近两年，西安的房地产市场跌宕起伏，大量摇号、新政策限购、地价房价调控、二手房调控。站在2019年，西安人永远想象不到，未来一年自己将面对怎样的楼市，又将经历怎样的跌宕起伏。以上感受，同样适用于榆林人。
2020年、2021年长兴楼市库存，榆林居民更加清晰地感受到了房价上涨，一种久违的紧张感。二手房交易网站上，榆林二手房价格从2019年12月的均价6900元/平方米，上涨到了5月份的9248元/平方米（数据截至2022年5月18日）。近万元/平方米的二手房价格，对于榆林这样的非一线城市来说，有着一些不同寻常的意义。
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去年底，媒体注意到，在全国房地产市场普遍下滑的背景下，榆林房价却领涨全国房价涨幅，房价从三年前平均每平方米6337元上涨至近8500元每平方米。这让人想起年初公布的数据，榆林实现地区生产总值5435.18亿元，名义增速32.9%，位居全国第一。
2022年已经快过半了，西安楼市整体表现疲软，榆林楼市怎么样？
随便问一下榆林的居民，都会对2017年之前的榆林房地产市场有很深的印象。2014年至2015年，榆林出现过集体退房潮，购房者因各种原因无力偿还房贷。据《阳光日报》2014年的报道，20家大大小小的房地产开发商遭遇了退房潮。开发商们的反应不一，小开发商资金链吃紧，无力承担后续项目，卷款跑路，而本地大开发商则下调新房价格。
行业被点燃，就在一个普通的日子，当地一家龙头房企宣布新房售价比市场均价低2000多元。在人们普遍信奉“涨买跌不买”的房地产市场，降价与双十一的效果截然相反。榆林人对降价的第一反应是捂紧口袋，省钱。
从事房地产行业多年的榆林当地人回忆，几年前，他们以为这是对所有行业从业者的考验。但那并非突发事件，楼市整体降温在2013年已初现端倪。2013年之前，榆林最火爆的区域高新区房价曾涨到1.2万元每平米，楼市泡沫四起。2014年下半年更是达到了可以容忍的顶峰，某龙头企业突然降价，降价后的第二天，全市售楼处就挤满了想退房的榆林人，售楼处之间的纠纷持续了半年之久。纠纷平息后，榆林又迎来了漫长的销售低迷期。
这一消息出现在2015年长兴楼市库存，2015年7月，陕西省统计局发布全省房地产市场运行及后市报告，报告称，全省各城市相继出台一系列政策措施促进房地产市场回暖，“自建房需求逐步释放，房地产市场有所回暖，但去库存压力仍然很大。”
当时，榆林成为全省住宅楼盘消化库存时间最长的城市，需要396个月才能消化掉商品房库存。当地媒体采访了一位房地产公司经理，他表示，虽然知道榆林的库存比较大，但没想到竟然是396个月。从业者和房地产经营者都提到，库存高企很可能是因为2009年以后资源型城市经济衰退，外来投资者和投机者离开，以及新房源和二手房源叠加等原因。
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来西安留学的温磊对当时的房地产市场也略知一二。当时榆林的民间借贷体系崩溃了。温磊听到很多自己身边的例子，主角都是朋友的朋友的父母。他开玩笑说，2017年以后，西安的房价开始涨，但榆林人的存在感已经不能和十年前相比了。
卖家们感受到了职业的窘境。2014年底到2017年，房子卖不出去是常态，想继续做这个行业的人只能忍。有的项目一开始定价1.2万/平米，但市场低迷后，降到6000元/平米，即使打5折也没人买。销售顾问转行做其他行业，有的认为这只是市场波动，对楼市抱有希望。
面对全市库存压力，榆林提出的主要举措集中在棚户区改造货币化上。当地政府提出，2015年至2017年全面推进中心城区棚户区改造工作。2017年，《陕西日报》报道，榆林市计划实施9个棚户区改造项目，改造20435套，预计投资107.132亿元。改造完成后，可预留建设用地5262亩。棚户区改造计划将释放土地，刺激当地住房需求。
温磊大学期间在西安读书，对榆林的房地产市场并不太了解。不过，虽然远在异乡，但他对榆林房地产市场这两年起起伏伏的行情还是有所耳闻的。
榆林市中心在高新区，那里的房价最高。2018年，万达在榆林开业。他逛街时发现，万达把很多新的全国连锁品牌带到了当地，比如优衣库、星巴克。这些品牌在西安、成都很常见，但在榆林却是独一无二的。
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万达广场位于榆林榆阳区长兴路，周边配套极为齐全，马路对面就是榆林人民大厦，位列当地婚庆酒店人气榜前五，是豪华酒店；旁边是榆林高新第三小学和高新一中，公立学校，教学质量不错；市人民法院、沙河公园也在不远处。自然，这一带也诞生了榆林最贵的小区怀远曼哈顿，以及动辄两万的榆林一号院等等。
去年和家人聊天时，他听说了家乡的一个新现象：买房的人越来越多，买不起房的人也越来越多。在安居客的小区评论中，榆林的网友在高新区不同小区的评论区问：“还有房源吗？”也有网友评论说，自己已经交了定金，却没人联系自己签合同，怀疑是房产公司坑自己。尤其是在一些价格、位置都比较合适的一手房的评论页，不断有人问还有房源吗、能不能加业主群。
当地从业者表示，近两年也感受到市场环境还不错，不仅高新区，西沙区的项目也卖得很快。西沙区去年有7个楼盘，都在建宇路上，被当地人称为“建宇七”，销量都挺好。他所在的楼盘分多期上市，商铺、房屋在一年内顺利清仓。
2020年11月，榆林市衡山区政府在其网站上发布了一篇题为《关于榆林未来经济发展的几点思考——基于房地产市场视角》的文章，文中提到了当地热门楼盘的销售方式。“近日，榆林某楼盘毛坯房销售价格公示，在微信、抖音等自媒体上引发热议。原因是公示显示，房屋面积约150平米，均价1.2万元，每套售价约190万元。而且只支持全款支付，没有任何优惠！开发商的销售方式，引发榆林民众的关注和质疑，不知道是炒作，还是过度营销。”
2021年末，第一财经报道，榆林买房热情被煤价点燃。受访者想在榆林西沙地区买房，每平米1万到1.2万元，要交40万元押金。西沙地区并不是榆林人心中的重中之重，排在高新区之后。但即便价格已经突破每平米1万元，也依然难以买到。
短短四年时间，榆林商品房销售面积增长了3倍。2018年当地累计销售面积106.61万平方米。2019年榆林商品房销售面积186.64万平方米，商品房销售额124.07亿元。2020年榆林商品房销售面积245.83万平方米，商品房销售额180.06亿元。2021年榆林商品房销售面积增至333.62亿平方米，商品房销售额236.27亿元。
面对火爆的房地产市场，经历了楼市崩盘的榆林市政府更是忧心忡忡。
2020年9月29日，市长李春林主持召开市政府专题会议，对当前房地产市场进行分析研判。专题会上，李春林强调要落实精准扶贫攻坚“六稳”要求，“我市房地产市场过热过快，房价上涨幅度较大，超出社会心理预期，引起群众强烈反应。为抑制房价过高上涨带来的不良影响，市政府将综合运用行政、法律、市场等手段，加大房地产市场调控力度，保持全市房价稳定。”
在谈及当地楼市时，当地政府用普通百姓听得懂的白话来说话。
在《对榆林未来经济发展的几点思考——基于房地产市场的视角》一文中，火爆的房地产市场的另一面写道，“榆林市所辖11个县区房价处于下行通道，或有明显的下降趋势，正所谓‘冰火两重天’。受‘虹吸效应’影响，县内二手房成交、房屋出租将进一步增多。楼市广告牌、微信朋友圈等充斥着待售房源、急售房源、商铺出租、店铺转让、低价甩卖等信息。榆林所辖11个县区房价下跌，已是不争的事实，且可能长期处于持续下跌趋势。”
当地待售房去库存速度远慢于楼市火爆，2018年榆林市待售房屋面积102万平方米，2021年为88.56万平方米，较上年减少8.8%。
如今，榆林高新区二手房最高售价已突破2万元每平米，但从事房地产行业的人都知道，榆林的房子有价无市，价格虽然高，但流动性差。
当地从业人员分析了榆林高新区购房者群体，发现愿意在高新区买高价二手房的购房者，并非是首次置业，尤其是高新区集榆林所有优质教育、医疗、商场等设施于一体，愿意在这里买高价二手房的购房者，大多是想让孩子上好学校。
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榆林地产从业者认为，房价上涨、找房难的核心原因还是土地少。榆林市区面积不大，同一区域同时有5-6个竞品在售，已经算不少了。如果同一区域一个项目卖光了，其他相同定位的项目销售速度也会加快。榆林高新区开发时间20多年，土地有限，没有土地，就没有新项目开发。
需求快速增长还有其他背景原因。2013年，榆林受能源价格波动影响，整体经济受到重创，房地产市场低迷。2017年出现好转迹象，而这一时期也是西安房价上涨的时期。但那一年虽然有回暖迹象，但称不上火爆。直到2020年西安房地产市场火爆的时候，榆林也感受到了不一样的氛围。多年积累的购房需求、周边县市城镇化、投资者的需求等多重叠加，带来了火爆的市场。
在整体火爆的大环境下，人们担心买不起车，所以高新区外的房子就变得相当抢手。去年西沙区几个新开的楼盘也变得一房难求。在榆林人眼里，西沙的地理位置并不是很好，区内老城区较多，分为两个部分，一个新城，一个老城，老城多为棚户区，改造进展缓慢。
榆林另一个重要背景，是去年煤炭等大宗商品价格的上涨。前8个月，榆林完成年初预算目标的88.6%，财政收入增速位居全省第一，甚至超过北京、上海。一个资源型城市房价的涨跌，与当地支柱能源产业的周期性涨跌息息相关，这是外人难以想象的。
至于榆林商品房存量是否已售罄，有自媒体或非官方平台称“2017年一年内去库存完成”，但并未有官方说法。榆林去库存的最新信息来自《榆林市2018年1-12月经济运行情况》，榆林市政府在统计公报中表示“房地产投资快速增长，商品房‘去库存’形势良好”，接下来将是榆林房地产市场的旺年。
如今，当地的普通民众和从业者对于繁荣之后会发生什么有着自己的答案。
2021年12月初，榆林启动商品房预售摇号制度。《榆林日报》当年9月报道称，“实行商品房销售启动次日报送认购人信息的预售监管制度，严格执行商品房销售现场公示制度，在商品房预售许可证上增设预售资金监管账户信息和二维码查询信息。着力建设商品房预售管理平台，中心城区将全部采用‘线上诚意登记、公证摇号’、‘线下顺序选房’模式开展商品房销售。”
最直观的感受就是买房氛围没那么热了。新年过后，榆林市多个楼盘开始抽签购房，高新区的项目还算火爆。不过西沙区的项目就有些冷清了。冷清的原因还是房价太高，普通百姓买不起。当人们看到实际的项目报名人数时，发现楼盘其实没那么火爆了。人们不会再像前两年那样急着买房了。
即将到来的平静对当地人来说或许是个好消息。经历了2015年的房地产市场动荡之后，人们应该意识到，当重大危机来临时，普通购房者仍然是最脆弱的群体。
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2015年以后，榆林市政府加强了对开发商的管理。像温蕾这样的年轻人，都听过一个传闻，榆林的开发商必须完成三分之二的工程才能拿到预售证。这一说法也得到了榆林房地产行业从业者的证实。2015年以后，确实有一段时间是工程完成到三分之二才能拿到预售证，最开始的时候甚至要等到屋顶修好才能拿到预售证。随着金融体系的复苏，以及煤炭价格的波动，现在工程完成到三分之一就能拿到预售证也逐渐成为可能，西安也是这样。
随着楼市回暖，大型地产商逐渐进驻榆林，目前榆林地区阳光城、中粮、绿地等多家地产商均选择与当地房企合作拿地开发。阳光城、中粮在当地楼盘口碑较好，清盘快、回款快，受全国疫情影响较小。
温磊听说过一个传说，某全国性房地产公司想入驻榆林，但签订框架协议后，却没有任何动静。榆林本土开发商实力雄厚，房地产只是公司业务之一，公司还有其他业务支撑。一位当地从业者称，还听说有外地品牌想进驻榆林，但因为态度傲慢，最终落败。各种谣言在市场上混杂，当地形成了独具特色的房地产体系。2021年全国房地产行业遭受重创时，榆林毫发无损，市场甚至还火爆起来。当然，也有坏处，当地垂直平台谈房价暴涨时，往往会拉出几家当地大型房地产公司。
但有一点可以肯定：榆林本地房地产商早期开发的户型确实不太合理，温蕾听说过的最离谱的户型，是一套近200平米的房子，却只有三个房间，面积虽然增加了不少，但房间只是按比例放大，这并不是科学、系统的户型设计方法。
随着全国房地产开发商面临的资金问题逐渐显现，当地民众甚至出现了新的选择趋势，他们愿意选择本地开发商，尤其是开发过多个房地产项目、拿地能力强、资金实力雄厚的开发商，最终都是为了能够顺利交房。
3月2日，在国新办推动经济金融良性循环和高质量发展专题新闻发布会上，建设银行董事长表示，靠买房子升值的时代已经结束，“可以考虑投资股市、债市或者稀有金属。”但对大多数人来说，无论从实用性还是保值性来看，房产仍是首选。
5月初，榆林多个楼盘加推，低价房源迅速售罄，也有楼盘因口碑问题，一经推出反响不佳，购房者心态趋于平静。作为榆林本地人，温磊认为，如果更多大型房企入驻，价格合适，他会给父母换一套房子。他身边没有回榆林的朋友，大多都有和他一样的选择倾向。
■ 文蕾为本文化名
作者 | 当当 | 贞观作者
