问
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公司原将出租物业视为投资性房地产，采用成本模式计量。 2021年8月，公司开发建设的A栋竣工。 公司计划将A栋全部出租，因此公司于2021年8月初步将其确认为采用成本模式计量的投资性房地产（由开发成本折算为投资性房地产）。 。 2021年12月，公司聘请评估机构对租赁房产进行评估，拟将投资性房地产由成本模式转为公允价值计量模式，其中A栋评估值增加1亿元。
根据准则，非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产，转换日的公允价值大于账面价值的，其差额计入“其他合并收益”。 但将采用成本模式计量的投资性房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产作为会计政策变更处理，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整至期初留存收益。
请问：A公司的建筑物是否可以认定为成本模式计量的投资性房地产，而改为公允价值计量的投资性房地产？ 转换日公允价值与账面价值的差额是否调整期初留存收益？ 由于最早期初为2021年8月，是否可以认为公允价值与账面价值的差额1亿元可以直接调整至利润表的“公允价值变动收益”？
回答
视觉主持人陈一伟：
如果A栋自项目开始之日起就明确持有用于出租，且持有目的未发生变化，则在建设期间将其作为“投资性房地产-在建工程”核算列报。 因此，不存在“自用房地产转投资性房地产”的过程。 公允价值模式变更是投资性房地产后续计量会计政策的变更。 应采用追溯调整法，将转换日评估值增加调整至留存收益而非其他综合收益，并对前期报表进行追溯调整（但不可行的除外）。
参考：《企业会计准则解释（2010）》第四章：
一般而言，租赁建筑物的经营自租赁协议约定的租赁期开始日起视为租赁建筑物。 一般情况下，企业持有用于经营、租赁的空置建筑物或者在建建筑物，如果董事会或者类似组织作出书面决议，明确将其用于经营、租赁投资性房地产公允价值后续计量，且持有意向在以后不会发生变化。短期内。 ，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），其公允价值不能可靠确定但可以确定的，预期房地产竣工后的公允价值能够持续可靠取得的投资性房地产公允价值后续计量，在建投资性房地产按成本计量。 当其公允价值能够可靠计量时或完工后（以较早者为准），按照公允价值计量。
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