2023年第275讲，讲税收、风险、政策。今天我们来谈谈房地产开发企业应税成本的计算方法。
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一、概述
1.应税成本的概念
应税成本，是指企业在开发制造产品（包括固定资产）过程中所发生的、应当作为某项成本对象并按照税法规定进行核算和计量的费用。
（二）应税成本对象及确定原则
1.成本对象是指产品开发建造过程中，为归集、分配各项费用而确定的成本项目。
2.企业在开工前应合理确定成本对象，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意更改或混淆。如需改变成本对象，应经主管税务机关同意。
3.确定应税成本对象的原则：适销性原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
（三）应税成本内容
房地产开发产品的应税成本主要包括土地征用法和拆迁补偿费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（四）企业税务成本核算的一般程序
1、确定房地产企业单位成本，首先要确定成本对象；其次要确定成本分摊方法。
2.成本对象中包含的实际支出、预提费用、待摊费用等，应当合理划分为直接费、间接费和共同费房地产全过程成本管理，并按照规定合理归集、分摊到已完工成本对象、在建成本对象和未完工成本对象中。
3.房地产企业开发建设的开发产品，应当按照制造成本法计量和核算。其中，应当计入开发产品成本的费用，凡是能够区分成本对象的直接费用和间接费用，直接计入成本对象；凡是无法区分负担对象的共同费用和间接费用，应当按照效益和配比的原则，分配给各成本对象。
4.将本期完工的成本对象划分为开发产品和固定资产并结算其应税成本。其中，开发产品的单位工程成本按照可销售面积计算，已销售和未销售的开发产品应税成本分别计算。本期销售的开发产品的应税成本准予当期扣除，未销售的开发产品应税成本在实际销售时扣除。
5、销售开发产品的应税成本，按照当期销售的可销售面积、该可销售面积的单位建筑成本确定。
单位可售面积建筑成本
= 成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已售开发产品的应税成本
=已售出可售面积 x 可售面积单位建筑成本
6.企业在结算应税成本时，应当取得合法凭证而未取得的，其实际发生的费用不得计入应税成本，在实际取得合法凭证时，应按规定计入应税成本。
2. 成本分摊方法
房地产企业的分配与工业企业的分配存在较大区别，房地产企业具体分配方式可按照以下规定选择：
1.土地面积法
按照已开工建设的开发成本对象面积与开发土地总面积的比例分配。
1.一次性开发的，按照某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积总面积的比例分配。
2、分期开发的，先按照该期全部成本对象面积占开发土地总面积的比例分配，再按照该期某一成本对象面积占全部成本对象面积的比例分配。
3、期间各费用对象应共同承担的面积为期间开发土地面积减去各期间费用对象共同应承担的面积。
2. 建筑面积法
按照已开工建设的开发成本对象建筑面积占该开发土地总建筑面积的比例分配。
1.一次性开发的，按照某一成本对象的建筑面积占全部成本对象的建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的项目，先按照期间内成本对象的建筑面积占开发土地计划建筑面积的比例分配，再按照期间内某一成本对象的建筑面积占成本对象总建筑面积的比例分配。
3、按土地计划建筑面积比例分配，再按某一成本对象的建筑面积占该期间成本对象总建筑面积的比例进行分配。
3.直接成本法
根据期间内某一成本对象的直接开发成本占期间内所有成本对象的直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算成本法
按期间某一成本对象的预算成本占期间全部成本对象预算成本的比例进行分配。
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3、特殊事项费用分摊方法
对于共同费用和不能明确划分负担的间接费用，其分配方法一般由企业自行确定，但下列情况除外：
1. 土地成本的分配
1.土地成本一般按照土地面积法分摊。
2.如需与其他分配方式相结合，须经税务机关同意。
3.土地开发与房地产开发同步进行，一次取得土地、分期开发房地产的，经税务机关批准，可以先按照土地总体预算成本分配土地开发成本，待土地总体开发完成后再进行调整。
2.过渡成本对象
作为过渡成本对象单独核算的公共配套设施开发成本，按照建筑面积法分配。
（三）借款费用
如果借款费用由不同的成本对象承担，则按照直接成本法或预算成本法分配。
四、应计费用的处理
除下列预提（应付）费用外，应税成本为实际发生的成本。
1. 外包项目
若外包项目尚未最终结算，亦未取得全额发票，在有足够证明文件的前提下，可扣除发票金额的差额，但最高金额不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施
1、公共配套设施尚未建设或完工的，可按照预算成本合理预付建设费用。
2.此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告、模型中明确且不可撤销地承诺建设的条件房地产全过程成本管理，或者依照法律、法规规定必须建设。
3. 向政府缴纳的费用
1.应向政府报送而尚未报送的申请及建设审批费用、房产改良费用，可按规定予以扣缴。
2.物业改善费用是指企业按规定应承担的物业管理基金、公共建筑维修基金或其他专项基金。
五、政策依据
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）。
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