你有没有注意到，有一种城市经济总量小，人口少，没有特别强大的产业集群？然而，名气出奇地大，房价出奇地高，比如福建的厦门、广东的珠海、海南的三亚。
本文想重点介绍珠海，对珠海稍有了解的人都听说过这个沿海小城的高房价。
今年10月公布的数据显示，珠海市房价均价已超过前缀“2”，明显超过东莞、佛山两万亿级经济城市。如果比较市中心的顶级豪宅，珠海的领先优势只会更高。
也就是说，珠海的房价在全省排名第三，而其经济只能排在全省第九位。
这与厦门尤其相似，厦门在福建经济总量中只能排在第三位，在很长一段时间内，它只占福州和泉州的1/2多一点。但就房价而言，福州和泉州远不及厦门的对手，甚至不少人认为厦门的房价是全国第四贵的，仅次于北京、上海和深圳。
所以，在谈起珠海的房价时，当地人都开了个玩笑：珠海是三线人口，二线城市建设，一线房价。
很多人认为珠海房价高企是近年来各种利好政策造成的，但事实并非如此。早在2014年，珠海的房价就在每平方米12370元，在全国房价榜上排名第17位，在广东省房价榜上排名第3位。当时没有“粤港澳大湾区”，也没有港珠澳大桥。
那么，小珠海为什么能撑得起这么高的房价呢？
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首先，我认为这是一个高质量的城市环境，这是非常困难的，即使在广州和深圳，市中心也有很多城中村，环境的清洁度不如珠海。
珠海是一个美丽的海滨城市，环境宜人，非常宜居。其空气质量在生态环境部每年公布的全国空气质量状况中名列前三。它是唯一一个因其整体城市景观而入选“国家旅游景区40强”的城市，也是珠江三角洲海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，被誉为“百岛之城”。
这样一来，珠海的情况就和厦门有些相似了。厦门的GDP和常住人口不在全省排名第一，但房价可以排在全国第四位，甚至多次超过广州成为全国第三。这是由于厦门在城市环境中的超高溢价，以及浓厚的文化氛围，使其吸收了整个福建省，尤其是福南地区的购买力。
同样，珠海的物业因其优质的居住环境而吸引着全省居民，甚至吸引了港澳两地的人们，以及热衷于南方生活的北方人。据一些数据显示，在珠海买房的人中有60%是外国人。
因此，珠海是一个非常特殊的城市，虽然不大，但具有中心城市的属性，它不仅是珠海人，而且在一定程度上是全省乃至全国人民的珠海。
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正是由于特殊的地理位置和发展潜力，国家给了珠海更大的发展空间。
珠海于1979年设立地级市，1980年成为经济特区。1992年，改革开放以来。珠海是全国首家对科技人员实行“百万奖金”政策的城市，当年收到留学生来信500余封，大批科技人员和科研机构南下珠海。
很多人不知道，珠海也有过“92黄金一代”的激情燃烧岁月。邱伯军， 雷军， 石玉珠， 董明珠......这些雷霆万钧的创业英雄，都从珠海出发，在大时代的变局中寻找机遇，收获人生第一桶金。
当时还有一句笑话叫“漂洋过海，深珠二等美女，北京上海三等美女”，可见那个时代的珠海很有魅力，一点也不比深圳差。
2009年1月，国务院印发《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，将珠海定位为“珠海西部核心城市”。
目前，珠海的最新定位是省级次中心城市，除了高于佛山和东莞的广深双核外，被广东确定为省级次中心城市（珠海、汕头和湛江）之一，也高于隔壁GDP较大的中山。
高标准的城市定位，给了珠海广阔的政策空间，也带来了人口的急剧增长。例如，去年珠海启动了“珠海人才计划”，引进了2.7万多名创新创业人才。
国家统计局公布的数据显示，珠海常住人口正在增长：2017年9万人，2018年12.6万人，增长+7.12%，远超广州、深圳（约3%），成为全国增长最快的城市。
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城市发展的逻辑告诉我们，人是城市发展最坚实的动力。随着珠海人口的增加，珠海的财富创造能力也呈现出可喜的效果。珠
海GDP近年来增长较快，上半年名义增长率为14.15%，落后第二名广州整整4个百分点。
这人均
GDP为地级市的90%以上。2018年，珠海人均GDP为16.17万元，仅次于港澳深圳，接近广州的16.43万元。
众所周知，GDP反映的是城市的经济总产值，人均GDP反映的是城市的财富。也就是说，这也是珠海人口不是特别多的原因之一（根据2018年的数据，珠海常住人口仅为广东省第21位），但房价却很贵，根本原因在于珠海的内生购买力也非常强。
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珠海虽然国土面积和GDP总量没有超过佛山、东莞，但其经济基础和产业发展证明珠海有自己的发展动力。
截至2019年6月，珠海市总资本（本币和外币存款）达8352亿元，仅次于省内深圳、广州、佛山、东莞，比惠州、中山多2000亿，是湛江、茂名的两倍多。
同时，珠海也有不少大型企业。数据显示，珠海共有国内外上市公司37家，其中28家在国内上市，9家在境外上市，近8家成为高新技术企业。多于东莞（27）、中山（20）、江门（12）、惠州（8）、茂名（1）。今年，位于珠海的格力集团也晋升为世界500强企业。
珠海企业的资本活力也非常强劲。根据2018年官方评估，珠海在中国大陆237个地级市上市公司资本活力综合排名中仅次于苏州、佛山、无锡排名第四。
本币和外币存款反映了一个城市对金钱的吸引力，这种吸引力越高，城市的虹吸效应和首要地位就越高。上市公司的数量直接反映了一个地区经济发展的质量，因为每家上市公司都是行业的领头羊，领头羊越多，城市在产业链中的发言权就越大。
此外，珠海还持续吸引大量外资涌入，2018年珠海新增外资企业3973家，同比增长153.9%，实际吸纳外资156.3亿元，同比增长26.9%，位居全省第三。
此外，广东省金融监管机构透露，在横琴、珠海，跨境办公和金融基础设施准备就绪，中国第五家证券交易所将落户澳门，澳门有望成为继上海、深圳、香港之后的又一国际金融中心，也是大湾区4.5万家高新技术企业上市的重要目的地。
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在我看来，在缺乏粤港澳大湾区的情况下，珠海的短期目标是超越惠州、中山、湛江、茂名，成为广东第五大城市。从长远来看，不知道它会在全省排名第三。
再看数据，广珠城际客运量，2018年广东城际铁路客运累计完成5581万人次，其中广珠城际客运量高达4753万人次，占全省城际铁路客流的85%，而广佛肇州城际和东莞惠州城际客运合计仅占15%， 由此可见珠海与省会的紧密联系。
此外，珠海与全国各大城市有着非常密切的联系。2018年，珠海机场的旅客吞吐量达到1122万人次，整体增长率为21.7%，而广州和深圳的吞吐量分别仅为5.9%和8.2%。要知道，珠三角其实有四个4F级机场，广州、深圳、港澳四座，在如此激烈的竞争中，珠海依然能够突破1000多万人次的客流，说明珠海对其他省份的人很有吸引力。
随着珠海城市交通的便利和基础设施的发展，珠海更接近全国四大城市的顶级资源。2018年底，港珠澳大桥的贯通，珠海与澳门、香港紧密相连，加上深珠走廊和广珠城市铁路，广深港澳四大核心城市产业将在珠海“胜利会合”，这是任何城市都没有的地理优势。
今年10月珠海房价为什么这么高，《惠民港澳十六项措施》发布，大湾区9个城市全面开放港澳居民限购。放宽购房政策，将进一步吸引港澳市民来珠海购房。
说到这里，我们可以总结一下为什么珠海的房价是广东第三高的。
1、珠海得天独厚的地理位置，紧邻澳门，能吸引很多关注，内地到澳门的人员和资金流动非常大，而且会从珠海经过，哪怕是“鹅拔毛”，也能养活珠海的肥肉。这种渠道功能在佛山和东莞是不存在的。
2、珠海地位高，珠海的车牌是广东C，从这一点可以看出珠海的地位。此外，由于紧邻澳门，珠海也被国家赋予了许多特殊的经济功能珠海房价为什么这么高，无论是改革开放初期的经济特区，还是目前的自贸区，这些顶级政策待遇，有深圳，有珠海。对此，佛山和东莞都羡慕不已。
3、城市环境溢价，客观地说，广东大部分城市的外观与长三角城市存在差距，甚至在广深两地，也有大量的城中村，影响着城市界面。而像珠海这样美丽干净的城市界面，在广东可以说是非常稀缺的。
种种因素使珠海在一定程度上具有中心城市的功能，其房价不仅反映了珠海的购买力，也在一定程度上反映了全省乃至全国的购买力。
当然，高房价的负面因素也不容忽视，珠海要想成为大城市，就必须吸引大量的外来人口和外资企业，而这需要一个相对友好的房价水平。
因此，现阶段珠海必须将房价控制在合理水平，不能像温州、厦门、三亚那样成为楼市意义上的标杆。
