是谁打开了本轮中国楼市崩盘的“潘多拉魔盒”？
自2015年四季度开始的中国房地产市场调控“去库存”主题已实施近一年。 “新常态”下的中国房地产市场政策已于今年11月由领导层确定并提出，并在今年12月的中央经济工作会议新闻公报中以极其罕见的单段长篇幅发布。 ，成为从去年底至今指导中国房地产市场和新政调控的“总纲”。
然而，似乎没有人想到，这项自去年底以来从上到下强力推行了十个月左右的房地产政策，明天却会产生截然相反的结果。 很多人甚至将去年疯狂的楼价与今年股市的“冲击波”进行比较。 “2015年房价急剧下跌，2016年对房地产来说是一场灾难。” 这几乎成为很多面临房价“不断折腾”的中国人的共识。
中国国家统计局9月19日发布的最新《2016年8月70个大中城市住宅销售价格变化》再次用官方认可的权威数据证明“去库存政策”面临的尴尬。
国家统计局公布的这一数据显示，全省70个大中城市（国家统计局房地产市场统计样本城市）新建商品住房（不含经济适用房）数量62个城市同比下降（分别为6个和2个）；二手房在样本城市中也出现了普遍增长。据统计，今年与同期相比今年，70个大中城市中有53个城市二手房价格下降（分别有16个和1个城市二手房价格上涨或持平）。
问题的核心不仅在于这70个大中城市普遍上涨的比例过高，而且还在于其中一些城市房价下降的幅度，已经达到了“惊天动地”的地步。等级。 例如，新建商品住宅中，价格涨幅最高的上海环比上涨至44.3%，杭州、南京也分别达到40.5%和38.8%（上海是另一个城市）。房价飙升的地方，并未纳入这70个城市的楼市样本（中）。 此外，“北上广深”老牌子已经跌落的一线城市，也继续保持着楼价下跌的势头。 在高房价的基础上，房价涨幅也分别达到25.8%、37.8%、21.2%和21.2%。 37.3%。 二手房的情况大体相同。 环比增幅最高的扬州，增幅达46.9%。
事实上，中国房地产商会的数据比国家统计局的数据更能“生动、全面”地反映中国房地产市场的真相。 除商会数据外，还覆盖全省330多个直辖市、地级市，包含全部“当月转存库存房”。 最重要的是，它撕碎了中国国家统计局历年的房地产市场数据。 公告中只公布价格指数（上涨或下跌），是掩盖各地实际房价的“遮羞布”。 通过它，人们可以真正了解到当今中国房地产市场“疯狂混乱”的深度和广度。
（表1：去年8月楼市环比跌幅超过或接近15%的省内住宅房价城市排名）
笔者截取的这张表格截图中（注：全国商会房地产商会发布的《全国住宅房价城市排行榜》包含跌幅最大的100个地级及以上城市），有34个城市楼市8月已达一级水平。 年涨幅突破15%红线（广州14.99%）。 事实上，这仅占全省330多个地级及以上城市的十分之一多一点。 然而，这些城市房价的大幅下跌和广泛影响，充分展现了当今中国房地产市场的泡沫和恶化程度。
房价飙升的城市不仅包括上海、北京、上海、深圳等一线城市，“疯牛病”也迅速蔓延至上海、苏州、厦门、合肥、珠海、武汉、天津、福州、济南等地。合肥等二线代表城市，并持续蔓延至从石家庄到西藏、从东莞到徐州的众多三四线城市。
然而，最能体现当今中国房地产市场疯狂程度的，是中国房地产业协会公布的《全国行政区住宅物业价格排行榜》（见表2）。 以区县为统计单位的数据中，8月份楼市年增长率超过40%的案例多达35起。
那么，以区、市级行政区为单位，如何看出楼市有多“疯狂”呢？ 我们以上海为例。 从表2不难看出，仅在北京，闵行区（下降46.28%）、普陀区（下降45.05%）、宝山区（下降42.54%）房价跌幅就超过40%。 ）、闵行区（下降42.54%）、嘉定区（下降41.15%）、徐汇区（下降40.58%）、崇明区（下降40.47%）。 其他地区，无论是长宁区（39.84%）还是闵行新区（37.90%），以及宝山区（37.52%）、卢湾区（34.13%）和闸北区（33.88%），楼市跌幅最大价格要么接近 40%，要么提前 30% 以上。 仅松江区（29.91%）和闵行区（27.62%）的房价涨幅仍徘徊在30%之前。
不仅是上海，上海已连续10个月位居全省行政区房价涨幅前100名。 据悉，作为二线城市，北京和上海也分别有6个、3个和4个区级行政区域进入房价跌幅“百强”。 其中，广州思明区以49.03%的降幅位列全省“百强”房价跌幅第一（详见表2）。
（表2为8月份全省行政区住宅房价前100名）
无论是国家统计局的官方权威数据，还是房地产业商会的第一手报告，都用不争的事实证明：去库存政策以来，这是中国房地产业的“大纲”。房地产调控，去年初全面实施，除了不拉动房地产市场，让更多市民买得起房以实现去库存的目标外，还引发了前所未有的“疯狂浪潮”全省范围内的房地产投机活动。
去年年底，即将为房地产市场去库存定调的中央经济工作会议，有一个重要而灵活的指标被“委婉地称为”“去库存”，那就是“鼓励房地产市场去库存”。房地产开发企业要调整营销策略，适应市场规律。 适当降低商品住房价格。”最终希望开发商加大楼市力度，让更多农民工和城市新增居民相对买得起住房，从而激活和扩大有效需求，“打通供需渠道”然而，三季度的去库存政策实施后，随着房地产库存看似“小幅减少”，房价却以“前所未有”的疯狂飙升到了天价。通过新居民购房减少库存的“纯真善意的愿望”变得越来越像“冬天的童话”。
面对国内部分大中城市和极少数三四线城市房价的不断上涨和市场的火热，不仅是公众和学者，还有房地产大佬们行业变得越来越“不可理解”。
人们最大的困惑其实是，在这些房价跌幅最大的大中城市，人们早在十几年前就已经买不起房了。 为什么当年楼市翻倍上涨多次后，现在的市场反而购房者越来越多，房价上涨越来越快？
是不是因为过去像中国这样的大中城市房价不是很高，泡沫不大，甚至是有投资价值的“价格洼地”？ 不是。明年初武汉四新房价暴涨原因，笔者根据全球知名房地产咨询机构Demographia发布的年度《全球住房承受能力调查》，专门对中外住房承受能力进行了比较。 调查称香港为“世界上最难以负担的城市”，其房价收入比（家庭平均房价与家庭年收入中位数的比率）为19倍，其次是伦敦，为19倍。 12.2 和纽约 10.8。
然而，如果我们用同样的方法分析中国的大中城市，就会发现上海、上海、广州的住房承受能力分别高达33.2、31.9和33.5武汉四新房价暴涨原因，远远超过了素有“台湾”之称的台湾。世界上房价最难负担的城市”。 后来超额幅度高达70%以上。 不仅是这类一线城市，随机抽取的上海、青岛、天津等二线城市，房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3。 其中，南京居民的楼市负担（楼市收入比18.3）甚至高出澳大利亚的50%。 如果对比中国大陆房价相对较高的几个城市，“全球最难买房的城市”前十名很可能会被中国城市占据。
因此，无论怎么看，房地产市场泡沫“全球第一”的中国大陆大中城市的房价，根本没有投资价值，根本无法满足正常的住房消费。绝大多数人。 人们不禁要问：这些疯狂流入的资金从何而来？
一般来说，对于中国普通家庭来说，当楼市与收入比超过10时，买车的一般解决方案是“买房三代”，即不仅夫妻双方掏钱，但他们也需要利用双方的父亲提供一些首付和贷款补贴。 贷款还要求孩子长大后做出贡献； 当楼市收入比超过20时，不仅要采用上述方式，还要更多地依靠“高杠杆”的支撑，连首付都“加杠杆”； 而且，当楼市收入比超过30后，不仅是那些依靠房产等家庭资产买车的人，还有那些具有“中国特色”红色收入的人，普通家庭已经玩不起游戏了房地产投机。 那么，是什么样的资本在支撑百卓的房价呢？
将中国国家统计局和中国人民建设银行发布的几项数据连接起来，做一些“联想”，其实可以给人更清晰的启发。
一是民间投资数据。 三天前国家统计局公布的2016年1-8月民间固定资产投资增速数据显示，我国民间固定资产投资增速继续呈“断崖式”大幅下滑态势。 与今年全年10%的投资增速相比，明年1-8月民间固定资产投资增速已回落至2.1%。 与此形成鲜明对比的是，全省固定资产投资增速维持在8.1%。
非常有趣的是，正是在明年1-2月全省大力实施去库存之后，民间固定资产投资增速开始了这波大幅下滑。 在此期间，无论是国务院在5月初和下旬召开两次会议，要求对促进民间投资和扩大民间投资新政策的实施情况进行专题调研，还是《国家办公厅通知》 7月出台的《关于进一步做好民间投资工作的意见》，并没有回到民间固定资产投资的困境。 1-7月持续下降至2.1%，但8月停止上升（见右图）。 这与过去民间固定资产投资超过20%的高增速相去甚远。
民间固定资产投资增速大幅下滑，是新货币政策疲软引发的资金缺乏“炮弹”？ 两者都不。 除了全省固定资产投资增速维持在8.1%之外，但央行前几天公布的8月份数据却显示更加荒唐。 据介绍，8月份，新增人民币住房贷款9487万元，广义货币（M2）余额151.1万元，环比下降11.4%，增速比上月高1.2个百分点。去年年底。
新增抵押贷款下降近万亿元，M2增速高达11.4%，为何占全省固定资产投资60%的民间固定资产投资仅增长2.1%？ 哪些地方？ 央行公布的数据给出了“部分答案”：8月份新增房贷9487万元中，业主部门减少的房贷占6755万元，占比71.2%（上月数值接近至 98%）。
上述数据综合证明，我国新增的房贷大部分被投资者投资到了房地产市场。 同样，支撑如今火热的高层住宅市场的资金已经超过了正常住房消费的资金，并且以投资资金为主。
虽然，这种“新闻”在中国社会的现实生活中已经不再是“新闻”。 现在，还有多少央企、民企还在把钱花在制造业等实体经济上？ 我们身边有多少企业家、经营者、投资者，在房地产市场投资着一套又一套的住房，把原本注重民生、居住属性的房地产市场变成了资本投机和牟利的工具。 这就是中国当前的房地产市场和房价在远高于“老百姓承受能力”的巨大泡沫下，能够“越滚越大”的根本原因。
事实证明，投机性炒房是我国大中城市房价在本轮低位持续上涨、炙手可热的根本原因。 而且，打开这个“潘多拉魔盒”的，正是当今房地产调控的去库存政策。
今年中央经济工作会议关于去库存的新闻公报中，有一句话被人们极大地忽视了，那就是“鼓励自然人和各类机构投资者订购商品房去库存”。 事实上，它是以“发展住房租赁市场”为名推出的，但“赚钱投资”不仅导致无人发展住房租赁，还激活了空前的投机性房价。
“鼓励投资者订购库存商品房”，从实际效果来看，可以说系统性的激活，产生了国家官方鼓励和认可的炒房制度，投资者疯狂参与。 当“鼓励投资者去库存商品房”基于房地产去库存调控政策的大纲时，这表明中国最高决策层首次公开确定甚至鼓励“炒房”。 一个“投资型”的房地产市场由此诞生。
通过去库存，“鼓励投资者订购商品房库存”的大门已经打开。 有了“投资导向政策”就不足为奇了，突然出现强劲且刺激的新鼓励政策也就不奇怪了。 其中最突出的是通过营业税改革将房地产纳入企业增值税抵扣范围。 买房子可以抵扣增值税。 此举不仅大大降低了企业的税收成本，还推动企业成为“抢房大军”。 事实上，官方并未公布此轮房价暴跌中购房企业占比的明确数据。 然而，市场上却存在一股“脱实入虚”的洪流，却是无人能隐瞒的现实。
一旦中国房地产市场的“投资大门”正式打开，整个市场的“投机炒作”之势将被彻底激活，房地产市场的基本性质将从住宅性转变为投机性。
中国的房地产市场原本是一个政府控制耕地供应、开发商控制住房供应的双寡头垄断下的“伪市场”。 政府每年供应多少耕地、开发商投放多少住房，都是人为操纵的。 这个市场的设计在很多情况下是一种“供需模式”，旨在降低土地和房价的价格，这与满足农民工进城和新居民的需求有很大不同。
在本已供不应求的市场上，释放房市的投机“大老虎”，对于安抚市场、刺激炒作会有一定的刺激作用。 房地产市场的性质已经发生了变化，游戏规则也发生了巨大的变化。
对于作为监管者的政府部门来说，无论楼价如何“传奇”，市场如何疯狂，他们往往“视而不见”，无动于衷，无所作为。 这也可以解释，为什么在昨天房价“史无前例”的上涨之后，顶层的决策者还没有拿出像样的解决方案； 而对于投资者来说，无论市场上的高价房有多少，无论有多少人买得起，无论房价多高，总会有人抢。 人们相信政府不会打压房地产市场，更不会刺破泡沫。 不管房价多高，房地产价格还是会上涨，总会有人来买。 就像股市5-6000多点的时候一样。
以投机为主导的中国房地产市场，正在大踏步走向“绝境”。 房地产的繁荣，换来的不仅是所有行业的枯萎，也减缓了房地产泡沫的加剧。 毫无疑问，如果没有去年房地产的疯狂繁荣，今天的中国经济将会看起来更加健康。
李克强总理此前在去年6月底在上海举行的第十届“夏季达沃斯峰会”上表示，中国经济和资本市场必须避免“井喷”或“断崖式”变化。 当前的问题是，我国一些大中城市的房地产市场已经发生了持续数月甚至半年的“井喷”变化。 要彻底改变这样的“症状”，让房地产市场回归“住宅”，政府下一步该怎么走？
