万平方米的自建商业街、2万平方米的顾村体育中心、8万平方米的滨江景观公园、3万平方米的私家花园、12万平方米的教育集聚地块。 。
另外，顾村地区本身的居住氛围就相当浓厚，是非常优质的自住选择。
结合了郊区+潜力板块两大优势，是一个兼顾自住和投资两大优势的板块。
行业内两个优质项目：尚城大院和中企光华雅景都是可以考虑的项目。
第三梯队是郊区自住氛围优质+潜力板块
我们先来选择自住氛围高品质的地段。 在满足预算的郊区路段中，自住氛围最好的路段是：淀山湖大道和南桥路段。
从行业潜力来看，两者各有亮点：
其中淀山湖大道有华为研发中心作为产业后盾，也有长三角一体化规划支撑。
南桥地段作为奉贤区的核心区域，规划潜力相对较弱，但却是奉贤人置业的首选，作为投资选择还是相当安全的。
目前，这两个版块可以观看的项目有：
大名城瀛湖项目最大的亮点在于其产品：
项目主推77-123㎡平房。 与高层建筑相比，平房的客房获取率更高，使用面积也更大。 项目中两栋平房的布局设计非常出众，面积利用率高。
大名城瀛湖容积率仅为1.25，是上海少有的低密度社区。
金海一品，该项目最大的亮点是位于奉贤新城地铁站旁边，小区位置非常好。 位于南桥核心地带，以地铁站为中心，周边优质商业、教育、医疗设施齐全。 该位置属于南桥顶级品质。
大名城瀛湖和金海一品是淀山湖大道和南桥片区的两个优质项目。 一是产品突出，二是配套非常成熟。 都是可以重点考察的项目。
最后，我再给大家两个买房的建议：
第一点，如果你今年已经有了买房的计划，那么首先要做的就是多看书。 下班后，寻找一切机会考察市场是购房者的必做之事。
而且不仅要看项目，还要看断面界面和各种配套设施。 最好和当地人聊一聊富锦路房价，清楚当地社区的鄙视链，这样买房的时候就不会太被动。
第二点是：如果买不到新房，可以稍微等一下。
首先，今年新房的性价比相当高，买新房已经成为大家的共识。
今年的四次集中促销，节奏相当稳定。 所以如果你积分够了，还没有找到自己喜欢的楼盘，其实可以等等看下一批有没有好的楼盘。
最后祝大家都能买到满意的房子。
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