文字| 钟宜轩
编辑| 乔千杨轩
顺流而下的选择
为了凑到560万港元的首付，江苏人吴庆宇经过了精密的计算。
中国居民每人每年外汇限额为5万美元，远远不够。 人民币兑换港元的潜在方式有很多，比如有杠杆、有效率、有风险的比特币交易、房地产经纪人隐约提及的保险渠道，更糟糕的是，还有一些非正式的方式，比如购买奢侈品手表在内地转卖到香港，前提是你愿意承担汇率和税收损失。
当然，最安全、最直接的方式就是人体携带现金——在出入境大厅，一名旅客最多可携带2万元现金。 没有其他要求，唯一需要的就是耐心。 如果你着急的话，人群战术就是超级翻倍的方法。 过去，拖着十几名亲友带着家人和现金进入香港并不罕见。
吴庆宇看了一眼日历。 如今已是2023年10月，香港楼市被“下架”的传闻愈演愈烈。 经纪人告诉她，香港政府极有可能在明年初发布消息，所以一定要尽快。
只剩下不到150天了。 吴庆宇来香港刚两年，积蓄很少。 她的家庭大部分积蓄都在内地。 除了向香港亲友筹钱外，她能做的就是最大限度地发挥人手，把钱一点点从内地转移到香港。
她计算了一下，每周最多可以去深圳三次——取款、过海关、坐高铁、返回香港。 150天，21周，64次，128万元，约139万港币。
今年2月28日，香港“全面撤离”政策实施，香港政府不再打压楼市和外需。 香港的“热点举动”往往反映的是强制性、必要的政策或措施。 这个词与香港楼市有关，可以追溯到2010年。当时香港面临的命题是如何杜绝新一轮楼市投机的兴起，避免悲剧的发生。 1997年楼市疯狂崩盘，在此背景下，香港采取了“肮脏手段”，即对房地产交易采取三类特别印花税措施。
14年过去了，直到今年2月28日，香港特区政府财政司司长宣布取消楼市一切“热招”。 外界称此举为“去除热点”。 退欧后，香港现正面临住宅物业交易量大幅下滑的局面。 中原地产曾测算，去年香港住宅成交量只有2000多套，比1997年减少了近10倍。
有中介向36氪总结，“去辣”给非香港永久性居民带来的好处是——售价300万以下的住宅，只需缴纳100元印花税。 至于300万以上的价格，以5000万为例，内地买家比撤辣前可节省税费537.5万。
大量内地买家涌入香港购房。 从深圳出发的观团巴士直达香港。 有的中介公司甚至组织了“普通话团队”，专门与内地客户对接。 香港经纪人陈超告诉36氪，他接到了一笔大投资单。 一名内地买家一口气买下了某小区25楼的所有住宅，共10个单位，平均平方米价格为26万港元，总金额近十亿港元。
除去少数富有的投资者，在香港买房的内地买家都是哪些人？
据多位香港中介向36氪证实，此次跟随“去热点”买房的内地人大多从去年开始观望。 他们大多通过高素质、杰出人才获得香港身份，但尚未获得永久居留权。 正确的。
经过一番搬家，吴庆宇在出国第二天就迅速购买了一套总价1400万港元的房子。 此时，距离她获得香港永久居留权还有5年时间。 第二天，不知什么原因，她急忙去买房子。 他，“就是怕房子涨价”。
长期居住在深圳的周湘湘跟随看房团，现场下了100万港元的支票，到启德（中环以外的第二个香港CBD）看房，准备赢得一套维港单位总价1900万。 港币住宅。 距离她的永久居留权正式生效还有一年的时间。
短短两天时间，北京人马丁成功往返于北京和香港之间，并购买了一套总价超过500万港元的房子。 面积较小，不到30平方米。 抵达香港当天，马丁夫妇就拎着行李箱直奔售楼处，当场定下了香港龙碧地产的最后一套住宅。
与其他投资不同，内地抢购香港房产的一个有趣点是，在2月28日热点全面撤退之前，香港政府对高素质人才实行“先免后税”人们。 也就是说，先豁免买家印花税和新居留印花税，如果7年后仍未如期取得香港永久居留权，则需补缴税款。
这也意味着，对于才华横溢、才华横溢的人来说，他们的“全面退辣”早在去年10月就发生了。 香港专门为他们预留了一个小空缺。
然而，尽管拥有优先选择权，香港楼市并没有在“全面撤离”之前获得第一批内地中产精英来港的信任。
数据足以证明，直至2024年1月，香港私人住宅销售价格持续低迷，指数跌至306.4点，已连续九个月下跌，为2016年10月以来最低。去年进港打工的高材生告诉36氪，去年香港楼市持续下滑。 她身边的才华横溢的人，大多都会选择先租房子，并不急于买房。
内地中产阶级表现出了相当的理性。 美元资产，低价买入，买涨不买跌。 直到确认香港住宅物业符合优质资产资格后，中产阶级才表现出果断。
“全球通货膨胀、货币贬值几乎是不可避免的。如果你的银行卡只有几十万，效果并不明显。如果是几百万、几千万甚至更多，然后遇到房价下跌，你的资产就会受到影响。”如果你不赔钱的话，实际上每天都会减少。” 马丁跳过了人们对中产阶级消费降级的普遍焦虑，向我讲述了最现实的现状。
他们都透露出当今典型的中产阶级主张。 在中国内地房地产价格普遍贬值、缺乏好的投资方式的情况下，他们该如何配置资产呢？ 您想分散资产以对冲风险吗？
退辣后的香港楼市，让中产阶级再次看到了多元化的可能性。 某种程度上，就像去年香港招兵战中他们最初选择锚定香港身份一样，都是在为自己争取另一种选择。
房屋已经无法承受那些投机和狂热的欲望。 相反，中产阶级则保守、谨慎、理性。 这是个人的选择，也是必然的趋势。
抢占优质资产
人类学家霍达斯·韦斯曾在其著作《我们从未成为中产阶级》中表达过这样的观点：中产阶级的“中心化”本身就意味着空间的存在。 他们有时被描述为一个雄心勃勃的群体，被触手可及的成功所吸引； 有时他们被描述为一个没有安全感的群体，总是陷入跌倒的恐惧之中。
——“延迟满足、牺牲部分消费为未来做准备、承担债务资产带来的风险和义务，以及投资于教育、培训、房地产、储蓄计划和养老金，都是跻身中产阶级和中产阶层的策略。”防止跌倒。 ”
中介陈超告诉36氪，这批香港房产交易中，最受内地买家欢迎的楼盘是30-40平方米的小户型，价格在500万至800万港元之间，靠近地铁和地铁。与学校网络。 他们的优势非常明显。 ，进车方便，保值高。
很多例子都可以验证。 位于香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是上图所示的典型楼盘。 社交媒体上，Belgravia Place售楼处的人气广泛传播，电梯间挤得水泄不通，再次再现了香港楼市的往日景象。 的辉煌。 这也是香港彻底戒辣后的第一张“日本碟”。 首批开盘的138个单位已收到超过4,400人的兴趣登记，并在开售4小时内售罄。
北京人Martin购买的龙壁社区也是此次最受关注的社区之一。 用Martin的话说，龙碧拥有全港最多的校网物业，他买下它是因为它的校网物业。
在香港，学校网络决定具有香港身份的学龄儿童将来有资格就读公立学校。 换句话说，学校网络越大，香港学校的范围就越大，孩子拥有的可能性就越大。
在做出买房决定之前，马丁已经在北京拥有三处房产，其中一处是西城的一处“又旧又破的房子”。 去年，马丁一直在做两项准备，一是卖掉自己破旧的房子，二是在新学区寻找替代的房子。
他比较了北京和香港的房产，以找到最物有所值的孩子上学的地方。 虽然西城是北京乃至全国的学区资源中心，但香港公立高中考生走的是DSE（俗称“香港高考”）路线。 不仅可以避开高考的激烈竞争，可以直接参加内地院校的申请，同时还可以到国外大学学习。 在应用上也具有优势。
时至今日，房地产往往占据中国家庭资产的最大比例。 作为多户住宅，马丁多年来一直在反复评估自己名下的资产，清理那些摇摇欲坠的资产，保留那些安全且长期的资产，寻找那些能够保值增值的资产。 “学区价值下降的同时，老旧破烂的小学也不得不面临老化、改良物业腾出的风险。对于低质量的资产，我们要提前谋划，只能持有优质的资产。”资产在我们手里。” 他说。
在中国，面对户籍、教育、医疗和房地产紧密相连的现实，中产阶级自然会仔细考虑自己的资产。 有趣的是，这种趋势似乎越来越早。 虽然马丁已经很了解香港的学校网络，但他的第一个孩子距离出生还有一个月的时间。
几乎每个在香港买房的人都会提到，他们利用了高租售比的优势。 香港的平均租售比为3%-4%。 在香港，30平方米以下的房子租金超过2万港元的情况并不少见。
尤其是当这所房子仍在学校网络内时。 众所周知，土地供求和高工资一直在推动香港的租金，但香港校网内的租金仍然高得惊人。 这背后有一个有趣的因素。 香港拥有相同的出租和出售权利。 只要你拥有香港身份，你在租房时就可以享受和买房一样的校网内升学待遇。 陈超见过很多从内地到香港租房子的妈妈。 “有些人甚至愿意承担每月6万多港元的租金，只是为了让孩子在香港上学。”
去年，高素质人才的涌入迅速带动了香港的房屋租赁需求。 与香港房地产长期低迷相比，租赁市场却出现了逆转反弹。 去年12月，《香港物业报告》显示，10月香港私人住宅租金指数报186.3点。 该指数在 9 月份已连续上涨，且有一定程度的上涨。 这也再次证明，在辣味撤退之前，来到香港的中产精英最初选择的是租房而不是买房。
当出租房屋供不应求时，香港房东可以完全控制他们想把房子租给谁。 吴庆雨还记得，她从三名候选人中脱颖而出，成功租下了自己现在居住的房子。
在租房子之前，香港房东会衡量你的三个指标：你的工作是什么？ 收入如何？ 押金是多少？ 它们分别对应租户的社会地位、消费水平和资产健康状况。 如果对方是学生，没有收入，不属于指标框架，香港房东的选择是租房，但必须每年付款。
“当时我有一张闲置的副卡，拿出一张存单，里面有几十万港币，还有我的收入证明。虽然当时我是实习生，但每个月的收入都比较多。” 2万港币以上，房东看你每个月有固定收入，才会租给你。”吴庆宇说道。
香港在建新楼盘（周湘湘 摄）
把那笔钱
除了自住、教育、租售比等考量外，对于一些闲置产能较多的高素质人士来说，在香港买房更像是没有投资手段的最安全的投资机会。
周湘湘用最直接的话解释了她买房的原因——相比内地政策的力度，未来全球投资香港房和美元交易会更加困难。 她在深圳拥有多处房产，对香港的学区没有强烈的渴望。 对她来说，这是一个利用手头多余资金进行多元化、合理配置大量房产的机会。
这次买房之前，周湘湘已经观察了香港楼市整整一年。 她眼睁睁地看着香港房价跌至2017年的最低水平，直到3月份彻底退市，以确保最佳入市时机，才决定出手。
当年，她亲眼目睹了深圳房价疯狂的时代。 有的朋友甚至愿意抵押全部房产，贷款买房。 他们宁愿舔血，也赌高杠杆的好处。 如今，周湘湘已经提前告诉上中学的孩子，资产配置中20%是高风险，50%是低风险，剩下的就是房地产。
面对合适的资产，周湘湘始终是敏锐而果断的。 周湘湘上次在深圳买房已经是不久前的事情了。 当天，中介给她打电话，提到附近成熟地段的一套二手房正在出售，价格合适。 吃完晚饭，她和丈夫去看房，不到三个小时，就足额买下了一套价值千万的房子。
现在她买房的原则是只用闲钱，绝不贷款，全额还清。
周湘湘观察到，除了少数朋友还在币圈徘徊外，近年来富人关心的话题早已从投融资转移到了吉娃身上。 除非有合适的机会出手，否则买房的热情也会大打折扣。 减少。 与寄希望于波动、动荡和未知的经济周期相比，投资儿童或许是一种可预测、反馈式的回报——虽然鸡宝宝被外界评价为中国式的过度期待，但不可否认的是，仍然是维持阶级属性甚至实现阶级跳跃的重要手段。
对于周湘湘来说，人生的下一个命题是如何为孩子提供近乎完美的教育。 大儿子今年13岁，在一所顶级国际学校就读，年费用超过40万。 周湘湘已经在对比QS百强大学的人文、地理、学科优势。 未来，大儿子的计划很可能会在欧洲和美国。
至于香港的房子，如果可以的话，周湘湘打算留给小儿子，作为上学的额外选择。 “实在不行的话，就留到孙子上学的那天再说吧。” 她说。
事实上，学习如何分散手中的钱不仅仅是一线城市购房者的话题。 在这股购房热潮中，二三线城市的买家也开始关注香港的投资机会。
花了150天搬人搬钱的吴庆宇来自江苏某三线城市。 她是家里唯一的女儿。 大学毕业后，她的父母就已经为她的未来做好了规划。 吴庆宇的父母是典型的浙江第一代人。 他们一开始是商人。 这个家庭也面临着最常见的代际更替问题之一。 当你的二代决定拥有自己的生活时，他们手中流动的钱该放在哪里？ ？
吴庆钰说，她的父母对于投资非常谨慎。 他们更相信房地产的价值而不是风险投资的回报。 “我们曾经考虑过是去英国买房还是去日本买房，但后来觉得太遥远了。 保险。 “与陌生的外国相比，香港是一个很好的缓冲地带。
有时候，相比中产阶级的谨慎，一些傲慢的县城购房者更关心的是体面。 吴超曾经接待过一些内地的县长。 他们对香港房子的定位是，比起投资价值，更需要一个像样的“会所”。 学校网络不重要，位置不考虑，需要的是别墅、大海和门廊前的草坪——TVB港剧里富豪宅邸的经典形象。
当香港成为退却之地
香港从来不乏浮夸的言词。 抛开股市、豪门、娱乐圈这些陈词滥调，霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的项目。 将玻璃管在 1000 摄氏度的火上燃烧并烘烤直至足够软。 注入气体并通电后，数千个灯聚集在一起，形成香港举世闻名的光之河。
曾几何时，没有人愿意成为香港霓虹灯河的一部分。 他们一边期待着香港温暖的礼物，一边小心翼翼地维护着自己的光芒。
由于其巨大的人口吸引力，这座城市也拥有世界上最昂贵的房价。 直至2023年，香港已连续八年位居“全球最昂贵城市”排行榜榜首。 香港的土地供求也极为紧张。 当750万人生活在这座国际化城市时，他们只能生活在6.9%的土地上。 房子不仅仅是住所，它关系到居住空间、社会地位，甚至是个人尊严。
当很多内地人决定来香港买房时，首先会感受到强烈的反差。 不讲究方位，没有江景和海景之分。 关于香港“笼屋”的传说很常见。 用经纪人陈超的话说，每天早起晚归，明天的路还未知，谁在乎头顶的太阳？
当人们为了自己的未来来到香港时，就必须遵守香港的规则。 高大的建筑狭长而密集。 如果你想看天空，请将头伸出窗外，并尽力抬起。
但现在，香港的主张变成了留人。 换言之，香港从未如此主动。 过去两年，香港失去了14万劳动人口。 2020年7月1日至2022年底，香港居民通过机场净流出超过40万人，流向新加坡、英国、加拿大、美国等地。
有些人甚至因为移民而愿意降价出售自己的房子。 马丁还记得，他的一位北京朋友年初在香港买了一套价值数百万的房子。 业主已经移民加拿大，急着交钱，甚至等不及热点撤退带来的涨幅。 有机会我宁愿降价400万卖掉。
36氪去年曾报道，随着内地创投美元基金转向人民币基金，港股IPO事件逐年减少。 金融业曾经是香港最大的支柱产业，如今却不可避免地走向下坡路。 这也意味着一种深度错位——在人才争夺战中，香港的高素质人才主要来自金融和互联网领域。 香港渴望人才，但无法提供足够和有吸引力的职位。
Martin的主要业务是负责协助香港保险及香港身份处理。 他告诉36氪，去年以来，不少内地中产人士来找他咨询高素质人才的申请。 他们大多已经在内地有相当稳定的工作，如医生、大学教授、国企员工等。 “我希望保留在内地的工作，申请香港身份作为替代。”
这背后是来自中产阶级的深层不确定性。 一个例子是，香港保险已受到内地中产阶级的欢迎。 周湘湘从事香港保险多年。 她还记得香港保险业经历了两个阶段的变革。 2013年前后，大量内地中产人士直奔香港购买重疾保险，每人花费2万美元至3万美元。 他们的目标极其精确。 香港的平均预期寿命较高，意味着保费便宜，赔偿以美元支付，货币风险可以分散。 简单来说就是——生病时拿钱，没病时存钱。
如今，香港保险再次流行，但中产阶级的需求发生了变化。 2023年全年，内地旅客在港购买个人寿险新增保费约为590亿元，较2022年飙升逾27倍。一个值得注意的数据是，与往年相比，储蓄保险更受欢迎相比保障险，分别占比60%和40%——过去，这个数字是40%和60%。
“以前香港储蓄保险不太被看好，它具有理财属性，保费高，需要长期持有，同时回本金需要很长时间。过去，投资环境好了，买好房子就可以收入翻倍，何必买储蓄保险呢？” 周湘湘说道。
时代变了，人们购买储蓄保险时更看重美元资产的多元化配置、利率的稳定、偏向长期。 换句话说，资金安全压倒一切。
在某种程度上，房地产和保险是一样的。 香港现在所做的是保守、安全的撤退。
辣味食品的全面退出2024香港楼市，正在让这条“退路”变得更加顺畅。 自2022年底推出高彩通以来，截至2024年2月，累计抵港人才已突破10万人次。 对于香港政府来说，接下来的重点是如何将人才、人才与香港深度绑定。
这也是为什么一些分析人士并不看好辣味彻底退市后香港房价的走向。 目前，香港的房价和利率仍处于高位。 如果香港金融业持续低迷、服务业收入低下难以吸引高端人才、人口持续少进多出，未来两年香港房价仍可能下跌年。
一个例子是，退辣后，香港房地产开发商并没有提高一手住宅的价格。 这背后隐藏着房地产开发商对香港楼市长期交易的隐忧。 香港楼市仍面临极高的库存压力，此刻无人敢涨价。 截至2023年底，香港房地产库存已达20,300个单位，创20年来新高，潜在新开发项目也创历史新高，达109,000个单位。
这些担忧也被传递到了香港中介机构。 吴庆宇注意到，尽管退辣后香港楼盘如此火爆，但中介机构依然大方给予“回扣”。 在香港，当成交量较低时，为了刺激买家成交，代理商会将房地产开发商的部分佣金赠送给买家。
我问经纪人陈超，既然外界预测房价短期内可能会下跌，你为什么不选择继续观望呢？
他给了我一个非常直接的答案——住在这里的每个人都被房子鞭打过。 因为楼市，他们见证了暴富神话和个人命运逆转。 大家都知道2024香港楼市，今天不买房，明天就有小户型，再等下去，就只有开盘了。 这是刻在肌肉记忆里的疼痛。
（李晓霞亦对本文有贡献；文中除马丁外，均为化名）
