在预测房价走势时，我们不能再使用“长期看涨”或“短期看跌”等笼统的说法。
至少有四种情况，需要分别对待。
一线城市｜北京、上海、广州、深圳+杭州，暂称A级城市。
强二线城市｜成都、南京、武汉、重庆、天津、苏州、郑州、西安、厦门、青岛、长沙、济南被称为B类城市。
普通二线城市（福州、合肥、沈阳、大连、南昌、宁波、昆明、石家庄、无锡等）、三大都市圈内的三线城市（如嘉兴、昆山、东莞、佛山、中山、廊坊、雄安等）以及强二线城市30公里范围内的三线城市（如泉州、开封、湘潭、株洲、滁州、咸阳等）称为C类城市。
其他｜除此以外的三、四、五、六线城市称为D线城市。
▌我对未来三年一类城市房价的预测是：
2018年：持平（5%以内小幅波动）
2019年：持平（5%以内小幅波动）→小幅上涨（5%-15%）
2020年：小幅增长（5%-15%）
2016年10月以后，上海一二手房价格基本持平。如果一定要细分区域，内环以内中心区二手房价格略有上涨，中外环之间的保障性住房价格略有下降。如果再细分区域，还是会有一些小的差异，但总体来说没有大的下降或者上涨。上海的调控措施还是很有效的。
北京在2017年3月份经历了一次暴涨，然后气功的最后一颗子弹也用完了，然后房价萎靡，然后开始下跌，现在又回落到了2016年年底的水平。北京之前的调控没有起到作用，但是后来很快赶上来了，也算是弥补了失误，还是很厉害的。
事实上，广州、深圳两地房价一年多来一直在涨，尤其深圳房价涨幅较大，调控不力。
因为深圳是唯一一个没有本土居民的一线城市，所以在这里定居非常容易，一来就是深圳人，再加上高薪工作多，创业机会多，社会公平最好，这样一来，不但能吸走二三四线城市的人才，就连北京限购的外地人才，也会想来深圳，至少在人去深圳之前，坑已经先被占了。
这下尴尬了，深圳房价如果要大幅下跌，恐怕要遭遇巨大危机了……
注意，深圳的人口结构和城市特征决定了深圳的住房具有比北京和上海高得多的金融属性。如果你把过去15年的北京、上海和深圳的房价走势图放在一起，你会发现北京和上海的房价总是纠缠在一起，相爱相杀。毕竟它们都是成熟的大都市。
深圳的房价就像一口冰井，波动幅度一直比北京、上海大很多，特别是2008年金融危机期间大跌，如果不是4万亿，早就全面崩盘，人们排着队跳楼了。
所以在深圳买房居住和投资都是可以的，但是投资风险比北上广要高一些，要记住这一点。
▌我对未来三年二类城市房价的预测是：
2018年：持平（5%以内小幅波动）→小幅上涨（5%-15%）
2019年：持平（5%以内小幅波动）→小幅上涨（5%-15%）
2020年：持平（5%以内小幅波动）→小幅增长（5%-15%）
去年大部分二线城市涨幅都比较大，但我想地方政府不会坐视不管，如果还是控制不住，调控力度会进一步向一线城市倾斜。
对于中央政府来说，目前最关心的是这十几个重点一二线城市，如果它们能继续施压，调控就算成功了，接下来就等着更多保障性住房上市，慢慢解决需求瓶颈吧。
所以不要妄想未来三年AB类城市的调控措施会放松，现在买不起的房子，过两年就能买得起，现在首付比例很高，过两年就会降下来。
不存在的。
比如杭州，最初只有主城区限购，后来富阳、余杭也限购了，德清、临安迟早也会限购。
所以现在不买的话，以后就更难买了。
此外，中国与美国一样，货币政策从紧，已进入加息周期，基准利率上调是迟早的事情，全国首次置业贷款平均利率已连续一年多上涨，银行对低利率放贷的意愿越来越小。
而首套房贷款利率在全国一二线城市中最低的上海，也将于4月1日起全线上调首套房贷款九折优惠利率至9.5%，部分银行甚至停止对首套房贷款，未来进一步上调至基准利率甚至更高的可能性较大。
银行不劳而获的好日子已经一去不复返，为了打压房价、获取利润空间，“保基本”已经成为一句空话。
按照现在中央的指导意见，没买房的最好租房，对首套房要有所限制。尤其是去年房价暴涨的武汉、南京、郑州等强二线城市，首套房贷款利率也上涨了1.1-1.2倍。郑州最惨，有的银行直接把首套房贷款利率提高1.3倍，跟二套房一样，想贷就贷。
所以现在感觉利息太高，舍不得买，以后利息更高，就更买不起了。
相较于一线城市，二线城市房价仍明显偏低，且生活各方面的便利性和完善程度也逐渐向一线城市靠拢。未来仍将有大量在一线城市呆不下去的人，会拼命迁往二线城市占一席之地。因此，二线城市房价预期涨幅高于一线城市。
未来3年，二类城市房价走势大概率将呈现“需求驱动上涨→调控升级→高位缩量横盘→调控边际效应耗尽、再次上涨→调控再升级”的格局。
如果你的需求是未来10年、20年、30年的房产保值，那么就不用太担心，在一线城市买房更合适。
如果你的需求是希望未来5-10年有相对较高、较稳定的升值回报，那么在B类城市买是比较合适的。
▌我对未来三年C类城市房价走势的预测是：
2018年：大幅增长（15％-30％）
2019 年：略有增加（不到 15%）
2020年：持平（5%以内小幅波动）
C类城市紧邻目前限购严厉的一线城市或未来将进一步收紧限购的强二线城市，但其本身限购力度并不大或限购力度不强，因此溢出效应会比较明显。
这种溢出效应有些是泡沫，有些现在看来是泡沫，但未来随着自身的崛起，泡沫会逐渐被消化。
李哥是地理决定论者，曾多次表示，我看好嘉兴、东莞等城市的长期房价。
东莞夹在广州和深圳中间，过去只能算三线城市，未来一定能成为二线城市，而且不是弱二线。
嘉兴不仅夹在上海和杭州之间，还夹在苏州和宁波之间，这四个城市都很富裕，但嘉兴的规模就小很多了，以前在三线城市里算是很弱的，未来肯定会变成二线城市。
嘉兴、东莞的房子年年被上海、深圳的炒房者“吸”走，从冬到春，没有停歇，当地百姓生活水深火热，你觉得现在房价还低吗？
一团毛线……
但从长远来看，还是可以“做”的，因为钱太多，没地方放，很多人也没选择~
但中央政府对嘉兴房价的涨跌并不那么关心。
嘉兴现在的限购政策比2010年第一版的无用限购还要无用，外地人只能买一套房子，也就是说在上海买不起房子，就别交社保，别落户，嘉兴人人都有一套房子可以买……
如果你是上海人未来几年阳江房价走势，上海已经有两套房子限购了。来来来，不交社保就落户不了。嘉兴人人都有房子，都在买买买买……
嗯，就假装……
估计嘉兴的年轻人有杀光上海人的心吧……
这两年，会员们不时都会问我，“上海房子限购、买不起，嘉兴能买得起吗？又没限购，总价又低，是不是机会？”
今年有会员问，杭州房子限购，那去嘉兴买房好吗？没有限购，总价又低，这是不是个机会？
当然，你也可以把嘉兴这个词改成南通、湖州、舟山、绍兴、佛山、惠州、中山，甚至江门……
所以未来三年我预测三类城市的房价还是会有惯性作用，逐步上涨，逐步下跌。
（嘉兴不再是一个安静的小镇）
▌我对未来三年D级城市房价的预测是：
2018年：飙升（30%以上）→大幅增长（15%-30%）
2019年：大幅增长（15％-30％）
2020年：持平（5%以内小幅上涨和下跌）→大幅下跌（15%-30%）
从绝对值来看，2017年房价涨幅最快的城市，其实是不少名不见经传的D线城市。
比如房价从4000涨到7000，从绝对值上看可能涨幅不大，但实际涨幅高达75%。
原因就在于大规模棚户区改造带来的货币溢出效应。
近30年来，中国大城市的面貌发生了巨大的变化，一二线城市棚户区改造很早就启动了，到现在北京等中心城区已经没有多少棚户区了。
但三四五线城市仍有大量棚户区尚未拆除，居民生活质量无法改善。
所以棚户区改造实际上是一个持续了十几年的长期民生工程。
但由于种种原因，上届政府在棚户区改造方面进展十分缓慢，原计划每年拆除400万户房屋，但最终只拆除了200万户。
到2012年底领导班子换届时，全国仍有4200万套危房需要改造。
新一届领导集体执政后，全心全意为人民谋福利，棚户区改造步伐突飞猛进。
2013年竣工320万套；
2014年竣工500万套；
2015年，启动为期三年的棚户区改造工作，目标用三年时间完成1800万套棚户区改造。
结果超出了目标。
（棚户区改造方案吹响号角）
今年全国两会上，总理明确提出，全国还有1500多万套棚户区住房，2018年至2020年要基本解决，平均每年改造500万套，2018年就开工580万套。
2021年，我们全面建成小康社会、决胜脱贫攻坚，一个也不能少。
也就是说，到2020年，棚户区改造的红利将会终止。
那么棚户区改造为何会推高房价？
因为过去棚户区改造多采取的是安置房模式，因为如果你把人家唯一的家夺走，你就得给他们一套新房子住。
但现在三四线城市棚户区改造50%以上都是采取货币安置，我把你的房子拆了，不给你安置房，但是给你钱。
拿到钱之后你可以买房，租房，或者投资……
但现实中，拿到钱之后，大多数人还是会买房的，不然住哪儿呢？
这样，政府既不需要建设新的安置房，又可以吸收原有建设但未出售的商品房。
为什么现在中央重点关注十几个一二线城市，而忽略了更多的三四线城市呢？
因为主要矛盾不同。
一二线城市的主要矛盾是人挤人，房子不够住，导致房价飞涨，群众生活困难，所以要努力遏制房价过快上涨。
三四线城市主要矛盾是人跑路了，房子多了没人买，房价一跌，当地的经济就出大问题了，所以要想办法去库存，撑住房价。
为了让居民接受货币安置，在央行定向PSL（住房抵押贷款补充贷款）的货币支持下，他们居然多给了一点钱，大约是评估价的1.3倍。突然多出了这么多钱，人们就拿来买房未来几年阳江房价走势，当地新房的价格自然就大幅上涨。
中央对棚户区改造的意见也很明确，要求商品房存量大、市场化住房供应充足的市、县进一步提高货币安置比例，让棚户区改造居民用安置补偿款入住。
因此，碧桂园等房地产商去年赚取了巨额利润，全靠三四线城市的棚改项目。
这种完全靠一次性政策红利推动的激增，在2020年之后将没有未来。
现在聪明的开发商都抓住最后的红利期，拼命提高周转率，尽量去库存，而有些愚蠢的开发商却以为这样的暴利还能持续下去，还在拼命囤地等待涨价。
你可能会说，李哥，你看棚改还能再推高房价两年，那我何不现在买，两年后再卖，岂不稳赚不赔？
问题是，你会把它卖给谁？
你现在首要考虑的不是未来价格会不会涨，而是能不能卖出去。
