在当前数字化浪潮下，房地产行业正在经历前所未有的变革，传统产业生态由于产业链结构冗长、分工机制复杂，倒逼企业提高运营效率、降低运营成本，因此成本管理体系建设成为房地产企业的关注重点。
如何构建精简高效的成本管理体系，提升成本管理协同效率，加强成本业务管控，成为提升房企竞争力的关键。今天，我们就从成本管理存在的问题、成本管理重点、成本管理体系架构三个方面，探寻房企降本增效的路径！
1、成本管理中存在的主要问题有哪些？
成本管理存在于房地产企业各个开发链条和管理环节，包括土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算与评估等，主要成本管理问题包括：
1. 土地征用缺乏项目可行性分析
即房地产企业在拿地前缺乏对土地条件、土地规划条件等必要的评估、调查和可行性分析，存在高价拿地现象，导致土地成本高于周边同区域楼盘，最终增加项目的完工成本和销售成本。
2、规划设计不合理
项目规划设计阶段的设计方案主要由设计供应商执行，工程、销售、成本等多个部门之间很少有整体成本规划讨论，容易导致设计不合理、无法有效削减不必要功能、材料成本过高，导致设计阶段超出原设计成本限额。
3. 施工管控不足
在建设阶段，设计变更较为频繁，而这些变更没有经过较为严格的成本计算、变更费用审批、统计分析，导致建设过程中因设计变更而增加成本支出。
其次，目前多数房地产公司的现场签证都是在竣工后才批准，事先并无任何书面的确认信息，这导致施工过程中的现场签证成本难以控制。
最后，在材料采购过程中，由于缺乏完善的市场信息数据库支撑，存在材料采购价格过高等问题，导致项目建设成本增加。
4.成本会计仍处于成本反映阶段
财务、合同管理部门对于开发项目的成本管理仅仅停留在成本体现阶段，无法分析实际发生的成本是否合理、是否超出了此阶段的成本控制目标。
成本控制与考核手段缺失或流于形式，无法在开发过程中及时发现成本是否偏离了预定目标并采取纠正措施，最终导致成本超出目标。
各个部门无法明确划分自己的职责，公司长期无法形成有效的成本控制管理办法，导致成本管理水平停滞不前，成本居高不下。
2、成本控制的重点有哪些？
结合房地产企业成本管理现存的问题，分析总结出房地产企业成本控制的四个重点：
1、规划设计阶段成本控制重点
土地成本分析与控制；
设计阶段不同开发方案对成本的影响
招投标对房地产项目勘察设计、工程施工、监理、承包商供应材料等方面成本的影响。
2、项目建设阶段成本控制重点
确保施工合同的按时、按质履行，防止工程延误及由此产生的工期延误费用；
施工计划的改变，可能导致人力、建筑材料等成本的增加；
施工过程中的材料采购费用、材料收集及回收措施不完善造成的成本浪费等。
3、工程竣工验收阶段成本控制重点
工程竣工结算单价审核是工程工程造价的重要依据，也是工程造价归集、计量的基础数据；
费用归集与核算是否全面、完整，决定着工程结算成本的真实性。
4. 资金成本控制要点
控制融资成本；
因资金使用过程中管理不善，导致流动性不足而产生的资金使用成本。
3、成本管理体系架构如何构建？
围绕成本控制四个重点，建立完整的成本管理体系，主要从目标成本管理体系、责任成本管理体系、动态成本管理体系三个体系维度构建成本管理流程与体系。
1.目标成本管理体系
目标成本是指根据现有的信息，制定的项目开发不同阶段的成本计划。
工程单位建筑安装成本核算主要依据工程设计特点、材料选用及使用标准、财务利润要求及同类房地产项目成本经验等，然后根据工程特点及公司提出的分包思路，明确各分包项目的承包范围及其重叠关系，将单位建筑安装成本分解到各个分包项目，核算各分包项目的单位成本，并核算其是否与材料选用及使用标准一致，若不一致，则调整相关要求或标准。
由于目标成本市场化，除了参考历史数据，制定目标成本时紧跟市场行情非常重要，同时成本测算要与项目的定位水平相匹配。
2、责任成本管理体系
目标成本确定后，要将成本逐项分解到各个部门，并制定控制标准。
在制定目标时，需要详细列出，并划分责任部门。通常，工程造价按照发生过程划分责任部门，按照工程造价以外的成本项目划分责任范围。如果涉及多个部门的责任房地产全过程成本管理，可以按照权重进行分解。
从项目成本构成来看，一般包括土地成本、前期成本、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本等，每个子项都有相应的责任部门。
3.动态成本管理系统
由于市场瞬息万变，存在诸多不可预见的因素，需要对成本全过程进行动态管理，建立细致、可操作的动态成本信息系统，保持动态监控。主要措施如下：
一是建立动态成本台账，保证各部门发生的成本能够及时反映出来。
第二是要确保所有的变更都能得到及时管理，包括设计变更、签证管理、客户变更等。因此必须建立完善的设计变更流程和签证管理流程。变更和签证前审核是动态成本控制的基本手段，严格执行变更和签证流程是基本保障。
三是要对各阶段的动态成本进行分析总结房地产全过程成本管理，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映当前成本控制状况。
以上三个体系是构建成本管理体系的基本框架，要提高房地产企业的成本管理，首先要构建上述基本管理体系框架，逐步积累成本控制点和完善成本数据信息库，再从公司战略角度优化成本结构，这样才能达到降本增效、保利润的目的。
