张辉，南京市首席房地产专家、意见领袖，南京市房地产促进会秘书长张辉的公众号。
南京的800万购房者需要了解南京和全国的房地产市场。
中国的房地产市场是一个政策性市场，只有看到政策，才能看穿房地产市场
1. 已将
中央楼市政策混乱：去库存、稳定增长和高杠杆泡沫的博弈
（1）中央政府已经意识到高杠杆的金融风险，《新华日报》、《人民日报》等都多次对楼市风险提出警告，权威人士纷纷提出：房地产返居，从杠杆、刺激政策鼓励购房到库存。
（2）宏观经济不支持楼市去杠杆化：3月份宏观经济指标刚刚回升，但4月份突然全线下滑，包括投资、消费和产业指标增速，房地产市场去杠杆化势必会进一步加剧经济下行。
（3）三四线城市的复苏刚刚起步，见效不易，效果尚不明显。
中央楼市政策混乱：宏观经济和三、四线楼市的现状不允许收紧刺激政策，但楼市需要防范一二线城市的楼市泡沫，需要去杠杆化和收紧刺激政策， 特别是在二线城市。
中央政府的政策选择：中央的政策不会改变（包括信贷和税收优惠政策），房价涨幅领先的一二线城市将加强自身的调控，球将踢给地方政府，你自己来做。
2.局部混淆：不去掉泡沫的根本原因，尽力而为
两个主要谜题：
（1）中央政府高杠杆刺激政策未恢复，需求泡沫难以抑制。买房的人不多，房子卖的不够，要打一场持久战来稳定房价。
（2）实体经济不稳定，三四线城市楼市低迷，一二线城市房地产资本聚集趋势不变，资金不流失，地价难以抑制。
地方无奈的选择：不仅遏制泡沫，中央政府的刺激政策不断制造泡沫，宏观政策无法动弹，只能使用双限政策+辅助手段，限制房价、地价，再有增加土地供应、打击覆盖市场、不愿出售等一系列辅助手段。
南京，能用的都用了。其他城市是新的，比如苏州，那里的土地最高限价也是南京率先使用的。南京全面多样的监管政策走在二线城市前列，并尽力而为。
只有看到现在的情况，才能把握未来：楼市已经进入了跌宕起伏的时期
南京楼市的走势，有两只手在发挥作用，一只手是政策的力量，一只手是市场本身的力量。
1、板块分化：政策市场与市场市场
（1）政策城市：河西中部4万户，河西南三大热门板块，江北中部地区。限价最为严格，河西中部限制在40005，河西西南限制在30,005，江北中心区域限制在20,020。
（2）市场市场：三大龙头企业以外的行业。一是限价执行不是很严格，二是开发商已经改发精细，大部分楼盘基本都在上涨。比如鼓楼滨江的深工业，前天刚开张的精装本已经达到了3.3万元/平方米，南站万科上都汇是3.1万元/平方米，江北正荣润江城的精装版已经达到了2.9万元/平方米，江宁百家湖很多房地产项目的价格都超过了3万元/平方米， 而麒麟启蒙方洲精装花园洋房价格为28000元/平方米。房价的反复上涨挑战了购房者的心理承受能力，不少房企已经从前一天的日光告别了日光，到最近的上架率，官方撤房率惊人9%，不少业内人士爆料实际拆迁率估计为7-8%。
降温首先在市场力量主导的外围部门打开了一个缺口。基本上，开发商应该为他们过度追求利润负责。
2.冷却体现在三个方面
（1）新房市场：外围部门分散化率下降，房价迎头赶上。一般而言，楼市的调整具有顺序演进过程，不会一蹴而就。第一步，来电访问量下降，新买家不多，因为前期买家太多，对开市影响不大，但影响可能会在开市后显现出来。这个时候，是隐藏阶段，除了拥有数据的开发者和代理商，很多人可能不知道。二是市场去转化率下降，意向买家积累不足，先是周边房地产去转化率下降，然后层层感染。三是楼市整体认购量下滑，一个月内售出不足1.5万套，单日售出不足500套。第四，个别房产开始降价，先是变相，然后发展成赤裸裸的，最后比跌，竞相逃跑。当前楼市处于第二阶段，来电访问量和部分投资的下降有望在去转化率上充分体现出来。
（2）二手房市场：5月初成交量有所下降。5月第一周，南京二手房成交量环比下降36.96%，降温趋势明显。此后，在513河西南高地价格的刺激下，连续三周出现缓慢回升南京楼市拐点，但明显停滞不前，绝对成交量仍未回到此前高位。二手房四王，领头的奥东，在4月份已经横盘整理。
（3）预期变化，部分投资者转向观望。来电和上门次数的下降，以及二手房访客数量的大幅减少，表明购房者的预期正在悄然改变，铁板一块的一致看涨已被打破，部分投资者转而观望。一个象征性的证据是，某项目的分散化，从北到南通透的边户基本售罄，投资者喜爱的中住户中不完全通透的小户落地。
看透市场前景：看不见的拐点，企稳是主旋律
1、政策方面：防止过热，也要防止拐点，精准调控重点稳市场
5月30日，合肥日报报道，市土地管委会召开2016年第四次主任（扩大）会议，张庆军市长主持会议并致辞。会上强调但被很多人忽略的一句话：要警惕形势逆转，准确预测市场的“转折点”，确保各项监管措施准确无误。这句话应该说代表了合肥和绝大多数二线城市的政策选择。
我一再强调和讨论房地产市场在上升和下降时期的周期性影响。楼市走势逆转和房价下跌的周期性效应如下：房子卖得越差，越没人买，房子越多，房子越容易降价，降价越多，越没人买， 最后形成恶性循环，成交量和价格一起下跌，互相帮助下跌，直到救助行情复苏。只要趋势反转，从拐点到谷底，再到纾困的恢复，一般至少需要2年的调整，交易量至少要削减一半以上。二线城市的楼市已经陷入了两年的调整期，成交量只有一半南京楼市拐点，这大概是任何一个城市或当前宏观经济都不允许的。这是合肥目前调控楼市泡沫的主要原因，但“警惕形势逆转，准确预测市场'转折点'，确保各项监管措施准确无误”是特别的。
预计
二线城市最有可能的政策选择是引入调控，遏制房价和地价过热，吸收泡沫，稳定市场，同时不破坏市场运行趋势，防止拐点，以缓涨或横盘整理代替下跌。两者兼而有之，既符合整个宏观经济的需求，也符合中央和地方政府、房地产市场本身和买家的整体利益。
两者之间的选择是最困难的，能不能做好，最重要的是把握控制措施的精准度。这需要很多技巧，也是一门艺术。每一项政策可能产生的影响需要准确预测，时机需要科学把握，市场风草动需要敏锐捕捉。这也是地方政府在选择监管政策时如此谨慎的重要原因。
2、从政策层面看市场：稳定是主旋律，差异化是必然
（1）整体市场趋于稳定，房价和地价峰值趋于稳定。三大龙头板块房价受限，外围板块因房价上涨而下滑，预计房价见顶，不少房产项目可能不敢再涨价。下面最关键的是地价，一是限价令执行的威慑作用和稳定的信号，二是去转换率的下降降低了开发商的预期。房价和地价呈见顶企稳趋势。
（2）整体房价不支持拐点。首先，政策方面不支持趋势反转的拐点，只要有拐点的迹象，恐怕就会有政策干预。其次，历史上最强势的中央刺激政策仍然存在。第三，这一轮牛市真正激发了投资意识，我国宏观经济进入了中低速发展阶段，楼市也从经济增长阶段进入了资本驱动泡沫阶段。因此，有钱比2010年多了，但几乎所有行业都赚不到钱，2015-2016年投资房地产快速致富，2个月一房赚百万生动教育一二线城市居民，投资意识充分觉醒，且有刺激政策支持，楼市承接资金非常旺盛。有些人专注于长期投资，干脆忽略了短期的涨跌，坚信房价会上涨，未必能等到市场深化，所以才会先动手。整体市场前景最有可能横盘整理或放缓。
（3）板块分化是不可避免的。三大龙头板块受限价影响，估计长期被低估，性价比最高，火热形势最易维持。除三主导外的外围板，越是外围，板材越好，支撑越薄，越容易率先降温，降价也不是不可能。南京房地产市场将出现明显的板块差异化。
购买策略
1. 自住者。跟随自己内心的选择，选择自己喜欢的东西，把短期的起伏放在第二位。比如你很喜欢某个房地产项目，货量不多，剩下的房源可能很快就卖光了，至少你看不出降价的可能，还没卖完。当然，如果这个地产或者同一板块还有大量的房产，而你又不着急，那么你可以选择机会搬家。
2.投资者或自住和投资。面对未来的不确定性，坚持做某些事情，即坚持在右边交易，放弃左边交易。因为只有明星地产，只有强者才是资产，所以弱者在调整期会形成稳固的库存，谁也不想掌握在自己手中，降价会先下手为强。至于哪些板块和房地产属于右边，哪些属于左边，大致参考了惠哥的《南京楼市投资价值八大阵营》，建议在此基础上研究细分和个别板块。
星盘具有跨周期能力，我最看好两类：
一是三大板块，包括河西中心、河西、江北中心片区和鼓楼河滨（单板块）;
第二种是拿地价不高，不需要尝试天价，有较强的产品能力，敢于把产品做成超强有竞争力的板块，无论市场再差，他们都有自己的天下，湾四、海月明在南京定好市场打开了一扇窗， 而后面还有一个后续，最近超预期的是徐汇博月金陵、中海玄武府、绿城东方玉园，下一个项目是新城的城东金马路和景天路项目，据悉，这是新城集团目前所有产品线之外的新产品系列。
