大家有没有发现，有一种类型的城市，经济总量小，人口少，没有特别强大的产业集群。 但名气出奇，房价出奇的高，比如福建的厦门、广东的珠海、海南的三亚。
本文主要关注珠海。 稍微了解珠海的人都听说过这个海滨小镇的房价很高。
今年10月公布的数据显示，珠海平均房价已突破前缀“2”，大幅超越东莞、佛山这两个万亿经济城市。 如果对比市中心的顶级豪宅，珠海的领先优势只会更高。
也就是说，珠海的房价排在全省第三位，但经济总量却只排在全省第九位。
这一点与厦门尤为相似。 厦门的经济总量在福建只能排第三，长远来看也只有福州、泉州的1/2多一点。 但就房价而言，福州、泉州与厦门的对手相差甚远。 很多人甚至认为，厦门的房价是全国第四贵，仅次于北京、上海、深圳。
因此，谈起珠海的房价，当地人有一个笑话：珠海有三线人口，二线城市建设，一线房价。
很多人认为珠海房价高企是近年来各种利好政策造成的，但事实并非如此。 早在2014年，珠海房价为12370元/平方米，在全国房价排行榜中排名第17位，在广东房价排名中排名第3位。 当时，还没有“粤港澳大湾区”，也没有连接香港、珠海、澳门的大桥。
那么，小小的珠海如何支撑如此高的房价呢？
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首先我觉得是一个优质的城市环境。 这是非常困难的。 即使在广州、深圳，市中心也有不少城中村。 论环境整洁程度，不如珠海。
珠海是一座美丽的海滨城市，环境宜人，非常宜居。 空气质量在生态环境部每年公布的全国空气质量中名列前三名。 是唯一入选“全国旅游景区四十强”的城市。 也是珠江三角洲海域面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。 素有“百岛之城”之称。
这样看来，珠海的情况与厦门有些相似。 厦门的GDP和常住人口均不在全省排名第一珠海房价为什么这么高，但房价却排名全国第四，甚至多次超越广州，成为全国第三。 这得益于厦门超高的城市环境溢价和浓厚的文化氛围，导致其吸纳了整个福建省尤其是闽南地区的购买力。
同样的道理，珠海的房地产也因其优质的居住环境而对全省居民具有吸引力。 甚至还吸引了港澳人士以及热衷于南方居住的北方人前来购房。 统计显示，在珠海购房的人中，60%是外国人。
因此，珠海这座城市是非常特别的。 虽然不大，但具有中心城市的属性。 不仅是珠海人的珠海，某种程度上，也是全省乃至全国人民的珠海。
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正是由于其特殊的地理位置和发展潜力，国家给予珠海更大的发展空间。
珠海1979年设立地级市，1980年成为经济特区，1992年改革开放以来，珠海在全国第一个对科技人员实行“百万奖金”政策。 当年，收到留学生来信500多封，大批科技人员和科研机构南下珠海。
很多人不知道，珠海也有过“92黄金一代”的激情岁月。 求伯君、雷军、史玉柱、董明珠……这些家喻户晓的创业英雄都在珠海起步，在伟大时代的变迁中发现了机遇，收获了人生的第一桶金。
当时有一个笑话叫“一等美女漂洋过海，二等美女在深圳珠海珠海房价为什么这么高，三等美女在北京上海”。 由此可见，那个时代的珠海很有魅力，并不比深圳差。
2009年1月，国务院印发的《珠江三角洲地区改革发展规划(2008-2020年)》将珠海定位为“珠三角西部核心城市”。
目前，珠海的最新定位是省级副中心城市。 被广东省确定为除广深双核外的三个省级副中心城市（珠海、汕头、湛江）之一。 这个定位比佛山、东莞还要高。 也高于隔壁GDP更大的中山。
高标准的城市定位给了珠海广阔的政策空间，也带来了人口的急剧增长。 例如，珠海去年启动的“珠海人才计划”引进了2.7万多名创新创业人才。
国家统计局公布的数据显示，珠海常住人口持续增长：2017年比上年增加9万人，2018年增加12.6万人，增幅+7.12%，远远超过广州和深圳（约3%），成为全国人口增长最快的城市。
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城市发展的逻辑告诉我们，人是城市发展最坚实的动力。 随着珠海人口的增加，珠海的财富创造能力也呈现出可喜的成果。
珠海近年来GDP快速增长，上半年名义增速达14.15%，领先排名第二的广州整整4个百分点。
人均GDP超过90%的地级城市。 2018年，珠海人均GDP为16.17万元，仅次于香港、澳门和深圳，接近广州的16.43万元。
众所周知，GDP反映了一个城市的经济总量，而人均GDP则反映了一个城市的人民财富。 换句话说，这就是珠海人口不是特别多（2018年数据显示，珠海常住人口只排在广东省第21位），但房价却非常昂贵的原因之一。 根本原因是珠海的内生购买力也很强。
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河东三十年，河西三十年。 虽然珠海的土地面积和GDP总量不超过佛山、东莞，但其经济基础和产业发展证明珠海这座城市有自己的发展动力。
截至2019年6月，珠海资金总额（本外币存款）达8352亿元，在全省仅次于深圳、广州、佛山、东莞，比惠州、中山多2000亿，超过湛江、茂名。 两倍多。
同时，珠海也有不少大企业。 数据显示，珠海现有境内外上市公司37家，其中境内上市28家，境外上市9家，近80%为高新技术企业。 超过东莞（27）、中山（20）、江门（12）、惠州（8）、茂名（1）。 今年，珠海格力集团跻身世界500强。
珠海企业的资本活力也十分强劲。 据2018年官方评估，在中国大陆237个地级市上市公司资本活力综合排名中，珠海位列苏州、佛山、无锡之后的第四位。
本币和外币存款反映了一个城市对金钱的吸引力。 吸引力越高，城市的虹吸效应和首要性就越高。 上市公司的数量直接反映了一个地区经济发展的质量，因为每家上市公司都是其行业的领先者。 领头羊越多，城市在产业链上的话语权就越大。
此外，珠海持续吸引大量外资涌入。 2018年，珠海新设外商投资企业3973家，同比增长153.9%。 实际吸收外资156.3亿元人民币，同比增长26.9%，规模居全省第三位。 。
广东省金融监管局还透露，在珠海横琴，跨境办公和金融基础设施已经到位，中国第五家证券交易所将落户澳门，有望成为继上海、深圳、香港之后的又一个国际金融中心。香港。 是大湾区4.5万家高科技企业上市的重要目的地。
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我相信，随着粤港澳大湾区的发展，珠海的短期目标是超越惠州、中山、湛江、茂名，跻身广东第五城市。 长远来看，能否位居全省第三，尚不得而知。
我们再来看另一个数据，广珠城际铁路的客运量。 2018年，广东城际铁路客运量完成5581万人次，其中广珠城际铁路累计客运量高达4753万人次，占全省城际铁路客运量的10%。 占总量的85%，而广佛肇城际和广惠城际仅占15%。 由此可见珠海与省会的紧密联系。
此外，珠海与全国各大城市的联系也十分密切。 2018年，珠海机场吞吐量达到1122万人次，整体增速达到21.7%，而广州和深圳分别仅为5.9%和8.2%。 要知道，珠三角其实有广州、深圳、香港、澳门四个4F级机场。 尽管竞争如此激烈，珠海依然能突破千万客流量，足见珠海对外省人民的巨大吸引力。
随着珠海城市交通的便利和基础设施的发展，珠海距离全国四大城市的顶级资源更加接近。 2018年底港珠澳大桥通车，将珠海与澳门、香港紧密相连。 与深珠走廊、广珠城轨一起，广州、深圳、香港、澳门四大核心城市的产业将在珠海“成功交汇”。 这种地理优势是其他城市所不具备的。
在今年10月发布的“惠港澳16条措施”中，大湾区9个城市对港澳居民全面开放限购。 购房政策的放松将进一步吸引港澳人士来珠海购房。
说到这里，我们就可以总结一下为什么珠海的房价是广东第三高了。
1、珠海地理位置得天独厚。 距离澳门很近，可以吸引很多人的目光。 内地到澳门的人员和资金流量很大，都经过珠海。 就算是“拔毛”，可珠海已经养肥了。 佛山、东莞不具备此通道功能。
2、珠海地位高。 珠海的车牌是粤C，从这一点就可以看出珠海的地位。 此外，由于毗邻澳门，珠海还被国家赋予了许多特殊的经济功能。 无论是改革开放之初的经济特区，还是现在的自贸区，这些顶层政策红利都是深圳和珠海共同享有的。 这方面让佛山、东莞都羡慕不已。
3、城市环境溢价。 客观地讲，广东大部分城市的市容与长三角城市存在差异。 甚至广州、深圳也有大量城中村，影响城市界面。 至于像珠海这样美丽、干净的城市界面，在广东可以说是非常罕见的。
种种因素使得珠海在一定程度上具备了中心城市的功能。 其房价不仅反映了珠海市的购买力，也在一定程度上反映了全省乃至全国的购买力。
当然，高房价的负面因素也不容忽视。 珠海想要成为大城市，就必须吸引大量的外来人和外企，而这就需要相对友善的房价水平。
因此，现阶段珠海必须将房价控制在合理水平，千万不能像温州、厦门、三亚那样成为房地产市场的标杆。 （来源：城市战争）
