我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。
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问：我早就听说过星叔，我家在呼和浩特，去年看到房价涨，就买了金域时代城一套100平米的复式，因为这个房子靠近高速，有点吵，所以是低楼层，朝南。现在我的困惑是：靠近高速，楼层低，南北不通透的复式会不会很难卖？是留着还是尽快卖掉（刚过一年）？非常感谢
答：复式楼的升值空间本来就有限，因为复式楼毕竟不是主流户型，未来大部分年轻人买房大概还是会选择普通商品房，所以这类复式楼的升值空间并不大。
另外，呼和浩特虽然是省会，但对周边乃至全省人口的吸引作用很低，城区人口只有两三百万，达不到应有的水平，没有引起人们的重视。
未来的城镇化，胜者为王，除了传统的一线城市，杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安、沈阳（东北地区的中心）都是方向，而且还有很多。
所以如果你纯粹是投资的话，可以考虑在其他城市买，那里的投资价值比呼和浩特更大。
问：星叔，现在前滩可以买楼盘吗？据说楼盘东方汇里在前滩发展不错，单价9万多，作为二套房，首付7成只能买47平的小户型，因为可能连着华南师大附中，也是最大的考量。不过今年经济受冲击，不知道现在是不是最佳时机？还是要等到年底疫情放晴再看？想问一下，投资学区房是不是更有价值？前滩新房小户型可以买吗？东方汇里比起其他楼盘离华二远，还是要等其他楼盘小户型？也很纠结。我们是投资二套房，有其他板块推荐吗？
我名下已经有学区房了，所以不着急。
答：前滩是我近年来最看好、上海升值潜力最大的三个区域之一。
另外两个板块分别是大虹桥商务区和张江科学城。
前滩区位优越，整体规划开发，定位为商圈，功能配套完善，拥有优质学区——华二二中。
前滩整体位置很好，但对于细分社区来说，主要影响因素是与地铁站、商业设施的距离。
东方汇里距离地铁站800米，有点尴尬，步行要15分钟，不能算是地铁公寓。
尚峰公馆、三湘印象公馆、格力等距离地铁站都在1.2公里左右，不能算是地铁房；
华堂名邸距离地铁站400多米，步行可达。
商业设施主要集中在济阳路西侧，即前滩商务区的东部。
格力所在的九宫格区域，是距离商业最远的区域。
关于价格，
东方汇利均价9.2万元，应该还有15%左右的差价，现在就可以参与认购，有投资价值。
其他板块，比如大虹桥，大部分新盘基本没有限价，没有差价，比如万科天空城，地段好，地铁旁边，长期升值我看好，但目前没有差价。
现在正是考虑投资东方汇利的时候了。
上海买房高价值区域及楼盘详情，请参考知识星球内部分享
问：星叔你好！我在云南省昆明市长水机场上班，现在准备买一套小户型的房子，满足基本生活需求。我是女生，现在有两个选择：1、西山区珠江新城双河湾吉地园二手房，71平米，两电梯八户，顶楼，有私立幼儿园，私立小学，初中，不到两年，毛坯房102万。2、晋宁区古店水云城一手房，75平米带装修，可以合并贷款92万左右。一电梯两户，三家大型房地产公司开发，未来规划地铁9号线。请星叔帮帮忙
答：第二种比较好，第一种有两部电梯，八户，一层密度太高，影响自住体验。另外尽量不要买顶楼或者底楼的房子，以后卖的时候会有一定的折扣。
不到两年交易税太高，不划算。第二套是一梯两户+一手精装修，自住体验明显更好，利息可以和贷款结合，更划算。未来还有地铁规划的福利，自住投资都适合。
影响房价的内部因素主要有几个：
1. 采光与视野。采光的重要性，没有经历过的人可能很难理解。朝向的重要性在北方尤为突出。越往南（越靠近赤道），影响就越小，而且朝北户型的折扣越来越不明显。
至于景观，以目前我国的建筑高度，超高层住宅非常少，所以我们可以简单粗略的认为，33层及以下的住宅，楼层越高，景观越好。
有楼梯的一楼比三楼要折让5%以上，但在南方，因为环境比较潮湿，这个数值可能比较大。
在一些高档小区，一楼的折扣比例通常较高；
在买的老旧危房中，房屋总价才300万元，三楼300万元，一楼285万元都是很正常的事，楼面价被挤压了。
同一楼层的景观质量取决于朝向。
2、户型最好是南北通透的，一般来说只要户型方正，没有瑕疵，就算可以接受，不会有太大的折扣。
一般而言，同一社区内类似房型因楼层、朝向、格局等因素，价格差异可高达10%甚至更高。
如果我们必须为每个因素定价，我们可以假设：
楼层占比约2%-3%；朝向占比约2%-3%；视野占比约2%-10%+（景观越稀缺，溢价越高）；通透性占比约1%-2%。
但是折扣并不是一个固定的值，而是一个相对的值！
问：你好，杏大叔：我在浙江省丽水市丽嘉花园有一套100平米的房子，是投资性房产，还没入住，没有还公积金压力，现在手头有70万现金，想在宁波投资房产，请问把丽嘉花园的房子卖掉，在宁波投资房产合适吗？丽水会迎来新一轮涨价潮吗？是继续持有还是卖掉？如果不卖，以我们现在的资金，在宁波投资哪里最好？家庭年收入30万，除了公积金，没有其他贷款。
答：丽水已经经历了一轮上涨武汉虹桥家园二手房价，现在处于下行通道，还想追高价、投资三四线房产的也要考虑，如果热度下降，投资的房子该卖给谁？
可以考虑卖掉丽水嘉华苑的房子，去宁波或者杭州投资，现在正是走出三四线城市，去投资一二线城市的好时机。
宁波的二线城市不像一线城市可以向外辐射很远，而且经过这段时间的大幅上涨，二线城市房价差距不大，比较平稳，所以建议大家在市中心买，升值保值能力更强，不建议去杭州湾新城。
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问：你好，星叔，我家在长沙，三十多年买房，有房住，资质也不错，想买个性价比高的投资，长沙合适吗？首付50万以内，新源飞利郡我也看了，下半年还有北辰D4，诺德滨江花园，万翔福泰学区房，哪个更有潜力？个人比较喜欢诺德滨江花园，不知道价格怎么样。万翔福泰学区房有政策变动风险吗？或者您有其他推荐吗？
答：长沙稳楼市的决心很大，如果只贪图短期利益，就没有必要这么做，但可以考虑长期稳健投资，长沙房价相对于周边省会城市来说，已经足够低，而且还有比较大的上升空间，适合长期投资。
对于在长沙投资来说，地段和学校比较重要，地铁也是需要的，但是未来长沙的地铁项目会越来越多。
如今地铁附近的房产价值已经不再那么明显。
对于长期投资来说，需要考虑区域发展和行业轮动。
在目前长沙的市场情况下，建议可以考虑长沙一些热门区域，选择差价较大、性价比高的楼盘。
飞利郡性价比很高，省府区热门楼盘，离地铁口近，地段好，清源小学分校旁，整体楼盘不错。不过旁边有芙蓉路快速路，要小心买避开的楼盘。性价比不错，就看能不能上车。
至于其他地产项目则不算太多，包括北辰中央公园、弘阳新悦府等。
北辰D4是以观江为主的产品，价格稍贵一些；
北河滨花园地理位置优越，但楼盘具体推出时间尚待确定。
万祥福泰学校是卖点，对面就是麓山国际实验小学，但被宝能入驻后，一直存在规划变更的问题，未来能否顺利解决并推向市场，还有待观察。
可以先考虑新源飞利郡看看能不能买，能买就太好了，不能买的话再考虑下半年的诺德滨江花园。
问：我家住济南，有100子弹，已经有绿城百合花园一套174平的房子，有公积金贷款，唐叶绿地城一套100平的房子已经付清了。想投资或者居住融创东山公馆一套168平的花园洋房。请问这个小区还有升值空间吗？这个投资合理吗？
答：济南这几年总体的发展方向是“东扩、西进、南控、北跨、集中分散，后来又加上CBD建设”。东扩、西进、集中分散也将同步进行。
历下区主导培育的东部汉峪金融中心区正逐步成型。
国栋片区是历城区的龙头发展区域，也将与吉港片区一起成为未来的重点发展区域。
当然，以济南为主的新东站地区，未来发展潜力不可估量。
济南东部近几年发展最为迅速的区域是蔡市、孙村（高新东区）。
蔡石现在产业集中度好，基础比较好，生态环境也好，这两年土地供应不断，春宣路打通后与经十路连通，把高新东区和蔡石片区连起来了，未来这一大片区域会是重点发展区域。
如今的区域就像是几年前的唐野区域，而且发展会更加加快。
你的资产看起来不错，富力可以收购，没什么大问题。
富力东山公馆位于采石片区经十路沿线，产品好、户型好、密度低，适合改善型自住，相比周边楼盘性价比高，毗邻的济南超算中心科技园将打造成为世界级超算产业集群。
目前，彩石片区配套设施欠缺，配套开发尚处于起步阶段，未来几年需要进一步完善，这也是该片区的短板之一。
不过我觉得买来自用和投资都是没有问题的，有一定的潜力和成长空间，可以选择购买。
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问：你好，星叔，我家在上海，刚拿到房券，是我第一套房子，也是第一笔贷款，在那里居住和投资。我老公每个月房款6k，他年薪税后大概50万，我现在手里有100万，不想拿出70万定投理财，我爸妈帮我凑首付，应该能凑到200万左右。考虑到以后可能会跳槽，工资不稳定，所以总预算控制在600万以内。我在徐汇万科中心上班，请问您有什么建议，房子位置好，买什么样的房子？我们今年打算要个宝宝，现阶段需要考虑孩子上学的问题吗？我们看过龙漕路地铁站附近的房子，交通很方便，但是我们的预算只能买很老的房子，不太喜欢那里的居住环境。 今天去了前滩，看了天地苑和花城秀亭的房子，感觉还可以，但是目前交通不太方便，希望大家能针对我们的情况给点建议，谢谢。
答：我的建议是：
1、如果有基本需求，一定要选择离工作生活环境近，且舒适的房子。如果打算要孩子，可以考虑学区房，因为一线城市换房成本太高。
2. 如果有急需，就立即购买。不要太担心时机。现在市场上有很多优惠。
3、上海前滩被定位为下一个陆家嘴，目前陆家嘴集团全力打造，引入金融业、服务业，前滩成为副中心已是板上钉钉。
大虹桥的规划面积比前滩大很多，商业面积大3倍，这是优势也是劣势。因为大，所以成果会是世界级的，但也正因为大，所以密度不够紧凑，所以还需要很多年才能发展起来。
相对来说买入前探的确定性很大，如果想稳妥的话，现在以涨停价买入前探，肯定是赚钱的，而且有套利机会。
问题：星叔你好！我是新会员，有个问题想问你：我女儿未婚，刚拿到北京住房证，想付首付给孩子买房，作为婚前财产和自用，我有170左右的子弹。我看过朝阳区四惠东恒世代三期一套50平米简装，售价355万；丰台区宋家庄红石园限价房一套70平米精装，售价360万，还有20多万的商业转让费。两个地方都方便我孩子坐地铁上班，不知道买哪个区比较好，请星叔给点建议！
答：我比较喜欢朝阳的房子，丰台三、四环交通方便，发展潜力不大，最多以后居住环境会好一点。
而且丰台区目前没有明显的“学区房”，没有六年制学校名额，只是部分实行多校区划分，区位核心位于三四环之间。按照目前的发展规划，该区更支持引进和吸引优秀人才（引才）。
我们来谈谈有限竞争住房的两大陷阱：
1.ZC房间本身就有各种地雷，你无法完全控制它。
2.价格不便宜。
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问：在三四线城市，我的二手房降价了，为什么还卖不出去？
答：首先，人口净流出现象十分严重。
三四线城市在发展前景和教育、卫生、医疗等各方面的资源质量都远不如一二线城市。
因此这些年来，三四线城市的富人都想方设法到一二线城市买房，要么是为了孩子的教育，要么是为了将来就医更方便。
所以他们不愿意在当地买很多房子，这些年轻人原本在一二线城市是没有办法的，不过这两年大城市放宽了落户限制，申请落户的门槛很低，吸引了无数年轻人前来申请落户，这对于一二线城市来说当然是个好消息。
但随着形势的变化，连最后一批有购买能力的人也失去了买房的能力，那么这些房子以后会卖给谁呢？
其次，三四线城市房价脱离经济基本面，刚买房的人买不起。二手房的价格谁说了算？自然是房主，或者说是炒房者。
但问题是，买家能不能开出一个让炒房者满意的价格？以前房价4000元，凑足首付也许还算可以，但现在房价1万起步，直逼一二线城市，月薪3000元能买得起吗？
然后，新房太多，影响二手房的交易。
三四线城市和小县城虽然行业不太景气，但是这些年建房非常卖力。站在城市最高点，随处可见房地产工地。可以预见的是，未来无数新房将涌入市场。但房地产市场的需求量并没有减少，因此大家都愿意选择新房，毕竟一个小区就有几百套房子，选择空间很大。
问：我在金华有房产，女朋友在湖州工作，我们想在湖州买一套房产，自住和投资两用，这是我的第一套房子，有两个问题想问一下。我看中湖州西南地区一套小户型，房价比较低，是恒大御丰，环境还算满意，距离我工作的地方大概5.7公里，精装修1.1万/套，周边小开发商的毛坯房和二手房大概11万左右。这个恒大楼盘2019年9月就是这个价格推出的，现在有优惠10万左右，4月份市场回暖，优惠就取消了，现在这个阶段的小户型几乎都卖光了（后面肯定还会有其他楼盘推出，担心价格继续上涨）。湖州是浙江房价最低的，近几年一直在发展。 平原多，新房供应量大，今年要建沪苏湖高铁，现在买还是等国庆、年底优惠大点？主要还是时机？另外，在新规划的沪苏湖高铁站附近，湖东新区重点发展区域，有一套总价差不多的恒大房（距离工作地点约6.5公里，学区和规划都比较好，但距离远，目前周边配套比较弱），是不是更值得买？
答：湖州这几年房地产市场表现弱于浙东、浙南、浙中等城市，目前的房价水平也较低。
从房地产行业短期运行情况来看，湖州目前处于下行阶段。
湖州还会受到邻近嘉兴、苏州、无锡的影响，这三个城市过去几年房价涨幅过大，存在泡沫，目前正处于震荡降温过程中。
湖州城市基本面较弱，且前几年土地出让幅度较大，新房供应量较大，今年房价大幅上涨的可能性不大，基本稳定的概率较大。
所以我建议你下半年再观望一下，估计价格会比现在优惠一些，或者选房的时候会更放心一些。
高铁建设固然是利好因素，但在三四线城市房地产市场下行或稳定期，其对房价的推升作用并不明显，无需过度关注。
关于地块及楼盘，恒大御丰，这个地块位于郊区，周边空置土地较多，估计大部分规划为住宅用途，这个地块前景还是不错的。
高铁东站距离市中心稍远，新站周边会有新楼盘和城市功能配套，这一区域的房子升值空间没有恒大御丰那么大，这一区域会有点像无锡的东站，政府很重视，但发展不如预期。
问：杏叔，请问怎样才能提高首付呢？
答：具体请参考知识星球内部分享《免息贷技术树》《如何选择最划算的渠道融资成本》
问：星叔，请问如何才能最快成功？现在还有什么选择？
答案：创业。只要你找到机会，就一定要抓住！这是最快的致富之路，也是最快的成功之路。
我们生活在这个互联网时代，我们接触到创业思维，但是如果我们不选择创业，那么我们的损失将是巨大的！
不管能不能成功，我们都应该创业，如果成功了，获得更高的社会地位和丰厚的经济收入自然是理所当然的吧？
没有成功？
如果我们有勇气和耐心，我们就可以继续创业！失败是正常现象，成功是偶然现象！但如果我们继续做下去，我们就会一直成功吗？
我希望我们能够继续这样做！
当然，有些人做不到！毕竟我知道穷苦家庭的孩子，没有什么积蓄，连父母都会问孩子要钱！
这些人承担不起任何风险！
也就是说，他每个月的工资都要用来生活，他如果创业，前三个月不赚钱，他就没法生活了。
他们没有经验！
这样的人特别可怜！
因为发展成功的业务需要时间！
如果你太穷，创业失败，受不了苦，你可以出去打工，也能让你体会到开公司有多难，更能体会到老板的不易。
你工作的时候，用企业家的角度去想，你一定会升职很快，社会地位也会提高。
我曾经在一家公司工作。
老板很勤奋，周六、周日全公司放假，老板还在公司上班。
于是，周六周日我也陪着这位老板上班了。
于是，不久之后，老板就提拔我为部门经理了。
为什么？我只是站在老板的角度为他做事而已。
因此，有机会创业的人一定要创业...
另外，要跳出自己的圈子去思考，要有投资的头脑。
聪明人会利用别人的经验作为自己的经验
傻子才会把自己的经历当成经验！
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