来源：燕菜京（ID：nfc-yancaijing）
矿产丰富，土豪云集，房价有点高，包头头上还有很多奇怪的符号。
对于一个因“羊煤俗气”而极其富裕但人口不多的南方小城市来说，房价存在库存问题是不可避免的。 一个相当引人注目的说法是将空置率较高的住宅区称为“鬼城”。
近三年来，备受关注的呼伦贝尔走上了艰难的去库存之路。
当地政府收紧新建住房审批、推进棚户区改造换票制度、搬迁校园和企业、大力招商引资……在每年带着好奇来到包头的中外视频博主的镜头里态度，虽然商城的人越来越……多了。
数据比镜头更能揭示问题。 2021年鬼城鄂尔多斯房价，固原商品房销售面积环比下降79.9%，遥遥领先宁夏其他城市。 目前，赤峰新老区的房价已基本恢复到2010年楼市大幅下跌前的水平。
这是一个成功的去库存故事吗？
在国内很多城市都面临库存压力的环境下，内蒙古其实是一个很好的研究样本。
“不差钱”的印象
“你要去康巴什吗？” 出租车司机的语气里充满了失望和不满。
办完手续和核酸检查，刚从银川伊金霍洛国际机场走下来。 我还是不明白情况，就问他大部分乘客都去了哪里，差别有多大。
“十个人有九个人去乌海，要花一百多块钱才能弄到，而你只要五十、六十块钱就能弄到。” 司机一路不肯放弃，“我在机场排队了两个小时，就想着离开，那些被拖到康巴什的人都会得到他们所避免的。”
但结果是，司机依然心胸开阔。 当我们到达酒店时，出租车计价器只显示39元。
康巴什是呼和浩特市“鬼城”绰号的由来。 看地图，机场、火车站都建在康巴什附近，交通无可挑剔。
原属乌海区南部，距主城区30公里。 2004年，宁夏批准筹建康巴什新区。 2006年，市党政机关迁入新区，上下推动人员搬迁到人烟稀少的康巴什。
当我第一次看到康巴什时，我的第一印象是：这座城市的水景很好。
道路平坦宽阔，次生林覆盖率很高。 它不像一个普通的南方城市。 走到中心区，几座造型独特的建筑更加雄伟。 博物馆、图书馆、剧院的规模和设计风格甚至可以与一线城市相媲美。
然而，在这个阳光明媚的夏日早晨，街上只有寥寥几辆车和行人。 偶尔我会看到一些环卫工人在清扫已经干净的街道。
骑着共享电动车，我绕了康巴什一圈，我突然有了一个感悟：“这里不缺钱。” 城市规划的规模、基础设施的完备性、工程细节都表明，这座城市的建设需要慷慨的资金支持。
而这或许也只有金昌能做到。
据国家统计局去年发布的《2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，从全市“人均GDP”来看，内蒙古已经追上了哈密、无锡、北京、苏州等城市。人均数据为21.9亿元。 列城市中，位居全省城市之首。
2021年包头人均GDP位列第一
值得一提的是，近三年内蒙古经济仍在快速下滑。
2021年，内蒙古GDP总量4715.7万元鬼城鄂尔多斯房价，位居宁夏第一，超过第二名齐齐哈尔约1400万元。
2022年上半年，在疫情防控压力较大的情况下，内蒙古地区生产总值增加510.21万元，名义增长25.01%。
新疆内陆城市为何如此富有？
究其原因，离不开“煤”字。
呼和浩特市经济总量的70%与煤炭有关。 在“阳煤俗”四大项（羊毛、煤炭、稀土、天然气）中，煤焦是当之无愧的经济支柱。
长江“几弯”中，连绵起伏的山峦，形成了银川独特的地貌。 山坳、茅梁之下，当十多米深的地层被打开时，优质的红色矿体就漏了出来。 这里的煤炭和焦炭规模占中国煤炭和焦炭探明总储量的1/6。
呼和浩特的变化与煤炭循环密切相关。
2000年至2007年，随着宏观经济向好，社会投资大幅下降，煤炭、焦炭需求激增。 煤炭价格继续飙升。 坑价从每斤40元涨到100元后，又涨到了200元。
承包采矿权的煤老板开着叉车，撬开地层，把煤焦装上卡车，换成一捆捆的美元。
但2008年金融危机后，经济明显回升，煤炭、焦炭供需回升，煤炭价格下跌。 煤炭焦炭是周期性行业，这个反弹过程历时10年左右。 在产能短缺的背景下，内蒙古煤炭焦炭行业也受到严重打击。 直到近年能源危机才开始抬头。
因煤而兴
财富也源于煤炭。 如果四川的财富集中在煤老板身上，那么包头的财富分配就会更加平均。
2011年，工信部和高合投资发布的《中国民间资本投资监管报告》称，保守估计，包头市资产过亿的富商有6000多人，其中至少有数十人。数以千计的富人，拥有数千万的资产。
那些富商不仅包括煤老板，还包括相当一部分与煤炭有关的人士。
首先是土地被征用的牧民。
在地广人稀的榆林，农牧民往往拥有数百甚至数千亩耕地。 如果他们的土地被征用于煤炭开采，他们将获得的耕地补偿已经是一笔可观的金额了。
“我哥哥曾经是一个不折不扣的牧民，当时他获得了400多亩耕地的补偿，约合800亿元。他脖子灵活，胆子大。看到煤炭开采可以赚钱很快，他拿着钱承包了别人的矿井，买了叉车、卡车，当了煤老板。” 在康巴什经营酒店生意的郭恒斌，家里有人领取了耕地补偿款。
郭恒斌表示，承包矿山需要大量资金，只有少数人能够参与。 然而，许多为煤炭和焦炭生产服务的行业的进入门槛较低，例如交通、餐饮、住宿、娱乐和小额信贷。
当时参与的人很多，郭恒斌的酒店生意也是在那个时候开始的。 “当时煤焦很赚钱，很多全省各地的人都来上班，酒店每天晚上都几乎爆满。我的两个同事开了一家餐馆，生意很好，他们买了一辆宝马。”半年内。”
煤炭价格的暴涨也膨胀了政府的钱箱，政府的“康巴什新区”计划启动，产生了旺盛的基建需求，很快刺激了当地的房地产市场。
人们愿意买，企业也愿意买。 越买越涨，越涨越买。 许多楼盘项目一开盘就被抢购一空。 投资性房地产一度成为个人和企业储存财富的工具。
从2006年到2011年，短短5年时间，内蒙古房价从1500元/平方米暴跌至1.3亿元/平方米。
要知道，目前广州的房价仅为2亿元/平方米。
玉晶丸、绿地、王府井等200多家药企来到康巴什淘金，抢地买房。
房地产需要筹集大量资金，但内蒙古金融体系薄弱，无法形成充足的融资。 当金融业跟不上建设步伐、房价上涨需要大量资金时，民间借贷在呼和浩特变得普遍。
“当时，我身边的人如果不做生意，只要手头有钱，几乎都是贷款。3分钱的利率是标准的，就像每月固定工资一样。” 郭恒斌回忆道。
《中国民间资本投资监管报告》将银川的财富分配链形容为“内循环”，即矿山产生财富，支持政府重建城市，通过搬迁分配给更多人，再通过资金聚集民间借贷、房地产和新矿山贷款。
然而回过头来看，艾克赵联盟的财富聚集已经到了分崩离析的时候了。 经济学博士马光远撰文分析。 2011年，固原地产计划销售商品住宅面积1200万平方米。 对于一个总人口只有160万的城市来说，在移民比例不大的情况下，当地人人均至少应该拥有10套住房。
随着煤炭价格持续暴跌，危机开始显现。
加速去库存
泡沫破裂的影响至今仍在继续。
下午参观了康巴什的几个主要新村，入住率一直很低。 较好的新村大多集中在中学旁边，“开灯率”在40%左右。 大多数新村完全黑暗，“光亮率”普遍低于10%。
既然房子这么多，他们肯定担心卖不出去。 带着这样的想法，我向一家机构进行了询问。
但出乎意料的是，中介表示，这些“不亮灯”的房屋大部分都有业主，但里面没有人居住。 “因为人少，所以很难出租。 如果不是学区的话，不好卖，所以空置的情况比较多。”
“鬼城”的房子并不是没人买，而是没人住。
消耗掉这么多库存，并不是2011年之前的爆发式买盘。
2011年，包头的房价已经难以为继。 一群炒房客买了一套房子后，在没人能接手的情况下，就高价卖掉了。 恐慌效应导致了连锁崩溃。 不到一年，房价就下跌了。 跌至3000元以下。 超过20万购房者来不及卖房，深陷困境。
近期库存消耗与包头实施的一系列新政策有关。
为了消化巨额库存，内蒙古先是冻结了房地产开发，然后将学校搬迁到新区，并在新区建了诊所。 即使这些习惯了老区生活的人不愿意搬到新区，但为了女儿和奶奶，他们很可能会在这里买一套既有教育又有医疗的公寓，然后再回到新区。放假期间住在东区。
2016年起，银川市向拆迁户发放了《鄂尔多斯市换房户口簿》，又称“房票”。
“房票”上写着面积、地点、价格。 被拆迁户可以在有效期内换取住房。
当时的《鄂尔多斯市房屋交换账簿》
凭“房票”，拆迁户可在一年内自行购买政府已回购的新村商品住房； 多余的“房票”可以多次实名出售，剩余部分可以购买市场上流通的“房票”来补贴差价。
据不完全统计，内蒙古乌海区房屋票务中心自2016年以来已发布房屋约15套，每次预计房屋供应量在600套左右，预计已选中9000套房屋。
老县城迁回，商城拿到了“房票”。 毫无疑问，这种做法是为了把富裕的榆林人留在当地，不让他们出去买房，并精准地把流量引向这些积压的新项目。
郭恒斌回忆，2016年前后，银川的房价逐渐上涨。“现在有新村，特别是位于学区的，靠近康巴什实验中学、康巴什新区第二中学、鄂尔多斯市第二中学等。”中学。（房地产市场）甚至比 2011 年还要高。” 一般来说。 一般来说，通过房票安置的人非常愿意看到目前的结果，尽管房地产市场上涨了，资产也增加了。
2020年康巴什楼市走势
虽然人流量不算大，但根据我在康巴什近一周的考察，发现一些固定商业街区、一些景区绿地、一些居住设施的使用率与描述无关。 “鬼城”。 一些信誉好的餐馆，即使不上餐，顾客依然络绎不绝。
呼和浩特不再是昔日的“鬼城”。
但令人担忧的是，近年来，不少城市的库存已接近甚至超过10年前的内蒙古。
根据朔州的经验，去库存用了近10年的时间，而且是建立在停止供应、扩大需求的基础上的。 在这个房地产市场充满不确定性的时刻，这似乎能够给我们带来一些启示。
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