商品住宅新签合同总量创历史新低，预计全年北京新签合同量2.65万套左右；该房产中介称其负责的区域房价下跌1-2万元
继2016年楼市火爆之后，随着政策调控的不断加大力度，2017年北京房地产市场趋于稳定。
国家统计局公布的数据显示，11月70个大中城市中，15个热点城市房地产市场保持平稳。热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市低于去年同期价格水平。北京二手房价格降幅连续六个月位居全国首位。北京一位房地产经纪人告诉新京报记者，他负责的区域房价已回落至2015年8、9月份的水平。
成交量方面，据中房研究中心统计数据，截至12月24日，北京新建商品住宅成交量总计仅为26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市网签数据统计以来的历史新低，同比下降45%。
对于未来走势，专家表示北京市2手房价，若政策层面没有颠覆性变化，预计2018年房地产市场走势与今年基本相同。
【现状】
部分地区二手房价格下降20%
“北京的房价普遍下降了10%到20%，有些平均价格甚至下降了30%。”一直在找房的北京市民谢女士告诉新京报记者。
国家统计局12月18日公布的数据显示，11月北京二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点，与南京持平，同比下降0.9个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房价的调整已经非常明显，从今年4月份到现在，累计跌幅已经超过15%，部分区域房价跌幅接近20%，北京二手房价已经接近2016年四季度的水平。
房产中介对房价的感受更为直接。515网丰台店房产中介张林（化名）告诉记者，他所在地区的房价已经回落至2015年八九月份的水平。“除了学区房保持坚挺外，基本上所有区域的房价都在下跌。我负责的区域房价年初是8万元/平方米，现在都6万多元/平方米，降幅在20%左右。”
丰台区链家分公司的房产经纪人许鹏（化名）也表示，目前北京的房价已经回落到2015年下半年的水平。“年初方庄的房价是7万至7.2万元每平方米，现在都在6万元每平方米左右。”许鹏介绍，他负责的方群园小区一套房子去年底售价为378万元，近日以322万元的价格成交。
记者查看链家成交记录，3月17日新政前，方庄地区房价大多在7万至8万元/平方米之间，有的售价超过9万元/平方米，也有的成交价格在6万元/平方米左右。
【调查】
周边市场：燕郊房价几乎减半
在严厉的调控之下，北京周边地区的房地产市场也受到影响，呈现加速下行趋势。
安居客数据显示，11月燕郊二手房均价23733元/平方米，环比10月大幅下跌4.00%，为今年以来最大跌幅，且已连续7个月大幅下跌；11月燕郊新房均价25100元/平方米，环比大幅下跌近万元/平方米，跌幅达28.29%。
此前，燕郊房价屡创新高。“我买的小区首尔甜城，与通州一桥之隔，紧邻北京地铁22号线。今年初，这个小区房价一度飙升到4万多元/平米，现在也就2万左右/平米。”一位购房者说。
北京地区一位房地产销售人员孙洋（化名）告诉记者，燕郊地区房价均价已从年初的每平方米3万多元降至2万元左右，但目前燕郊房地产市场处于“高价无市”的境地。
孙洋解释，调控政策出台前，涌入燕郊的购房者很多都是投资者，他们以每平米三四万的高价购入了多套房子，所以在“减半”的时刻不会抛售。另一方面，燕郊的调控政策要求外地户籍购房者必须满足缴纳三年社保的要求，而这一条件将很多外地购房者挡在了市场之外。多数投资者认为，房地产有周期，目前处于“抛物线式”低点，未来会反弹，因此在观望中。
“外地户籍的购房者不符合购房条件，本地人购买力有限，因此燕郊房价几乎被‘腰斩’，跌幅达40%至50%。”燕郊房产中介刘星说，“现在燕郊市场上二手房在售的很少，只有一些用信用贷、高利贷、消费贷等手段炒房的人，因为入不敷出，选择卖房。”
随着房价的下跌，燕郊楼市的成交量也大幅下降。“上半年调控政策出台前，我卖了两套房子，新政策出台后，我一套房子都没卖出去。”刘星说。
【规定】
今年楼市调控30余次，房贷利率多次上调
楼市降温离不开房地产市场调控政策，据中原地产统计，截至12月13日，北京已出台30余项房地产调控政策。
3月17日，北京宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅首付比例提高至60%，首套房认定标准恢复为“房贷两还”，房贷年限缩减至25年。随后一周，北京出台了提高房贷利率、收紧个税要求、严查首付资金、离婚一年以内的房贷计入二套房等规定。3月26日，商办市场调控政策出台，除了实施限购，还要求商办项目不得分批出售。
“限贷”是此轮调控的重要举措，除了提高首付比例，房贷利率也不断上调。据新京报统计，从去年9月30日新政出台至今年9月，北京多家银行首套房贷利率共调整了6次。
2016年9月30日前，首套房贷主流利率为85折。2017年1月1日起，各银行均实行贷款利率最低10%的优惠。3月21日，北京16家银行分支机构一致决定，将银行贷款利率上调至不低于贷款基准利率的0.95倍。
4月30日晚间，新京报记者独家获悉，5月1日起，各家银行首套房贷利率逐步回归基准利率，二套房贷利率在基准利率基础上至少上调20%。6月5日起，民生银行首套房贷利率将在基准利率基础上至少上调10%。9月中旬，北京多家银行宣布上调首套房贷利率。当时，新京报记者从浦发银行北京分行获悉，该行近期首套房贷利率在基准利率基础上上调20%。
四大银行分别于9月14、15、16日将首套房贷利率上调至基准利率的1.05倍，北京地区首套房贷利率大多在基准利率基础上上调5%至10%。
昨日，浦发银行北京分行将首套房贷利率由此前的20%下调至15%，二套房贷利率则维持20%。此外，多家银行回应新京报的数据显示，目前房贷利率没有调整。
【未来】
房地产税“三五年内无法完成”
2017年即将结束，2018年房地产市场走势成为公众关注的话题。
12月20日，中央经济工作会议为2018年房地产市场调控指明了方向，提出要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，区分中央和地方事权，实施差异化调控。
紧接着，12月23日，住房城乡建设部部长王蒙晖在全国住房城乡建设工作会议上也指出，调控力度不能放松，要保持政策连续性，实施差异化调控政策，支持改善性需求，抑制住房投机，把去库存工作落实到基层，并首次提出要去掉县域住房市场的库存。
“我不想对明年的房地产市场做出预测，因为我不知道2018年北京房地产市场的确定性和不确定性有哪些。假设2018年北京的财政、货币政策不发生变化，北京的改革思路不发生颠覆性变化，预计2018年的房地产市场走势与今年基本相同。”北京房地产协会副会长兼秘书长陈志对2018年北京房地产市场的走势持谨慎态度。
但他表示，按照目前中央的有关要求，明年房地产调控力度保持不变，保持政策连续性。
对于近期引发热议的“房地产税”，陈志认为，现在谈房地产税为时过早，开征房地产税的条件尚不成熟。
“我个人认为大家对财政部提出的‘房地产税’有误解，财政部只说正在研究讨论，是要搞机构改革，而且财政部没有立法权，需要全国人大授权。”陈志说，房地产税本身就很复杂，出台前需要明确很多问题：立法的目的是什么、税制结构如何调整、技术难题如何解决等等。“全国人大的立法过程很复杂，没有三五年不可能完成。”
此外，在陈志看来，房产税和房价下降之间并没有直接的关系。
■ 声音
中介
“这是我从业五年来最艰难的一年”
市场火爆不再，成交量低位徘徊，相比2016年，今年房产中介的收入出现了明显下降。
截至2018年1月23日，房产经纪人张林（化名）即将步入从业第五个整年，“这是我做经纪人五年来最艰难的一年。”
张林说，去年他卖了23套房子，赚了40多万佣金，还在湖北老家买了一套房子。但今年的销售业绩并不理想。“3月17日之前，一共卖了5套房子，之后一共卖了4套房子，都是小户型。”他的业绩在公司里算是比较高的，今年最多的时候，有的同事卖了十多套房子。
销量下滑已成为行业常态。丰台区方庄链家销售员许鹏称，从元旦到3月17日他卖出了5套房子，从3月17日至7月底离开只卖出了一套房子。2016年，他保持着每月至少卖出一套房子的纪录。
市场惨淡导致行业从业人员不断减少。张林介绍，2015年，555网的销售人员无论有没有业绩，都能拿到3000元左右的底薪。2016年初，按照公司新规定，房产经纪人只要有业绩，才能拿到底薪。但现在，“如果当月没有业绩，就没有工资。一些资深经纪人还能靠积蓄维持生活，但一些刚入行的经纪人，根本活不下去。”
张林说，“很多同事因为业绩不好，选择辞职。去年我们店最高峰时有50多名员工，现在还在工作的就只有20人左右。”
徐鹏所在门店的地产经纪人也在裁员，今年已有6人离职，剩下16人。“除了受市场影响主动离职的人员外，公司还在进行业务调整，解散新房渠道销售团队。另外，公司还降低了经纪人的销售佣金5个百分点，属于变相裁员。”
许鹏称，自己从业期间也经历过房地产调控，但没想到今年调控力度这么大，“从限贷限购，到堵‘假离婚’漏洞北京市2手房价，基本上投机的漏洞都堵上了。”张林和许鹏都表示，今年最深刻的感受是，房地产市场投资客少了。
购房者
“市场趋于稳定，你可以放心选房”
这半年多来，赵莉（化名）终于可以轻松地看房、选房了。
从2016年下半年开始，北京房地产市场和全国一样“高速增长”，房价不断上涨。彼时，毕业两年多、拥有北京户口的赵莉，对房价的波动心生忐忑。
“我是外地人，毕业后就拿了北京户口，一直在北京读书，打算留在北京，买房也是我要克服的一个难题。”赵莉刚毕业，一边存首付，一边关注北京的房价。但2016年房价的上涨，让她差点放弃，开始考虑回老家。“我看中的通州的房子，半年涨了70万。”
自去年9月30日以来，北京出台了一系列调控政策，北京房价已经停止上涨。“现在，北京房价已经回落到去年年底的价格了。”赵莉近日去亦庄看了几套房子，价格比年初下降了1万元/平米左右。
“除了价格下降、市场稳定，还有看房时间变长、可选择的房子变多，现在看房方便多了。”赵莉认为，北京房价仍有上涨压力，计划在明年年底前买房。
不过，赵力对银行屡屡上调首套房贷利率的做法提出了质疑。“首套房基本都是刚买房的人，为什么要上调房贷利率？这不是又一次变相的‘坑蒙拐骗’吗？”赵力认为，政策也要考虑到不要伤害刚买房的人。
B06-B07版 新京报记者 侯润芳 撰稿
