21世纪经济报道记者陈智上海报道，为支持住房租赁市场稳定高质量发展，金融监管部门又出“大招”。
近日，中国人民银行、国家金融监管总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），提出了17条金融支持具体意见发展住房租赁市场，包括支持住房租赁供给侧。 结构性改革，建立健全住房租赁金融支持体系，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新等。
“《意见》在业内被称为住房租赁金融十七条，也是近年来支持住房租赁市场发展最大的金融举措。” 某城市商业银行公司业务部负责人向记者直言。
他认为，《意见》对金融支持住房租赁市场发展提出三大要求：
一是金融机构需要合理分工，即商业金融机构要按照合法合规、风险可控、商业可持续的原则，满足各类住房租赁主体的合理融资需求； 政策制定金融机构必须满足自身职能定位，为业务范围内的保障性租赁住房建设和运营提供融资；
二是创新和规范相关金融产品。 即住房租赁信贷产品应功能明确、期限和利率定价合理、风险评估和贷后管理完善； 直接融资产品应当结构简单清晰、定价透明、资金使用真实合规、健全有效的市场约束和运行机制。
三是信贷和资本市场配置显着优化。 信贷市场重点满足各类主体开发建设、购买、租赁住房需求，以及住房租赁企业的流动性和日常经营需求。 资本市场重点发展住房租赁长期投融资工具； 信贷市场和资本市场可以根据住房租赁不同环节的收益和风险特征协调合理延续。
此外，《意见》提出稳步发展房地产投资信托基金，可以有效解决以往住房租赁领域资金退出项目的问题，吸引更多资金积极参与房地产投融资。住房租赁市场。” 一位房地产基金投资总监直言不讳地告诉记者。
多位业内人士表示，目前国内住房租赁市场的发展仍处于起步阶段，主要体现在两个方面。 首先，与欧美国家相比，国内长租公寓投资占比较低，行业整体发展环境仍需改善。 其次，住房租赁业务往往具有投资高、回报周期长的特点。 目前，国内仍缺乏“募、投、管、退出”运作闭环，难以引导更多资本进入市场。 《意见》的出台，可充分发挥市场机制作用，构建完善的投融资体系，解决住房租赁市场高质量发展的诸多瓶颈。
中信证券认为，随着《意见》的实施以及多地政府积极推进“三大工程”，预计将对银行信贷产生显着的提振作用。 从贷款属性来看，住房租赁市场及“三大工程”相关贷款均呈现长期稳定性，且在相关政策支持的环境下，银行信贷资金供给有望持续增加，这不仅将促进房地产市场平稳健康发展，还能显着改善房地产信用风险预期。
银行大力拓展住房租赁市场信贷
去年2月24日，中国人民银行、原银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，旨在培育和发展住房租赁市场。促进房地产市场平稳健康发展。
一位银行人士向记者透露，与征求意见稿相比，《意见》的整体框架基本一致，条款的修改主要体现在三大方面：
一是住房租赁开发建设项目资金比例更加灵活。 例如，征求意见稿中，“项目资本金比例不应低于开发项目总投资的20%”修改为“应当符合国务院关于固定资产资本制度的有关要求”。资产投资项目。”
此前，国务院在2015年发布了《关于调整完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产项目的资本金出资要求为“保障性住房和普通商品住房项目保持20%不变，30%不变”。其他项目的%。” 调整为25%”。业内人士认为，短期内，住房租赁项目的出资比例仍将以20%为基础，直至住房租赁建设新资本规定出台。
二是《意见》允许住房租赁团体购房贷款根据风险合理定价房地产企业融资租赁，并明确住房租赁团体购房贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险状况合理确定。缓解措施和其他因素。
三、《意见》聚焦项目开发运营融资“接续”——明确开发建设与持有运营为同一主体的租赁住房项目，商业银行可同时签订经营贷款合同发放开发和建设贷款时。 、与借款人约定后续发放经营性贷款的条件，经营性贷款可用于替代项目前期的开发建设贷款。
该行人士认为，上述条款的修改是针对住房租赁市场发展的重点和短板，充分遵循市场化原则，为广大群众提供多元化、多层次、全方位的服务。租赁住房的投资、开发、建设、经营。 全周期金融产品和金融服务体系。
上述城商行公司业务部负责人直言，过去，对于住房租赁项目融资，银行往往根据传统住房开发项目的类别来评估其信用风险，导致授信额度不足。 《意见》发布后，银行内部迅速学习领会《意见》的相关规定，尽快调整住房租赁项目信贷政策和信贷风险评估机制，努力扩大信贷资金在住房租赁项目中的应用。住房租赁领域。
“特别是大城市的住房租赁项目和自有产权住房租赁公司，今年的信贷资金量肯定会大幅增加。” 他分析道。
记者注意到，《意见》要求金融支持住房租赁市场发展要突出重点、瞄准短板。 一是以大城市为主，重点解决新市民、年轻人等群体的住房问题，支持各类主体新建、改建和运营。 长租住房，盘活存量住房，切实增加保障性住房和商品租赁住房供应； 二是重点支持独立法人经营、业务边界清晰、具备专业房地产投资和管理能力的自有产权住房租赁企业，推动其规模化、集约化经营，提高供给能力长租住房运营水平。
值得注意的是，《意见》还对住房租赁领域金融产品提出了更加细化的管理要求。 例如，住房租赁开发建设的贷款期限一般为3年，最长不超过5年。 租赁住房建设项目资本金比例应当符合国务院固定资产投资项目资本金制度的有关要求； 此外，金融机构应满足批量购买租赁住房的合理融资需求，团体租赁住房购买贷款期限最长不得超过30年。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵修池认为，《意见》不仅创新了住房租赁信贷类型，也拓宽了住房租赁信贷多元化投融资渠道。住房租赁市场，为依法依规建设和维护各类建设用地提供依据。 经营长期租赁住房提供了强有力的信贷支持，有利于进一步吸引相关市场主体加大投资，从而促进住房租赁市场的稳定发展。
房地产投资信托是否有望拓宽项目退出方式？
值得注意的是，《意见》还提出了拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道的多项措施，包括支持住房租赁企业拓展债券融资渠道； 支持发行住房租赁担保债券； 稳步发展房地产投资信托基金； 支持金融机构、资产管理机构规范住房租赁类金融产品投资； 鼓励住房租赁公司和专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有和经营租赁住房。 支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场等。
“特别是《意见》提出稳步发展房地产投资信托基金，备受市场关注。这意味着住房租赁项目的退出渠道日益广阔。” 上述房地产基金投资总监告诉记者，以前只能通过销售的方式来出售资金。 住房租赁项目实现了项目退出，但在实际操作过程中，收购方往往容易因为资金链问题或市场环境变化而突然退出“项目收购”，这使得项目退出变得更加困难，无形中影响各类资本进入住房租赁市场的能力。 热情。 如果房地产投资信托基金能够稳步发展，很多优质的、具有长期稳定租金收入的住房租赁项目就可以出售给其，并可以获利退出，这必将提振各类资本进入的兴趣。市场。
《意见》指出，稳步推进房地产投资信托基金试点工作，募集资金在控制风险的前提下用于住房租赁企业持有和经营长期租赁住房。 支持房地产投资信托基金份额交易和流通，促进住房租赁企业长期稳健经营，防范短期投机行为。 优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持地区以及人口净流入大城市开展房地产投资信托基金试点，利用各类房地产投资信托基金。各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有闲置土地等）对依法依规建设、持有、经营长期租赁住房的企业提供金融支持。
业内人士表示，这将带动各类资本重点关注雄安新区、海南自贸港、深圳等大城市的房地产投资信托基金试点动向，积极投资这些地区的优质住房租赁项目。
招商联合金融首席研究员董希淼建议，为吸引更多社会资本参与住房租赁项目投融资，相关部门需要出台更多正向激励措施。 另一方面，要对资金进行监控，防止某些资金利用创新的住房租赁信贷产品进行“套现项目”房地产企业融资租赁，包括将存放在住房租赁公司的资金托管或集中存放，减少资金被挪用的可能性。 。
光大证券首席金融行业分析师王一峰认为，《意见》将有利于加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，拓宽多元化投资和投资方式。住房租赁市场融资渠道和保险业开放。 基金、债券发行、房地产投资信托基金等多元化的资金供给渠道将进一步丰富住房保障资金供给体系，助力实现“居者有其屋”。
