春深、莘庄、七宝形成黄金三角，同品质社区均价超越外环以内。
春深标杆小区与莘庄比肩，但仅能与品质低一个档次的东方城市花园三期媲美，七宝还是略高一些。
莘庄七宝大家都很熟悉了。
莘庄是宇宙的中心，是松江、金山、奉贤、闵行南部等地区人们进城的第一站，辐射范围极其广泛。
在梅陇莘庄崛起之前，七宝一直是闵行的老大哥，以七宝中学为首的教育体系、以七宝万科为首的庞大商业配套、七宝老街、闵行体育公园、热带风暴、闵行文化公园等也都是上海知名的。
只有春申似乎除了学区之外，没有什么值得关注的。那么这个价格到底有坚实的基础，还是只是洪水泛滥造成的一波浪潮？
01
从资源方面来看，春申也并不落后。
春申是典型的统一规划社区春申景城房价，资源相对集中，生活中最重要的教育、医疗、商业等配套均在中心区域。
而且华东医院和民实验医院的配套都是高水平的，这在外环以外尤为少见。
外环以外的三级医院仅分布在松江新城、嘉定新城或大虹桥等区域中心，其他区域医疗资源匮乏。
闵行区实验小学是闵行区最好的小学，也是上海市最大的小学之一，该校四个校区中有三个位于春申。
这些学校均隶属于新松中学。
闵行区实验小学学区划分
上海的学区房大部分都在中环以内，中环以外能称得上双学区的区域只有新江湾城、七宝、紫竹高新，另外一个就是春申。
新疆湾太荒凉；
七宝的好房子太少了；
花儿紫竹的水平一般，成绩也太夸张了。
春申是唯一真正适合居住的地方。
学区方面，春申的另一个优势是，几乎所有小区都是学区房，对入驻年限没有严格的要求，就算协调了也一定会住进畹町校区，也就是闵实验学校。
而且，如果真的实施多校区政策，只有两个地区不会受到影响：
一个是徐汇天平路街道，一个是春申街道。
无论抽签结果如何，学校都不会差。
以大润发为主的商业中心是典型的社区商业，上海春城、万科假日风景周边也有不少底层商铺，足够满足日常生活。
春申堂南侧新业态较多，包括日用消费为主的北建华清商业广场、麦多生活广场，家居建材为主的百安居、金盛家居等，弥补了大润发业态单一的缺陷，商业定位虽不如莘庄高，但规模在整个城市也颇具竞争力。
上述资源大多位于各社区1公里范围内，交通十分便利。
大型商业设施位于约2公里外的莘庄，规模与定位与市区相当。
此前我们多次提到，莘庄的成功除了本地资源的推动，更重要的是沪闵高架沿线的重量级公共建筑。
这些公共建筑在春申也交通便利。
资源分布如此密集，中环附近都很难遇到对手，更别说外环了。
三林有医疗、商业优势，但教育是弱项；
北蔡除了距离市区较近以外春申景城房价，其他各方面都比市区差一些；
新疆湾、森兰不行；
大宁前滩自然更好一些，价格也更高。
但春申集中的资源都集中在内部，不具备向其他区域辐射的能力，这也是该区域存在感较弱的核心原因。
02
当然，春申也有资源上的短板，完美避开地铁规划就是其中之一。
1号线超过1公里长，5号线没用，15号线也在边缘。
而且15号线是少数不进入内环的郊区线，核心功能是衔接西部的地铁线路，能直接到达的中心区域并不多。
好不容易上了嘉闵线，但是春申还没站，而且据说可能会有噪音污染。
幸好周围高架路较多，给自驾提供了一定的优势。
但由于莘庄枢纽的存在，来自松江、奉贤、金山、闵行等地的车流都聚集在此，交通拥堵越来越严重。
不堵车时，春申经莲花路走沪闵高架，15-20分钟到达徐家汇；
上下班高峰期，沪闵高架转中环就很堵，转内环又很堵，导航经常是紫色的。
此外，春申区本身是一个居住区，没有任何配套产业，大部分居民都在其他区居住、工作，这也加剧了交通拥堵。
七宝莘庄本地就业人口越来越多，而南翔等地区一直以本地就业为主，虽然同样存在交通拥堵，但影响要小得多。
希望银都路隧道开通后，能分流部分浦东客流，缓解目前的交通压力。
03
当然，与莘庄、七宝相比，春深的优势也是明显的：四大居住示范区的称号不是白给的。
七宝老房太多，北边万科城市花园品质不错，但地处水道下，无学区，真正宜居的二手房在南边皇都花园、莲圃公馆一带。
莘庄新光片区全是老房子，北广场街道比较混乱，只有南广场小区环境好，二手房数量多。
但莘庄一直以人流量大、流动人口、外来人口众多而闻名，并不能说是宜居。
春申区并非交通枢纽，避开了流动人口，是统一规划的居住示范区，社区秩序井然，房屋多为2000年以后建造的二手房，居住环境优良。
从地图上也可以看出，春申的小区都比较方正，面积巨大：
其中上海春城一、二期占地36万平方米，万科假日风景占地55万平方米，春申景城三期总建筑面积逾60万平方米。
不过和上海康城不同，春申的巨型小区是分体管理的，万科的55万平米是分五期开发的，所以物业管理也能跟上。
巨型社区的优势就是统一的规划设计，统一的立面，不像七宝那样把城市界面分割成一块一块的。
四个居住示范区做得好的一个领域就是街道绿化，春申也不例外。
上海这样房屋较新、规划较完善、社区品质均匀、街道绿化较好的区域确实不多。
春申区城市街景
但是千万不要错过春申堂，春申堂南侧处于城市化的中段，家居广场、汽车贸易集中在这里，居住环境很差，这也是中海环宇天下房价涨不上去的原因。
春申堂南侧汽车贸易
欢儿一直坚持的买房原则就是适度，不要盲目追求某一因素，而是尽可能的妥协。
当谈到妥协时，最容易被忽视的因素是社区环境，因为它是最难量化的。
但社区环境将变得越来越重要。
大部分资源都是可复制的，各个领域都在高速改进。
对于没有学校的地方，我们将引入著名大学的分校；对于没有医院的地方，我们将引入健康城市等概念。
地铁、高速公路马不停蹄地修建，商场随处可见。（当然这些资源是建立在人口密度的基础上的，一些社区环境好的地区由于人口稀疏，仍然很难吸引到资源）。
社区环境是最难改造的，大部分区域的城市界面基调都是上个世纪就确定的，以后只能修修补补，很难再有大的改变。
04
强大的资源、社区环境是支撑春深房价的基石。
在四个居住示范区中，新江湾资源过于短缺；
万里的商业设施是一个短板，但是当然会随着它的崛起而增强；
三林各方面都很落后，特别是教育。如果能建立上海外国语大学东校，明珠小学接管几所小学，情况会有所改善。
春申唯一的问题就是交通不便，好在徐家汇的实力缩短了春申与市区的距离，所以这个缺点并不是致命的。
但春深的优势在房价上已经充分体现出来了，房价基本等于价值，从整个城市来看，房价也是绝对的高位。
当然，相对于一些被过度炒作的板块来说，性价比还是比较理想的。
这里的标杆小区春申景城品质极佳，在外环以外很难找到能达到这个水准的新房，不过价格也在迎头赶上。
春申地区另一个令人担忧的地方是缺乏活力。
从七宝到大虹桥开车只要5分钟，所以不管大虹桥下多大的雨，都会有带动效应；莘庄是闵行的发展重心，七莘一线商圈也已具一定规模。
只有春申地区的2035规划仍然以居住区为主，没有发生大的变化。
闵行区2035年规划（黄色为居住区）
这就意味着要一直走到居住区道路的尽头。
幸好，目前新竹路沿线有规划的大型生态配套设施，目前已拆除完毕，即将投入使用，可以弥补春申最后的短板。
春申景城东侧的厂区也正在整修中，希望能够带来更多惊喜。
