日本房地产企业的资产负债率较高。 三大房企（三井不动产、三菱不动产、住友不动产）平均资产负债率由2010年的75%下降至2022年的68%。香港房企资产负债率相对较低。 大型房地产公司（新鸿基地产、新世界发展、长江实业、恒基兆业地产）的平均资产负债率在2005年仅为26%，近年来略有上升，2022年达到35%。
相比之下，2006年美国负债总额最高的房地产公司霍顿公司的负债总额仅为83亿美元（折合440亿人民币以上），占当年美国GDP的0.06%。 截至2022年底，恒大负债总额为2.4万亿元，占当年中国GDP的2%。
中国领先的房地产企业规模远大于美国，其资产负债率也远高于美国。 这种“高杠杆、高负债、高周转”的商业模式能够在房价上涨、商品房快速销售的情况下迅速扩张。 然而，当销售低迷、融资收紧时，它就非常脆弱。 只要前端销售和后端融资跟不上，就会导致流动性问题和债务违约。
二是严格监管预售资金。
在美国，房子交房前只付首付，其余房款在抵押后还清。 资金在交付前受到第三方的全面监管。 房屋交付时，开发商凭验收证明领取房款。 如果房产公司出现问题，首付将退还给购房者。 因此，在次贷危机期间，中国并不存在预售资金被挪用、需要通过给开发商投保来“保交楼”等问题。
第三，房地产企业可以灵活调整价格以应对市场变化。
美国对于降价出售土地和房屋没有任何限制，房地产企业可以根据市场情况灵活调整价格。 例如，2008年，霍顿公司以2亿美元的价格出售账面价值18亿美元的土地，以加速现金流。
美国新建住房均价2007年为31.36万美元，2011年为26.79万美元，平均下降14.57%美国房地产企业，2022年已升至54万美元。2015年BIS美国房价指数为100，处于高位。 2006年底为119，2012年初为86，较最高点下降了28%。 2019年底超过119，目前为149。
四是有股权注资、并购重组等市场化机制解决。
路透社2008年报道称，对冲基金、私募股权投资者和现金充裕的房地产公司正在寻找机会投资陷入困境的房地产公司，这些公司持有宝贵的土地储备，持有股份并提供流动性。 例如，2008年，老虎环球投资了陷入困境的房地产公司标准太平洋公司(SPF.N)，成为其第五大机构投资者。 投资者对美国房地产市场充满信心，认为市场处于低点并将复苏。
次贷危机期间，只有美国四大房地产公司之一的森泰克斯（Centex）陷入危险。 2009年，普尔特收购了Centex，这对普尔特造成了很大的拖累。 Lennar和Holden均从2007年至2009年连续三年亏损，并于2010年开始盈利。普尔特从2007年至2011年连续五年亏损。
次贷危机后，Lennar 收购了更多资产。 Standard Pacific Corp (SPF.N) 和 The Ryland Group, Inc. (RYL.N) 于 2015 年合并为 CalAtlantic Group, Inc. (CAA.N)，成为当年美国第四大房地产公司。 2017 年 10 月，Lennar 收购了 CalAtlantic。 WCI是一家高端房地产公司，于2009年8月申请破产，随后进行了债务重组。 2016年，Lennar以6.43亿美元收购了它。 Lennar 2017年营业收入为126亿美元，2018年合并报表后为206亿美元。
普尔特是2005年营业收入最高的房地产公司（次贷危机前，前三名的房地产公司收入相近，而且都位居第一）。 2022年位列第三，营业收入162亿美元，是Lennar（3370亿美元）和Holden（335亿美元）的一半。 美国龙头房地产企业规模仍远小于中国龙头房地产企业。
三、中美房地产危机的差异
英国金融服务管理局主席阿代尔·特纳在《债务与魔鬼》一书中指出，“在英国所有银行信贷中美国房地产企业，用于资助房地产以外资产投资的信贷比例不超过14%。 这种现象在其他发达经济体中普遍存在，甚至在越来越多的新兴市场经济体中出现。“在发达经济体，金融不稳定的核心在于银行和房地产的无限潜在信贷供给。 。 特定区域土地供给缺乏弹性的矛盾。 除非刻意限制，银行和影子银行体系可以创造无限的私人信贷、货币和购买力，但特定区域的房地产供应却是有限的。 土地是不可复制的资产。 高弹性的消费能力与缺乏弹性的供给之间的相互作用，使得城市土地价格非常不确定：伦敦目前的房地产价格是1990年的三倍，而日本最大城市的土地价格也非常不确定。 价格约为 1990 年的四分之一。最终，信贷周期和房地产价格周期不再是发达经济体金融不稳定的冰山一角，而是更接近整个故事。
中美两国房地产发展机制不同，房地产危机的表现形式和政策措施的重点也不同。
美国次贷危机前，家庭杠杆率（居民债务/GDP）非常高，2007年底达到99.1%的高位，2022年底达到74.4%。（同期，中国家庭杠杆率从2007年的18.9%上升至2022年底的74.4%（61.3%）。 金融机构通过资产证券化出售抵押资产。 因此，当利率上升、购房者还款能力出现问题，或者违约时，金融机构就成为风暴的中心。 但房地产企业规模较小、资产负债率较低，经营状况相对稳定。 虽然他们也受到了房地产市场低迷的影响，但他们本身的问题还不严重，社会影响也不大。 四大房企中只有一家被并购。 龙头房企也趁机收购中小房企，但扩张速度并不算太快。
美国次贷危机期间，主要是救助陷入困境的金融机构和取消抵押品赎回权的购房者，以刺激购房。 2008年10月通过《紧急经济稳定法案》，其中包括《问题资产救助计划》。 主要内容是授予美国财政部7000亿美元的融资额度，用于购买和担保金融机构的问题资产，以救助当时陷入危机的人。 金融机构。 2008年7月通过的《住房和经济复苏法案》允许联邦住房管理局（FHA）为次级借款人提供高达3000亿美元的30年期固定利率抵押贷款，并向购房者提供税收优惠。 其税收优惠原定于2009年7月到期。2009年的复苏和再投资法案增加了税收抵免的金额，并将其延长至2009年12月1日。随后的“2009年工人、房主和商业援助法案”延长了税收抵免的期限2010 年上半年的税收优惠。最高购房税收抵免额为 8,000 美元。 这三项税收优惠政策的实质是刺激中上阶层购房。
我国房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式，导致房地产企业规模扩张过快，负债巨额，在销售下滑、融资收紧的情况下显得非常脆弱。 此外，以往预售资金监管不力等问题，导致房地产企业相继陷入险境，影响购房者，房地产企业雷暴已成为社会问题。 因此，2022年11月出台的《关于做好当前金融支持房地产市场稳定健康发展的通知》（以下简称“金融十六条”）及后续相关政策，重点围绕“房地产企业融资” “三箭”、“保交房”为陷入困境的房企应对风险。
主要参考：
切尔西埃默里更多。苦苦挣扎的房屋建筑商找到了意想不到的救星。2008/5/24.Reuters
切尔西埃默里更多。更多房屋建筑商可能破产。 2009/6/23.路透社
克里斯·阿诺德（Chris Arnold）。美国从未出现过如此严重的住房短缺，原因如下。2022/3/29.NPR
任泽平. 预售制度研究报告：中国现状、国际经验及启示。 2022年7月27日。 泽平宏
