上海首席房地产专家、意见领袖、南京房地产促进会秘书长张辉的公众号（huiyedcgzs）。
上海800万买车投资房产、开发商投资开发、政府机构、媒体、上下游行业人士了解上海及全省房价的必备指南。
在开始文章之前，先问一个问题：近期购房者最痛苦、最苦恼的事情是什么？
相信很多人都会给出答案。 在辉哥的粉丝群里，你也在寻找答案：上海楼市将如何发展？ 我现在可以买房吗？
根据惠弟兄的观察、总结和分析：
目前支持楼市将继续下滑、我们应该继续买车的积极观点包括：
支持房价下跌和买房
观点1
惨不忍睹的地价不断刷新着北京人的想象和记录。 粉丝透露，有白痴散布谣言，称麒麟某市房地产市场售价为4.5万元，即将拍卖的土地价格为2.5万元，目的是给麒麟和自己一些勇气。 河东南的公价已经高达3.8万，地价、房价都进入了房价不可能做到的巨大飞跃，只有难以想象，或者说充满了空谈。 很多人认为地价这么高，未来房价肯定会上涨；
支持房价下跌和买房
观点2
买房热潮仍在继续。 每周都会发行几张 DVD。 大多数名人推出的新房产如果没有信任是不可能购买的。 这么多人抢着买房，房价怎么能不涨呢？
支持房价下跌和买房
观点3
楼市还是走强的，有的还在上涨，比如浦口要破3，有的因为房价受到控制所以涨幅不大，但只要放松就肯定会上涨，比如河东中区、河南省、江北中心区；
支持房价下跌和买房
观点4
中央还是想继续下跌，但宏观经济乱了，肯定不会采取打压房价的行动，楼价就会上涨。
支持楼市正式见顶或将出现震荡回调的主要观点包括：
支持回调、回调
观点1
节后三个月，上海成交量猛增，涨幅过大。 正式进入了实力的末期。 目前已经接近底部，上涨的力量没有上面那么强；
支持回调、回调
观点2
上周四，二手房成交量同比下降近40%，看房人数近期下降超过30%。 河东敖东四大天王二手房市场4月止涨，二手房市场率先降温；
支持回调、回调
观点3
权威人士表示，房价去库存的主基调将从刺激加杠杆转向回归居住本质，重点关注城镇新居民落户自住认购，不再刺激投资购房去库存、房价上涨将激发新的政见。 顶部，面临去杠杆压力；
支持回调、回调
观点4
房价是有周期运行的。 它们已经持续一年多的上涨，这也是多年来积压的限制性贷款需求的一次大爆发。 目前各方面的需求已经消耗得差不多了，是时候进入调整周期了；
支持回调、回调
观点5
广州、深圳等一线城市出台调控措施，量价齐跌。 国内房价龙头止步，势必对二线城市房价产生负面影响。 目前二线城市的繁荣，不排除成为中央二线城市的可能性。 第二轮镇压的先锋；
支持回调、回调
观点6
上海限价新政等新调控政策将逐步生效，降温在所难免。 虽然需要的时间较长，但至少会在下半年出现，而且月底前出现的可能性更大。
惠哥写过很多文章，分析过上海现在的房价是在买车和买房、开发商和买房、政府和开发商、政策和房价、地价和楼市、新房和二手房之间、学区房与非学区房、一二线城市、三四线城市、房产中介与媒体观点、多头与失败者、投资精英与房价新手、南京本地人与新人上海、南京购房者和外省购房者、投资者和亟待改善的自住户、河西浦口等十几只蓝筹股、市政府和各商城管委会、区政府之间混乱、交织的博弈中等等，如果想要突破这个混乱的时期，找到一个逐渐清晰的趋势，估计时间不会太长。 这不会那么容易，也不会那么快。 前几天我已经写过一篇文章强调，要改变房价越来越抗拒的趋势，不会那么容易。
既然如此未来5年南京房价走势，直到目前的局势还很混乱，我想谁也很难给出明确的答案。 辉哥反复指出的一条投资法则是：无论处于什么样的环境，坚持做确定性的事情。 局势混乱的时候，你不也得担心一下吗？ 但如果你把时间的河流拉长一点，看得更远一点，你实际上会变得更有活力。 如果从长远来看，您认为上海房价没有继续升值的潜力吗？ 我想大多数人都确定。
辉哥根据多个国家的数据推断，目前一线城市和上海的房价完全在泡沫破灭后可能反弹的范围内。 换句话说未来5年南京房价走势，未来的楼价将会高于现有的楼市。 虽然泡沫破灭了，但跌势稳定后，楼价可能会和今天的价格差不多，事实上还会更高。 当你把目光放长远的时候，你就会发现，此刻没有必要沮丧。 唯一担心的是短期内是否会有更好的买点。 这通常属于大师。 如果你愿意赌的话，其实是没有问题的。
不过，从可持续发展的角度来看，相信大多数人都和辉哥一样，还是希望楼市能够慢点上涨。 现在最好反弹一点，以后好日子会更长。 最好是防止未来出现泡沫。 膨胀和泡沫破裂。 前天有关部门的讲话透露出非常良性、积极的信号，从加杠杆鼓励投资，到转向住宅功能、利用自住去库存。 关键时刻，总有人站出来，或者总能把握大方向。 这是一件非常好的事情。 关键是如何落实？ 是表态的空谈，还是实际的推动？
市场有自己的运行规则，新政的改变有时会遇到障碍。 例如，如果一季度GDP增速仍然下滑，宏观经济前景是否会允许发生重大变化？ 此外，当经济进入中低速发展时期，房价泡沫最为顽固。
去年、今年上海楼市走势如何？
5种可能性：
可能性一：全市单价持续大幅下降，全年降幅在12-20%以上，且比今年小很多。 目前各蓝筹股的轮动和反弹基本完成后，个股涨幅差异将再次扩大。 一些下跌的龙头股跌幅可能超过20-30%。 部分蓝筹股和新股基本保持平均跌幅。 ，而一些蓝筹股和新股会高于日线，会有所抑制。
可能性二：全市单价下降8-12%左右，与物价调控涨幅基本一致。 价格很难控制所有新项目的下滑，分析空间很大。 好的新项目仍然会上涨12%以上，有的甚至超过20%。 如果下半年市场降温，似乎一些边缘地区的新市场会首先大幅下跌，或者跌幅较小，跟随上涨的效果就会减弱。 强者恒强的市场特征此时就会凸显出来。
情况三：全市单价跌幅在8%以内，跌势平缓。 这是根据下半年或年底明年初的降温情况而定的。 如果真是这样，强弱蓝筹股的区别就会显现出来。 对于优质蓝筹股来说，跌幅可能不小，仍然是两位数甚至更高。 一些偏远、弱势的蓝筹股，包括一些滞销的新股，可能会开始上涨。 事实上，范围还是比较小的。 在此阶段，已经可以初步测试弹性。
情况四：全市单价小幅上涨5%以内。 全市单价上涨，这在以前是很少见的。 在这样一个以投资为主导的市场中，事情来得快去得也快。 一旦新政策或意外激励措施增幅过多，改变房价走势，不排除会出现此前难以遇到的波动。 去年这样的情况不太可能出现。 就看后市能否走出调整周期了。 如果上涨趋势反转向上，可能性就很大。 这是一些专家期待的反弹介入机会。 蓝筹股的韧性和实力将在这些趋势下得到充分展现。 优质蓝筹股和部分新股可能小幅上涨不跌，即使是对蓝筹股的冲击，部分蓝筹股和新股仍可能领跌，肯定会有接盘的呼声垃圾股处于低位。
情况五：全市单价上涨5-10%左右，属于温和下跌。 这是最极端的趋势，将出现在修正期底部附近。 之所以说极端，是因为城市的单价跌幅很难超过10%，否则肯定惨不忍睹。 还记得2008年的此前调控下，上海新房源跌幅超过30%，引发了一波减供潮吗？ 上海个别新上市蓝筹股的波动率也超过了20%，但当时的城市单价还没有下跌多少。 因此，当城市单价下降5-10%时，一些新建项目首先会下降20-30%以上，这会造成很大的社会问题，政府通常会开始大力救助。 如果城市单价降到10%以下可以吗？ 所以看起来很难。 在这种趋势下，如果你之前在垃圾市场低位站岗，那你就想死了。
说到这里，惠哥的建议一目了然：
三点建议：
建议1：你应该把目光放长远。 如果你想在短期内采取行动，请从长远考虑并关注房价。 如果你突然变得活泼，不要担心；
建议二：业主应该根据自己的内心感受来选择自己喜欢的房子，比如上下学方便、设施齐全的房子、孩子目标学区的房间、蓝筹股等以及自己习惯的居住地等，不用担心短期的涨跌；
建议三：面对未来的不确定性，投资者应该坚持做确定性的事情，即坚持两边交易，放弃左边交易。 由于所有蓝筹股和房地产市场看起来都很高，所以最好坚决选择左边的著名蓝筹股和股票。 对于新房源，坚决放弃两边的垃圾房源，以保护自己。 即使错过了，也绝对不会买错。 至于什么蓝筹股、新股属于双方、什么属于双方，我简单参考了一下辉哥，建议在此基础上进一步研究细分蓝筹股和个股。
1、龙湖春江荔城：百家湖-龙湾新蓝筹龙头地标。 预计本周首次推出约800套（具体时间尚未确定），包括B地块的4、5号楼，以及1、2、3、6、7、8号楼， C地块9号，建筑面积90-175平方米； 别墅面积90、130平米，价格预计超过3万。
2、华润大厦：河东中部的一座西式豪宅。 预计新悦天地四期将于5月中旬推出，共有54套loft住宅及108、122平方米三房loft。
3、金鼎湾乳园：正新街口低密度顶级别墅。 1楼出售的是双层小楼，面积500-600平米，单价800万-900万左右。 位于1号楼和2号楼。毛坯交付分为2个带2部电梯的单元和3个带2部电梯的单元。 交付时间为2017年12月，房屋收购率为85%。
金鼎湾如园预计5月推出房源，为二期3、4、5、6号楼，面积137-303平米，约80套，预估价3.9万- 41000元/平方米。
4、中南世纪大厦：城南蓝筹超优质市场。 预计精装修盒式公寓将于5月中旬推出，面积35-38平方米，共320套，单价60万元起。 他们目前正在队列中。 预计6月份全装修2号楼推出，面积分别为85、89、95平方米。
乐尚街商铺目前在售，面积20-80平方米，单价4万-5万元/平方米。
5、中南金源：城西小兴，毗邻河东，省百万。 中南金源预计5月推出1号楼，面积分别为87、110、126平米，约128套，单价29200元/平米。
6、绿色空间之窗：车站蓝筹百万平米超级城市综合体。 绿地之窗去年将推出两大产品：南广场6.6米loft阁楼和高端定制办公楼。 目前在售的有单价17000-18000元/平方米的写字楼和loft面积50-54平方米、单价15400-15700元/平方米的SOHO。 预计精装修SOHO物业将于下个月推出，价格待定。
7、南都复地宴会：北上城，大将军机场的蓝筹，上海最讲究的是LOFT。 复地燕南都预计6月份推出4.8米loft产品，共有三种loft户型：45平米Aloft、35平米Bloft、50平米Cloft，单价2万元/平方米。 共有住房200多套，共23层，其中商业楼3层，公寓20层。
8、明发商城中心：江宁商城未来地标。 明发商城中心目前在售2、3、4单元一至三层商铺，2单元面积30-270㎡，3、4单元面积40-180㎡ 。 一层单价约5万元/平方米，二层单价约5万元/平方米。 3万元/㎡，三层单价约为2万元/㎡，一店一价。 预计5月下旬推出商铺1-3单元，面积30-240平方米。
8、鲁能山庄：红色科技别墅。 4、5、7号楼于5月6日开盘，单价3.4万元/平方米，房型有78、89、120、138平方米。 其中4号楼32层，1单元4户，共2个单元； 5号楼高31层，是整个新村的平房，毗邻中央水景区。 建筑最大宽度140米，一单元4户，共1单元。 ; 7号楼有2部电梯、4个单位，开盘当天全部售完。 最后开放时间待定。
9、上海绿城桃花源：中国第三个桃花源。 绿城上海桃花源预计5月底开放样板房示范区，预计6月上市。 将打造面积330-580平米的西式洋房产品，预计单价1000万起。
