1房地产开发企业财务会计
房地产企业会计出现的时间不长，不像工业会计和商业会计那么成熟。 但大部分内容基本相同。 房地产企业财务会计与其他会计最大的区别在于存货成本核算和企业收益核算。 其中，房地产企业存货的核算内容主要是工程成本（费用）的核算。 会计科目不像其他会计科目那样固定。 不过，笔者建议，为了方便纳税，最好按照税法中相关成本缴纳的要求设立成本科目。 ，具体来说就是：
（一）取得农用地使用权所缴纳的金额，是指纳税人为取得农用地使用权所缴纳的地价以及按照国家统一规定缴纳的相关费用。
（二）开发农用地和新建房屋及配套设施（以下简称房屋开发）成本，是指纳税人进行房地产开发项目实际发生的费用（以下简称房屋开发成本），包括征用耕地搬迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）开发农用地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
（四）旧房屋、建筑物的评估价，是指政府批准的房地产评估机构出售二手房屋、建筑物时评估的重置成本价除以新品折扣率。 评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与销售房地产有关的税费，是指销售房地产时征收的营业税、城市维护建设税、刺绣税以及销售房地产时征收的教育费附加，也可以作为税款缴纳。
(6) 开发管理费用。
2 应增设的会计课程
本世纪颁布的会计制度中，没有专门针对房地产开发企业的会计科目和会计方法，这给房地产开发企业的会计核算带来了极大的不便。 此外，现行会计制度中涉及会计科目设置的均规定，在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况增设个别会计科目。 根据本规定，执行《小型企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增加下列会计科目，专门用于实际核算：非必要且符合会计制度规定的房地产开发：
1.“开发成本”科目。 本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（一）拆迁补偿费、土地出让金或出让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等（二）开发采用外包方式的，根据向承包商预收的货款和工程进度估算开发成本； （三）项目以自营方式发生的各种成本费用； （四）分配由开发产品公共配套设施费、应计维修费和应上缴有关部门摊销的间接开发费用承担； （五）应当资本化计入产品成本的欠款； (6) 摊销的开发竣工费用和初始合格房地产成本。
如果购买因房地产开发而搬迁平整的耕地，可以先记入“无形资产-土地使用权”科目，然后采用适当的分配方法，划分到“开发成本”明细科目“当它被开发出来时。
2、“开发管理费用”科目。 本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算除应由行政部门承担的费用外，开发产品所发生的各种间接费用。
3.“产品开发”科目。 本科目核算已开发、竣工并通过验收的房地产。
4.“出租开发产品”主题。 本科目核算用于转租经营但尚未转为固定资产的农田和房屋。
5.“周转室”科目。 本科目核算搬迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时，应将上述五项附加会计科目的期末余额计入报表的“存货”项目。
3 房地产开发企业建设成本和土地成本测算
房地产开发企业的开发产品成本通常可以定义为建设成本和农地成本两类，即开发产品成本=建设成本+农地成本。 建筑成本的构成比较复杂，不仅包括房屋的前期成本和建筑成本，还包括与产品开发相关的配套设施成本，以及计提的商品房修缮费、防白蚁费等。间接成本； 农地成本结构相对简单。 ，即取得农用地和农用地使用权进行开发所发生的全部费用。
在同一块土地上建一栋房子或建几栋房子房地产开发企业适用什么会计制度，往往因用途不同、建筑结构不同、甚至楼层不同，其售价也不同。 然而，开发房地产的成本，尤其是农地成本，往往是空的。 为此，如何尽可能合理地估算完工产品的建筑成本和耕地成本，是房地产开发企业面临的一个难题。
事实上，如果拟开发的房屋用途相同，建筑结构大致相同，例如新村的几栋房屋都是完整住宅，则可以按照建设成本和耕地成本的比例平均估算。可出售房屋面积。 具体方法是将新村可售房产加上全体居民共享的道路、休闲场所等的总开发成本（包括建筑成本和耕地成本，下同）乘以总面积可转让房屋获取每平方米成本。 米房屋，然后根据每套房屋的面积摊销产品成本； 如果房屋或其他可转让物品的数量较少，例如车库或停车位，则按面积平均分配是不合理的。 可以通过计算来划分，将计算出的成本从总成本中扣除，然后根据可转让住房面积平均分摊产品成本。 这些费用分摊方法称为可售房屋外墙面积比率法，简称面积比率法。
但面积比法的适用范围比较小。 对于同一新村开发的不同结构、不同用途的房屋，不能采用该方法。 一般情况下，对于成片开发的不同用途、不同结构的房屋，其建筑成本可采用计价修正法测算并均摊，农地成本可采用销售价格百分比法测算并均摊，这两种方法应该结合和分开。 一步步落实。
第一步是使用估价修正法估算公寓开发房屋的建筑成本。 计价修正法是通过对已计算的建筑成本金额进行修正来估算各类不同结构的建筑物的建筑成本的技术。 这些技术也应该逐步实施：
首先，应计算房屋的单位建筑成本。 所谓房屋单位建设成本，实际上是指可转让房屋每平方米的建设成本应均摊，包括：（1）房屋本身的建设成本； （二）新村内的道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施建设费用均摊； （三）由其他间接成本等组成的开发成本应均摊。
计算确定单位造价后，根据流转房屋的外墙面积计算开发产品的建筑总造价，即：开发产品的建筑总造价=Σ（房屋面积不同结构×该结构建筑的单位计算建筑成本）； 如果少数可转让开发产品的单位成本明显较高或较低的，也可以在计算成本的基础上单独核算，不计入总成本。
接下来，应该估计校正因子。 修正系数=已结算（或按协议、招标预算）的总工程造价÷开发产品计算的总工程造价。 如果可转让产品中有少数项目单独估算成本的，则应从公式中“÷”号前后的“总成本”中支付单独估算的成本。 如果总成本难以确定或估计，则不估计修正系数，以上一步“开发产品”中计算的总建筑成本作为总建筑成本。
最后，预计不同结构的房屋应平均分摊建筑成本和单位建筑成本：各种结构房屋的建筑成本=该类型房屋的计算成本×修正系数； 该类型房屋的单位造价=该类型房屋的建筑成本÷该类型房屋的面积，或者=计算的单位建筑成本×修正系数。
决算或预算明确反映不同结构房屋直接建设费用的，均摊时仅估算配套设施费、辅助费用等间接费用等间接费用，并采用面积比法和估价修正。根据具体情况选择。 方法等比较合适。
第二步是使用售价百分比法估算和摊销农地成本。 销售价格百分比法是根据房屋的单位售价估算房屋和耕地开发成本的方法。 一般来说，房子的售价不仅取决于房子的结构，而且主要取决于房子的地理位置。 同等结构的房屋，店面房的售价低于住宅。 主要原因是店面房“地势好，地价高”。因此，在估算农用地用于住宅与商品房兼有的土地开发成本房地产开发企业适用什么会计制度，或者纯商品房开发时，采用农用地成本比较合适。销售价格百分比法。销售价格百分比法也需要分步实施（以住宅与非住宅同步开发为例）：
首先，估算或估算不同结构、不同用途的房屋的销售总价和平均单价。
其次，应采用售价成本百分比来估算非住宅房屋的超额成本售价，以消除房屋不同结构对售价的影响。 采用售价成本百分比估算摊销耕地成本时，开发的商品房应划分为价格相对较低的住宅和价格相对较高的非住宅两类。 非住宅住房的成本低于住宅住房。 超额成本，超额成本对应的销售价格称为超额成本销售价格：超额成本销售价格=超额成本×（1+成本毛利率）； 各类非住宅房屋超额成本售价=（该类非住宅房屋单位建设成本-住宅单位建设成本）×该类非住宅房屋总面积×（房屋销售价格支出总额÷ 房屋成本支出总额）。
之后，估算农田成本百分比。 农地成本百分比是指农地成本与扣除超额成本后的销售价格的百分比。 估算公式为：农用地成本比例=占用农用地总成本（农用地使用权价值）÷（全部房屋销售价格支出-超额成本加销售价格合计）×100%。
最后，估算不同用途的房屋之间应平均分配的农田成本。 计算公式为：（1）住宅应分耕地成本=该类住宅销售价格×土地成本率； （二）非住宅房屋应分摊的耕地成本=（该类房屋销售价格-该类房屋成本销售价格超出部分）×土地成本率。
上述公式中的“售价”，已售出或已固定价格预订的，以实际售价或预订价格为准； 未售出或已预订但价格可能波动的，以预计售价为准； 第二步，按照第一步估算的成本，均摊农地成本公式中的房屋建设成本； 整套房屋的总成本为建筑成本和耕地成本合计。 支出总额。 （文章来源尊重原创，欢迎声明）
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