中国城镇化进入新阶段，以一些二线特大城市为核心形成新的增长极，考虑到中国人口年龄结构不容乐观，这些二线城市希望在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。
随着一些二线城市强势崛起，其房地产市场的繁荣自然会带来泡沫和风险的担忧。如果一个城市房价上涨有基本面支撑，那么风险相对可控；相反房地产泡沫经济论文，如果一个城市房价上涨没有基本面支撑，只是单纯靠房价持续上涨的预期支撑，那么就是泡沫，需要加强风险管控。
二线城市房地产市场强势上涨 超越一线城市
过去几年，中国房地产市场一个显著特点就是起步容易，停步慢。只要政策一松，房地产市场需求就会猛涨，房价就会一发不可收拾。一旦政策收紧，投资、投机需求就会全面受到抑制，甚至自住需求也会受到打击。不过，这个周期出现了一个新特点，那就是二线城市强势崛起，成为新的主角。无论是从房价涨幅还是持续时间来看，部分二线甚至部分三线城市已经全面超越一线城市。 根据中国社科院住房大数据对二手房网上交易价格的统计，截至2018年3月，二手房网上交易价格同比涨幅最快的城市依次为成都（64.4%）、西安（62.7%）、南宁（49.8%）、杭州（45%）、青岛（44.3%）、烟台（36.5%）、广州（36.2%）、济南（34.6%）、重庆（28.8%）、长沙（28%）。可以看出，在严格的调控措施下，一线城市房价已失去锋芒，涨幅最快的前十城市中，只有广州一城。如果再考虑这一轮房价涨幅较大的城市，如苏州、合肥、郑州、石家庄、天津等，也都是二线城市。
这些二线城市的房价涨幅为何盖过一线城市？答案是，中国城镇化进入新阶段，围绕一些二线特大城市形成了新的增长极。考虑到中国人口年龄结构不容乐观，这些二线城市希望在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。在城市间的人才争夺战中，一些城市的常住人口大幅增加，如杭州2017年常住人口增加28万人，直逼2011年至2015年的总和；西安仅2018年一季度就增加人口24.5万人。安信证券经济学家高善文认为，中青年人口流动往往选择教育资源较好的城市，而非收入较高的城市。一线城市虽然拥有较好的教育资源包括收入机会，但人口控制的严厉导致北京、上海等地劳动力供需严重错配。
警惕二线城市房地产市场火爆带来的泡沫风险
人口向少数二线城市流入对中国城镇体系和房地产市场的影响已经凸显。毫无疑问，中国需要更多的“明星城市”，以缓解城镇体系两极分化对房地产市场的长期不利影响。麦肯锡全球研究院2015年的一项研究显示，当更大比例的人口居住在领先城市时，该国的房地产价格会更高。因此有人说，我们应该向德国学习控制房价。现实情况是，对于中国这样的超级大国，其城镇体系不可能像德国那样扁平。城镇体系的两极分化意味着我们没有任何学习德国的基础。即使是德国模式，德国房价自2009年以来也迅速上涨。随着欧洲央行的低利率甚至负利率政策、大量人口的涌入以及德国良好的经济基本面，德国房价稳定的神话也在摇摇欲坠。这也说明经济规律和供求关系仍然主导着房地产市场，就连德国也未能幸免。
二线城市的崛起虽然减轻了传统一线城市的压力，但这些新的增长极并没有改变中国城镇体系两极分化的现实。事实上，目前各地区都在加强首位城市建设，尤其是国家中心城市建设规划的提出，引发了一些城市之间的激烈竞争。加强首位城市建设和国家中心城市战略，或许会让中国城镇化走上具有中国特色的“大国大城市”之路。
随着部分二线城市的强势崛起，其房地产市场的繁荣自然会带来泡沫和风险的担忧。如果一个城市的房价上涨有基本面支撑，那么风险相对可控；相反，如果一个城市的房价上涨没有基本面支撑，而单纯靠房价持续上涨的预期支撑，那么就是泡沫，需要加强风险控制。目前，部分二线城市和部分三线城市的房地产繁荣有基本面支撑，即大量中青年人口涌入、城市经济增长、首套房利率较低（虽然目前首套房利率已经明显上升，但长期来看仍处于较低水平，可能持续）。同时，资本市场优质安全产品短缺的总体环境并未改变，使得部分二线城市房价上涨带来的投机性投资需求依然十分旺盛。 当前各地采取的一些行政性限制措施，如新房摇号等，实际上增加了很多套利需求，而土地拍卖中的自持竞争，实际上减少了新房的供给，并助长了房价进一步上涨的预期。据中国城市地价监测系统提供的数据显示，2018年一季度，106个重点监测城市地价继续快速上涨，其中住宅地价同比上涨10.43%；根据国家统计局2018年一季度的数据，全国平均土地购置价格同比上涨19.8%。地价上涨意味着未来房价可能进一步上涨，也意味着当前限制房价的行政手段不可持续，如果继续限价，只会造成新增供应不足。
还应当看到，从全球范围看，近十年来，世界处于一种“失重经济”的状态。皮凯蒂在《21世纪资本论》中谈到了发达经济体过去40年来财富收入比的惊人上升，而首要原因就来自于房地产行业本身的变化。根据斯蒂格等的研究，自20世纪50年代以来，全球实际房价大幅上涨。由于住房是财富的主要构成部分，许多国家的财富收入比都迅速上升。英国住房财富与国民收入之比从1970年的120%上升到2010年的300%，法国同期从120%上升到371%。随着房价上涨，房地产信贷占比也迅速上升。根据舒拉里克和泰勒对17个发达经济体相关数据的研究发现，过去45年来，发达经济体的银行业务发生了重大变化。 1928年至1970年，房地产信贷占银行信贷总额的比重从30%上升至35%；到2007年，这一比重接近60%，而剩余40%的银行信贷中房地产泡沫经济论文，相当一部分也可能用于商业房地产融资。住房投资属性与金融杠杆的结合，往往导致房地产泡沫，威胁金融稳定。同时，低息融资环境在可预见的未来仍将持续，美联储加息周期并未从根本上改变全球长期利率下行趋势。这些都对稳定中国二线城市房地产市场构成了严峻挑战。
“明星城市”房地产市场防范风险的政策建议
2011年，国际货币基金组织发表工作论文，对比了58个国家和地区的风险控制措施，认为泡沫确实在很大程度上难以识别，但杠杆率和信贷的大幅上升应该引起高度警惕。同时，泡沫破灭后的治理成本也远远超出我们的想象，更高的杠杆率会带来泡沫破灭后更高的治理成本。2008年的金融危机就是杠杆率和信贷快速上升引发的，泡沫破灭后的损失和各国的治理成本几乎是天文数字。十年后的今天，各国央行都格外关注资产价格、杠杆率与金融稳定之间的关系，这是那次金融危机的教训。
到底有哪些办法可以有效调控房价、控制风险？坦白讲，做得好的国家屈指可数，经验教训还有很多。但从错误中汲取教训，是社会进步的有力武器。我们来看看这些经验教训是什么？
首先，紧缩的货币政策并不一定有效，而且成本高昂。紧缩的货币政策会传导至整个国民经济体系。如果房地产繁荣和泡沫只是部分行业而非整个宏观经济过热，紧缩的货币政策成本会很高。另外，当繁荣演变为泡沫时，更高的利率根本无法浇灭投资者的热情，贷款难度的增加只会驱使投资者寻求不受监管的融资渠道。
其次，交易税理论上可以通过限制投机活动来有效冷却市场，降低泡沫发生的概率。提高房产税率可以降低房价，但无法阻止房价上涨和泡沫的出现。当房价上涨和泡沫出现时，房产税制定者面临社区居民要求降低房产税的压力，这大大降低了房产税作为逆周期工具的价值。至于房贷利息税抵扣，该政策实际上推高了房价。
第三，宏观审慎监管被认为能够以低成本直接影响房地产市场。即在房地产市场繁荣时期要求银行增加资本和贷款损失准备，提高首付比例，控制房贷持有人的债务收入比。这些措施可以有效降低杠杆率和泡沫概率，同时增强银行体系在泡沫破裂后的应对能力。
对于中国来说，对比国际上的经验或者教训，虽然目前居民杠杆率上升比较大，但是首付比例控制得比较好，曾经火爆的各种首付贷款、消费贷款我们也可以踩刹车。楼市和宏观经济的基本面还是很稳健的，M2低增速已经成为常态，这些都是我国控制房地产市场风险的有利条件。同时，我国可以运用更多的政策工具，比如可以管控土地，可以采取限购、限售，甚至限价等，这些都是中国特色的调控手段。但是，这也可能是不利的，因为这些行政手段的副作用也非常大，甚至容易伤害到真实的自住需求。比如，目前大幅度提高首套房贷款利率，其实已经违反了央行差别房贷政策的要求。同时，各种限需措施并不能真正消除需求，反而扭曲了需求信息，会加剧房地产市场的波动。
对于目前部分二线城市房地产市场的火爆，我们认为，一方面要坚持前述宏观审慎监管，同时希望这些城市能够真正把打破土地供应垄断落到实处，调整建设用地结构增加住宅用地比重，同时通过公共支出结构的调整，有效推进租购平权，分流住房需求，从而改变供需局面。在行政调控方面，应长期保留限购政策并使其制度化；此外，应通过完善我国房地产税收制度落实住宅持有量的调控，并开辟更多稳定的收入型房地产投融资渠道；对于首次购房者，为防止商业银行在紧调控期间轻易提高贷款利率，除了人民银行和银保监会的职责外，还应有切实的激励措施。 比如对达到一定规模和比例的商业银行，可以适当降低其存款准备金率，通过这些措施，最终控制这些城市的房地产市场风险，促进我国房地产市场的平稳发展。
（汪业强 中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员 赵凤军 杭州师范大学阿里巴巴商学院教授）
