过去的一年是中国房地产市场历史上政策出台最频繁的一年，一些实行了十几年的政策也被取消。 政府对房地产市场的积极支持有目共睹。
年末年初，住房城乡建设部在部署2024年房地产相关工作时明确指出，2024年要重点做好两件事：稳定房地产市场，稳住房地产市场。构建房地产开发新模式。 在这种背景下，有人看到机遇，有人看到挑战。
2024年的房地产市场会是什么样？ 北上广深一线城市是否会迎来更深层次的政策放松？ 激活二三线城市楼市还有哪些未用之策？ 急需或想要改善房产的买家什么时候购买房产？ 房地产市场会企稳复苏吗？
为此，南渡湾财经报记者采访了十位房地产行业资深人士，请他们对2024年房地产市场进行分析预测，供市民参考。
58安居客研究院院长张波：
北京、上海、广州、深圳市场将于2024年重启
“不是‘小阳春’，只是九月和十月”
2023年，大部分城市限制政策已取消。 目前，除部分一二线城市外，楼市限购、限贷等政策已大幅放松，预计2024年不会有重大政策出台。开始转向鼓励、刺激市场，比如购房补贴、团购折扣、税收优惠等，政策出台更加频繁，但政策力度会比2023年有所减弱。什么是最值得看的值得期待的是，一线城市限购放宽预计将呈现边际放松趋势，对需求的提振作用将更加明显。
从目前来看，2024年小阳春很难在全国范围内出现，可能会在部分城市或者部分地区有所体现。 小阳春主要体现在成交量和看房人气的增加，但很难看到房价的普遍上涨。 。 与此同时，我们可能不会迎来“含金量很高”的金九银十。 本轮市场复苏的周期预计较长，2024年总体上将是周期切换的调整年。
预计2024年整体成交量将继续下滑，城市间分化加大，部分中小城市成交量价仍将呈现筑底走势。 与2023年最大的不同是，2024年二手房交易比例可能会大幅增加。 卖家基本已经接受了现实，已经转变为买方市场。 置换卖家会更愿意“割肉”，而投资卖家可能会选择观望。
在北京、上海、广州和深圳，市场将于2024年重启，“不是在‘小印度之春’，而是在9月和10月”。 由于政策工具箱中放宽限购等强力政策尚未出台，市场的潜在推动力依然存在。 新一线城市中，2024年差异化仍将是主要关注点，杭州、成都、西安、合肥、长沙等热点城市市场复苏步伐预计将跟随一线城市城市，有的城市甚至会领先于一线城市。 在大多数二三线城市，2024年市场复苏步伐仍将缓慢，房价将缓慢下降，交易量仍将保持低位。 这种情况至少在今年上半年不太可能改变。
同策研究院研究主任宋宏伟：
下半年将进入分阶段修复阶段
从楼市走势和先行指标来看长沙2024年房价，2024年我国楼市仍将呈现下行压力。楼市下行压力将受到三个方面的影响：
首先，供给正在萎缩。 近两年，房地产企业拿地量逐年萎缩，新开工建设也大幅下降。 多数民营房企都在保证楼盘交付和偿还历史债务，有效新增供应在下降； 二是行业风险尚未彻底清除。 大部分爆发性房地产企业尚未走出债务泥潭。 债务解决方案仍处于长期协调推进过程中。 尽管政策面持续释放暖风，但实际有效落实较弱，转型债务进程仍任重而道远。 三是居民购房信心不足，既有对房价下跌的担忧，也有对收入不稳定预期的恐慌。 受三大因素影响，预计走势先低后稳，下半年将进入阶段性复苏。 预计商品房实际需求量在8亿平方米左右（不含工作用房）。
市场预期大幅逆转有三个关键点：一是成交量止跌回升，进而带动楼市价格稳定； 二是爆仓房企去债计划已切实推进，不至于再出现“雷霆一波”；三是购买力逐渐进入市场，尤其是观望情绪好转预计2024年很难出现趋势反转点，但2024年下半年将进入市场预期的复苏阶段，预计上述三项指标将有所改善。会略有改善。
易居研究院研究主任严跃进：
房地产市场正在复苏向好，但基础仍需巩固
可见，当前房地产市场正在复苏向好，但基础仍需巩固。 首先，房地产市场的复苏与房地产本身的供求关系和整体经济形势有关。 从供给和需求来看，调整正在积极进行，特别是被压抑的住房消费需求不断释放。 与此同时，二手房交易的增加也使得新房交易面临一波住房需求改善的局面。
第二，从指标上看，我认为总体情况是“需求侧指标先行，供给侧指标跟进”。 尤其是2024年，新房交易仍然会有更好的价格，得益于预期的改善、刚需和改善。 充足的住房需求等因素。 随着成交数据的提振，价格将总体保持稳定，特别是一些好楼盘的价格将稳定，不会下跌。
三是购房信心增强。 信心实际上会在2023年下半年开始恢复，预计2024年这种信心将进一步恢复。加上楼盘保交等利好消息，购房者入市步伐将会加快。 此外，一些已有的政策效应将陆续释放，客观上将对房地产市场发展产生积极影响，进一步增强政策带动市场复苏的动力。
中植研究院市场研究总监陈文静：
房地产供需两端政策将持续有效
2023年，房地产供需两端政策持续优化，核心城市政策效应显现。 但全国房地产市场调整趋势并未改变，房地产市场整体仍处于筑底阶段。 展望2024年，从政策走势来看，预计房地产供需两端的政策将继续围绕防范风险、促进需求、稳定投资三大方面进行。
需求方面，未来一线城市预计将根据地区和需求适度放宽限购，而核心二线城市则可能全面取消限购。 供给方面，企业金融支持政策有望继续细化落实。 “三个不少于”等政策若能实质性落实，将有助于改善企业融资环境； “保交付”资金及配套措施或将进一步跟进，推动化解项目交付风险； 此外，“三大工程”建设可能是2024年政策发力的主要方向，相关政策有望加快落地。 与此同时，行业新的发展模式也将加速推进。
从市场走势来看，2024年房地产市场复苏的步伐仍与购房者信心和市场预期的改善密切相关。 短期市场仍面临下行压力。 如果各项政策更好地协同作用，2024年房地产市场有望改善，逐步触底企稳。
根据《中国房地产业中长期发展动态模型》测算，首先从需求端来看，中性情景下，全国商品房销售面积预计下降4.9% 2024 年同比； 乐观情景下，居民购房意愿将有所改善，叠加城市钟村改造正在如期进行，预计全国商品房销售面积或将实现小幅增长。
二是供给侧。 2024年新房销售缓慢复苏、近两年土地交易大幅萎缩、存量居高不下等因素或将继续阻碍企业新开工步伐。 中性情景下，预计2024年新开工面积同比下降10%左右，新开工规模不足9亿平方米。
广州同创卓越地产
投资咨询有限公司总经理赵卓文：
广州房地产市场企稳回暖正当时
会早于深圳
目前，行业悲观情绪有所抬头，资本市场更是看空。 但受多种因素影响，距离2024年房地产市场企稳的时间越来越近。
首先，保障房屋交付取得进展，事故地区房地产开发主体有望恢复正常运营，房地产市场波动将有所减少。 其次，稳定房地产市场成为相关部门2024年的重点工作，2024年各地稳定房地产市场的措施将进一步升级。另外，按照住建部的部署，统筹城乡发展，2024年推进住房领域供给侧结构性改革，完善“保障+市场”住房供应体系。 商品房回归商品属性，有利于稳定房地产市场。
经历2023年底的“以价换量”时期后，中心城市房地产市场成交明显回升。 以深圳为例，低迷的深圳二手市场在2023年企稳回升，全年二手住宅成交量同比增长51%。 价格调整后，成交量大幅增加，这是一个积极的信号。 这也意味着房地产市场阶段性企稳的时间已经为时不远。
广州房地产市场将比深圳更早企稳回升。 一是在“因城施策”、“一城一策”下，广州一年来在一线城市房地产市场创下了多项“第一”，其中包括率先实施“认房”但不是贷款”，以及首先部分地区限购的放松，特别是2023年9月限购的放松，使得广州四季度住宅成交量环比大幅增长23%。 这种良好势头将持续到2024年。2024年，广州的“因城施策”更值得期待，机票政策开门红。 2023年广州新建住宅成交量将达到7.5万套，较2022年增加2000套。市场已初步企稳； 预计2024年将达到更高水平。
二是随着高质量发展理念的深入，广州住宅建设质量和档次不断提升。 2023年，广州总价超千万的住宅成交量接近5000套，创历史新高。 广州近两年供应的住宅用地大部分是优质城市用地。 2024年，广州优质物业供应量将增加，一手住宅成交均价有望稳步上涨。 这一切都将有助于恢复市场信心。
第三，2024年广州房地产市场将进一步分化，有热有冷。 今年是产品供应充足的一年，新买家和改良买家都能找到合适的产品。 总体来看，购房者对广州楼市的信心在增强，广州楼市企稳回升的东风已经来临。
美联地产国家研究中心主任何倩如：
深圳市场出现复苏迹象 楼市已见底
回顾2023年，深圳楼市触底反弹，二季度成交量回升。 要知道，深圳的楼市重大政策实际上是在三季度末和四季度出台的。 因此，前三季度，二手房的成交量依靠市场自身的调整，每个月都突破了2000套，登记量明显高于2022年，这是市场复苏、触底的迹象。
此外，2023年人才住房认购量将超过1.2万套，如果将这1.2万套客户加入商品房市场，整体交易量将更加可观。 这些都是深圳楼市购买力的证明。
可见，疫情后暂时的经济低迷，只是让不少深圳市民放慢了购房步伐，但并没有真正放弃购房的想法。 因此，进入2024年之后，相信一方面，随着经济的稳步发展，公民财富将再次积累，买房将再次提上日程； 另一方面，为了促进房地产市场的良性循环，政府仍会放松对楼市的限制。 政策刺激公民进入市场。
对于想要买房的市民，我还是那句老话：只要买得起，任何时候都是买房的好时机，因为没有人能完全掌控未来。 美联物业深圳研究数据显示，到2023年底，深圳二手房家庭负担率下降至47.6%，市民购房压力大幅减轻。 尤其是2024年，深圳房价调整已连续三年，深圳房价已回落至近年来的低位。 再加上国家和地方政府提供的优惠政策，正是上车的好时机。
最后提醒大家，未来并不是所有的房子都会大幅升值。 因此，买房时需要多关注房子的位置和品质。 良好的区域发展规划、完善的商业生活设施、优良的建筑品质，都将使您未来的家园更具吸引力。 居住生活更加舒适，换房也能拿到不错的价格。
和服辉煌广州公司首席市场分析师冯培云：
广州商品房市场预计2024年触底反弹
广州商品房市场预计2024年触底反弹。政策层面，企业在供给侧的“输血”有望在2024年落到实处，有利于加快出清化解房地产企业债务风险，稳定市场。
需求方面，政府可能会采取一些措施来增加和释放购房需求。 例如：通过城中村改造立法，加快旧村改造； 部分试点“房票”安置，引导需求，实现去库存； 实施“差别化落户管理措施”，通过户籍引进人才，增加需求； 各地将全面取消限购，进一步释放需求。
聚焦广州市场，预计2024年全市商品房新增供应总量约为7万套，低于近六年平均水平。 但由于库存处于较高水平，预计2024年广州商品住宅整体供应仍充足，但区域表现将出现分化。 需求方面，经济活力有所回升。 此外，房地产企业债务的清理使得房价逐渐稳定，带动市场信心逐步恢复，从而带动购房需求进入市场。 预计2024年广州商品房市场有望触底反弹。
国家高端智库研究员宋鼎：
深圳楼市已连续3年低迷
周期触底迹象逐渐显现
回顾2023年，深圳楼市供需双方均面临严峻压力。 大多数开发商仍在努力减少债务和负担。 大量楼盘销售低迷，市场冷清。 由于房价下跌，大多数房主的资产缩水，有的甚至缩水了一半左右。 少数人无力偿还贷款。 压力导致供应暂停和丧失抵押品赎回权。 供需双方的这种低潮局面依然存在。
不过，政策已经积极介入。 不久前，深圳推出大幅降低第二套房首付、取消豪宅税标准等利好政策。 再加上国家层面出台的一系列支持政策，导致了深圳房地产市场的上述温和复苏。
基本观察结论是，2023年，深圳楼市政策效果开始显现。 楼市波动已见底，成交增多，指标接近正常，市场寻信心，分化持续。 深圳楼市艰难而坚韧地前行。
进入2024年，深圳房地产市场最突出的现象之一就是大分化。 其格局表现形式多样，包括核心区与非核心区、科技重点区与非科技重点区、城市建设重点区与非城市建设重点区、地铁密集区等。 无地铁地区或地铁薄弱地区、西部组团区和东部组团区、高端服务业强区和高端服务业弱区等，差异化的存在意味着不同实体的表现不同。房地产的属性将会有很大的不同。 有些可能会适度回归上行通道。 大量房地产将保持量价稳定，部分仍处于下降通道。
综上，对2024年深圳楼市推进的概率做出以下判断：低潮已持续3年，周期底部迹象逐渐显现； 全市楼市分化格局不断深化，甚至还会有更多表现； 一线需求实际进入市场的意愿正在增强； 实质性、大幅松动的支持政策大概率再次出台； 随着二手房交易量的增加，今年新房也有望出现反弹； 卖方声音小幅上升，买方市场僵化格局得到纠正； 市场企稳，心态趋于宽松，成交较为活跃，成交趋于上涨。
广东省城市规划研究院住房政策研究中心
首席研究员李玉佳：
内需增长是房地产市场可持续发展的机遇
2023年深圳楼市增速是从历史最低水平小幅反弹，但这种需求回升是“以价换量”的结果。 我预计2024年深圳楼市仍将在底部徘徊，但不会像近两年特别是2021年和2022年那样下跌，而是会逐渐企稳。 做出这一判断的原因之一是，目前深圳的供应量相比需求量仍然大幅增长。 新房、二手房、人才住房的供应量非常大。 但短期内，购房需求不会爆发式增长。
因此，深圳仍需要“休养生息，放水养鱼”，让市场稳定在低位，慢慢恢复购买力。 有两个原因。 一方面，深圳目前基本住房拥有率全国最低，不足30%。 但深圳年轻人比例最大长沙2024年房价，房屋置换需求相对充足。 过去，由于房价高，购买力不强，所以深圳需要大规模增加租赁住房，配置保障性住房，让市民在“有地方住”的基础上慢慢过渡到商品房。居住”; 另一方面，深圳的产业结构支撑深圳的购买力可以通过培育内需的力量来补充。 如果技术创新等产业领域能够逐步推进，产业链进一步完善，上下游能够健康发展，那么购买力和就业环境有望稳定后，楼市将会能够获得持续发展的机会。
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第一太平戴维斯
华南市场研究部负责人谢靖宇：
房地产复苏的积极面将持续并扩大
进入2024年，“重拾信心、稳中求进”应该是房地产市场发展的重要课题。 过去一年，国民经济活动在复苏过程中遇到诸多挑战，房地产市场也遇到前所未有的困难。 市场需求整体放缓，对市场参与者的信心造成了一定影响。 尽管如此，随着各项稳增长政策的推进和落实，以及下半年以来住宅市场接连重大利好政策调整，市场不断释放积极信号。
去年四季度以来，广州、深圳写字楼需求有所恢复。 金融、零售贸易、专业服务继续成为需求增长的重要支撑。 零售商扩张情绪持续复苏，优质项目经营状况稳步改善。 所进行的升级改革将持续赋能首店经济高质量发展； 随着国内居民网上消费的持续增长和我国电商企业海外业务的快速拓展，广州电商、第三方物流等行业的仓储需求保持稳定增长。
我们预计，未来在国内经济高质量发展的带动下，在更多利好政策的支撑下，需求有望企稳回升，参与者信心也将见底回升。 2024年，相信房地产复苏的利好局面将持续并扩大，市场将迎来更多新的发展机遇。
采访撰稿：南都·万才社记者 邱永芬、王艳玲、孙杨、陈静安
