大家好，我是苏北哥！临近春节，很多人可能不相信南京新房市场在这段时间还能迎来回暖行情，但这真的发生了！据网上房产昨晚19点左右发布的数据显示，2024年1月最后一周，1月22日至48日，南京共计认购商品房489套，成交433套。相比上周（1月15日至21日），认购409套，成交321套，实现了认购环比增长19.6%、成交环比增长34.9%。
要知道，这已经是1月份以来南京新房市场第二轮周度大涨了，第一轮就是在上周！认购409套，成交321套，相比上月（1.8-1.14）首轮大涨，认购量环比增长56%，成交量环比增长73.5%！
对比去年同期的新房数据，2024年南京新房市场也有追赶的趋势，去年1月份的周均成交量为1033套，从上周的市场行情来看，已经接近这个数字的一半了！
2024年初南京楼市真的开始回暖了吗？
01.
一周六个项目获批销售，2024年1月最后一周，南京新房认购和成交双双上涨，楼市果然反弹！
事实上，南京新房市场或许并没有大家想象的那么差，购房者的观望情绪也没有网上宣传的那么浓厚。通过多方数据观察分析，贝格发现，2024年1月前两周和后两周的市场差异和反转，其实和供应量的变化息息相关。
比如，1月1日至7日元旦当周，仅有3个楼盘项目获得销售许可，除万科未来城等两个郊区项目外，仅主城项目万科朗诗御河获得7号楼106套销售许可，主城新房供应有限。
第二周从1月8日至14日，认购量和成交量跌至谷底，因为当周南京新房新增供应为零，没有一个楼盘拿到销售许可，市场没有供应，买家自然也不卖房。
1月15日至21日第三周，供应量大幅增加，当周共有3个楼盘获得销售许可，周供应量飙升至242套，其中包括备受期待的纯新项目。江河研创园仁恒城市之星于1月19日开盘2号楼100套，首发价2.9万元/㎡，创2024年南京首摇号项目。
同时，大小场金基新瑞悦府B10栋20层也迎来76套单位的到货，相较于前两周，第三周南京主城区楼盘项目供应比例明显提升，必然吸引改善型客群购买力的释放。
金鸡新瑞悦府B10栋位置
1月22日至28日的第四周，新房供应量进一步增加，周内共有6个楼盘获得销售许可，分别是软件谷保利和誉悦、江宁主城区辉煌景园、瓯江居景园、华侨城翡翠天地、丽水华侨城欢乐时光、高淳环信超越府。全周新增供应量达935套，不仅供应量翻倍，主城区4个楼盘的套数占比也位居首位。
这个供应量相当于一个中型的“推盘潮”。要知道，12月初，河西南纬星长江颂首次开盘时，一周内仅推出13个楼盘。而且，南京购房者一直有“尝鲜”的习惯，对新盘感兴趣，尤其是品质好、性价比高的纯新盘，对售楼周期太长的续售项目没兴趣。
我认为这是绝对合理的买房规则！
因为现在新房难卖，所以KFS一般在刚推出的时候就把地段最好的楼盘卖掉，以换取更好的销量。比如这次仁恒就先推出了2号楼。而很多楼盘推出2-3次之后，剩下的房子品质也不会比之前差多少，卖不出去也是理所当然的！
万科朗诗御核心2024全新7栋售控
大小场金基新瑞悦府B10栋售楼处
万科朗诗御核心、大小场金基新瑞悦府2024年推出的新楼盘目前销售为零，相反，保利和誉悦悦、仁恒城市星豪两大新盘首销均表现不俗。
上周文章发布时，保利和御悦的销售数据尚未出炉。经核实，该项目于1月27日（上周六）首开252套，当天销售金额约2亿元。按照该项目3.7-3.9万元/㎡的折后单价，以及89、99、110㎡三个户型的平均总价，保利和御悦首开首日售出套数应在55套左右，去化率约21%。
在线房地产数据
据网上房地产数据显示，保利和誉悦目前认购套数为24套，目前销售套数为0。但网上房地产数据普遍滞后，首发销售套数55套应该在合理预期范围内。
据了解，保利和誉悦悦推出初期还是吸引了相当一部分周边客户，尤其是软件大道沿线大厂程序员。总价330万元起，首付约20%，66万元，房贷利率3.9%，30年南京新楼盘房源房价，月供12454元。这个购房方案基本上就是为这个群体量身定做的。
保利和宇悦悦发布会
据售楼处消息，首次来到保利和誉悦的购房者中，八成以上都是90后甚至95后的年轻人。按照项目的起拍价，这群年轻IT人士工作5年左右就能买得起，而项目有几点吸引他们。第一，社区景观较为精致。
5000平米的景观示范区，配以古松、中式黑石、大面积镜面水景、5米叠水高差的下沉式庭院，这样的景观配置，是此前软件谷板块对于一个预算330万+的地产项目所不具备的。
保利和御悦下沉庭院
然后是600平米的下沉式会所，内部层高6米，配备击剑室、亲子手工区、四点半学校、梦幻泡泡池、音乐室、咖啡吧、书吧、健身房等七大功能空间。
对于讲究生活品质的年轻一代置业者来说，基础住房配备高端会所的做法绝对是吸引他们的唯一途径。项目置业顾问也坦言，在看到项目会所的实景呈现后，就知道会吸引一批年轻人的目光。
仁恒城星豪首推的数据在上周的文章里有提到，销售率大概在85%左右，今天我打开网上房源数据，100套房源认购了81套，成交为0套，数据基本正确。
仁恒城市之星线上售房管控
仁恒置地首个项目的营销策略，基本就是传说中的“极致性价比”，这种开盘方式，就是“走自己的路，让别人无路可走”。
2.9万/平米售价+仁恒品牌+会所+“4万+/平米品质”，让全城购房者热情高涨，据说周六开盘当天，购房者年龄从20多岁到50多岁不等，只为抢到仁恒一套低价房。
仁恒城市之星138㎡公寓样板房
开盘当天，仁恒置地还推出了“核级”现场优惠，现场优惠合计可省3100元/平米，即25900元/平米即可购得。
经过此轮操作，仁恒城市之星热销已成定局，剩余19套单位基本分布在2至4层及26F顶楼，实际普通户型已基本售完。
2.59万元/㎡的优惠价和仁恒品质引发的热销，确实应该引起江北楼市的深思。目前仁恒在江北共有城市星豪、城市星瀚、江河花园三个楼盘，此次推出产生的市场粘性，甚至可能导致江北买家不买仁恒就不买的局面，这极有可能倒逼江北未来新楼盘提升品质。
这对于2024年江北的潜在购房者来说，无疑有着莫大的利好。无论如何，今年的新型住房产品革命，应该从江北开始。
02.
敬请期待！即将有大规模新楼盘开业，预计在春节后。
与此同时，KFS还要面对另一个残酷的现实，那就是未来新盘除了少数热销的楼盘外，大部分都未必能够全部售完，很多楼盘只能卖出总供应量的一半甚至三分之一。
少量地段优越、朝向好、楼间距大的优质楼盘将率先售罄，购房者非常有必要关注首批开盘项目。根据目前的统计，预计春节后至3月底南京将有16个纯新盘上市。
其中，江北、河西、江宁主城东山、百家湖等区域是规模增长的主要区域，值得特别关注。
位于江河核心的仁恒江河花园和位于城市南部中心的仁恒城市之星预计将延续研创园仁恒城市之星的热销势头，并在年后继续掀起江北仁恒热。
仁恒滨江花园
仁恒滨江花园共建有11栋15-16层高层住宅，其中A座规划建设5栋15-16层住宅，B座规划建设6栋16层住宅。高科技大户型，户型面积125-250㎡
仁恒置地城星瀚拟建14栋高层住宅，户型面积分别为89、105、128平米，并自带1500平米社区会所。以目前的房价水平来看，星瀚首发价或与星瀚持平，甚至更低，值得关注。
新年之后国际健康城新盘可能比较少，唯一新上市项目是江北快速路以北法人公园片区的通榆尊悦府，项目将建设7栋6-8F别墅，属于低密度小区，容积率为1.5，户型为125、140平米。
同裕尊悦府效果图
江宁主城区东山、百家湖等区域是新年后第一季度新房源推盘的重点区域，联发华发嘉和华府、中建新和路名府两个新盘推盘可能性较大。
联发华发嘉和华府是两个新项目中面积较大的一个，上周日该项目已开放示范区及样板房。
嘉和华府位于新亭路以南、珠山路以东，距离五号线新亭路站仅308米。项目规划建设18栋12-18层住宅，其中A地块规划建设12栋12-18层低层，B地块规划建设6栋17-18层低层，C地块为商业。
社区配备独立下沉式会所，内设社区活动中心、少儿书吧、棋牌室、健身房等功能空间。
项目共有4种户型：119㎡三房；143、143B、175㎡四房，现售价3.8-4万元/㎡。
嘉和华府有望成为江宁主城区两个全新地产项目中率先开盘的项目。
中建新和G44位于象屿华发铂云湾东侧，一墙之隔为两个地块，目前中建新和G44名为中建新和鹿鸣府。
项目规划建设9栋17-18层住宅及相关配套设施，总规划建筑面积约9.6万平方米，其中地上建筑面积约7万平方米，地下建筑面积约2.6万平方米。距离三号线胜太西路站约900米。
中建信和鹿鸣府采用南北双立面设计，户型面积约115㎡-160㎡，共四种户型，打造3+1房115㎡、4房127、140㎡、4+1房160㎡，采用无走廊2T2设计。如果说翔宇华发铂金云湾主打刚需，那么中建信和鹿鸣府则主打改善型，项目内部没有独立会所，仅有架空楼层泛会所。
该项目预计紧随嘉和华府之后推出。
正方新城金尚紫兰是奥体建设首个入驻江宁的园林产品系列，预计将成为上半年该板块最火爆的项目。
拟建设16至27层18栋住宅楼及其相关配套设施，总规划建筑面积约21.6万平方米，规模较大。
户型主要以89平米三房为主，另有部分78平米两房、98平米三房两卫，均带双飘阳台、全卧室飘窗。
预计一季度大河西地区将有4个新的住宅项目推盘。
江西南侧为中海青澳湾G53。
户型面积区间目前基本确定为200-385平米，且据透露，中海G53公寓将采用6米以上的挑高设计。
河西南鱼嘴有缘尚丹若府邸
项目共建设4栋31层的六横科技住宅，呈方形围合式布局，社区中心设有1万余平米的中央景观和1800平米的中央下沉式会所。
该公寓仅拥有198平米大平层面积，为空气源热泵六横科技住宅。
室内层高3.15米，六开间朝南，三套房设计，室内配备Gaggenau炉具；Bosch双开门冰箱；Contemporary马桶及浴缸；Laufen面盆、水龙头等装修品牌。
河西中绿城华发绿博园G55
拟建设14栋19-22层住宅、3栋商业及配套设施，设有下沉式庭院。
该项目由绿城与华发联合开发，据悉，绿城负责产品、建筑、物业，产品建筑面积约200平米起。
项目一楼设有一整层夹层，采用半开放式设计，同时打造约2万平方米的景观花园。
河西中建八局G42
中建八局G42去年11月公布项目计划，拟建设5栋18-23层的高层住宅，配有下沉式庭院及综合会所。
户型方面，中建八局河西G42限量180-240平米，无论与周边的海悦花园南京新楼盘房源房价，还是目前推出的河西四大顶级奢华酒店相比，该公寓面积都小很多，预计在总价上更占优势。
03.
今年首轮产品革命将在江河开启！合中和滨江将建滨江复式别墅？
前面提到，今年首轮产品革命将在江河启动，这并非空穴来风，而是早有伏笔。
一是核电新房推盘速度放缓，大型高层项目处于去库存阶段。
不知道大家有没有注意到，从去年上半年开始，江北核心、中和的地产项目就处于清库存阶段。算上目前地块在售的，只剩下中铁建华域天境、保利扬子翠云台、清悦公馆三栋。其中，华域天境还剩下两栋，约200套待售；保利扬子翠云台两块地块8栋已全部开盘；清悦公馆4栋已全部售完，剩余5栋仅剩136套在售。
事实上，江北核电站的去库存压力并没有想象的那么大！
另一方面，江北核心区和中和区的开盘速度确实很慢，仁恒江河花园、宜居G07、08拿地都用了一年半多时间，至今未上市。
逸居江河G07项目规划
人们不禁怀疑，江北核电集团正在酝酿一场全新的产品革命。
第二，从去年开始，江河出让了大量低密度滨江地块。
据统计，去年江河出让了15块地块，全部被城投公司以底价购得！按照目前江河新建房开发的奖励标准，KFS将获得1800元/㎡的奖励。
“最低价拿地+开发奖励”让江河新建房项目未来有充足的利润空间。这意味着，未来江河KFS不用在户型比例、绿化率、公建面积等方面“压低成本、扣利润”，可以专注于产品品质，甚至在产品设计上用“奇思妙想”打造一些南京市场此前不敢想的产品类型。
此外，出让地块的“低容积率”也为未来江北核心、核心地产项目的高端化奠定了基础，去年出让的15块江河地块，容积率至少都在1.6以上。
按照目前的情况看，在江北核心区，江北地下城周边1公里范围内至少有6个低密度滨江地块。
日前有内部消息称，江北核心今年将打造滨江复式别墅。
根据泄露的规划草图，项目将建设16F别墅+4F复式别墅，按照“近江低、远江高”的规划原则，4F复式别墅位于江景一线。
同时，根据草图上标注的道路位置，应为去年9月27日拍卖的江北建设核心区G05、06、07三块地块。
其中G06、07为纯住宅用地，容积率为1.6，G05为商住用地，容积率为2.0。
三个地块均临江而建，距离滨江大道仅150米左右，是名副其实的江景第一排。而绿地海悦、长江金茂悦、大华云悦银江、中交金方等引万人握手会的知名项目均位于这三个地块的北侧。
此前有消息称这三幅地块将打造为临江大户型，而如今却出乎意料地被打造成为市中心复式别墅，这是南京房地产市场在产品创新上迈出的一大步。
自2019年别墅限购令发布以来，一二线城市中心区的别墅项目已不复存在。尽管去年10月自然资源部要求南京等20多个重点城市打破郊区地块1.0容积率限制，但南京至今尚无在市中心区建别墅的先例。
如果江北建设G05、06、07真的建叠层别墅，对江河吸引高端置业者来说自然更有利。相比大户型，叠层别墅有自己的优势，但近两年南京顶级地块大户型充斥市场，富人多少有些审美疲劳。叠层别墅则不同，上层自带露台，天地兼备；下层自带花园，自成一体，难保对富人没有很强的吸引力。
综上所述：
今天我们整理了上周南京新房市场行情，以及2024年1月份南京新房市场走势及一季度新房上市数量，大家有相关疑问或者看法可以在评论区留言和贝哥一起探讨哦！
主编简介：
苏贝格，男，拥有11年金融从业经验，以8000元白手起家，连续6次跨界创业成功，实现草根逆袭。
1994年购买第一套房，2004年开始专注资产配置，拥有28年房地产实战经验，深耕南京市场。
我是房地产行业真正的从业者！我对三件事很感兴趣：房地产、创业、投资。欢迎有同样兴趣的朋友和我交流。
