衡量一个城市的房价是否合理，主要有两大指标。
一个是房价收入比，也就是住房总价与家庭年可支配收入的比值；另一个是租金回报率，也就是房屋年租金与房价的比值。
一般来说，房价收入比越高，买房负担越重；租金回报率越低，泡沫程度越高。
但在房地产市场上涨时期，房价能涨到多高，很大程度上取决于高收入群体，在没有限购的城市，外需的拉动作用也十分明显，因此房价收入比并不能真实衡量一个城市的购房负担。
相比之下，租金回报率与全体居民息息相关。房价由富人决定，而租金则由普通居民决定。房价可以无限高，但租金不太可能继续上涨。显然，无论供求关系如何紧张，租金都离不开就业和收入的基本面。
因此，租金回报率，或者说房价与租金的比率，可以作为一个城市房价泡沫程度的参考指标之一。
以下是2019年第一季度50个典型城市租金收益率排名：
租金回报率方面，西宁、乌鲁木齐最高房价房租比，厦门、青岛最低，三四线城市普遍高于一二线城市，北上广深四个一线城市均在2%以下，武汉、西安、成都、郑州等二线城市均在2.5%以下。
租金回报率是租金与房价的比率，而房价租金比则可以衡量一套房子正常的回报期。
由此来看，如果房子仅用于出租，厦门至少需要80年才能收回投资，青岛需要71年，南京需要59年，天津需要55年，杭州需要50年，西宁和乌鲁木齐最低也不足30年。
显然，如果房价失去继续上涨的预期，几乎所有城市的租金收入都将无法覆盖持房成本。
我们有以下解读：
一是我国主要城市整体租金回报率低于国际水平。
国际上，合理的租金回报率为3%-5%，纽约、东京在5%左右，伦敦在4%左右，北上广深均在2%以下，武汉等二线城市不超过2.5%，均低于国际平均水平。
最极端的例子是厦门，这里的租金收益率在各大城市中垫底，仅为1.2%。这意味着在厦门，一套房子如果单是出租的话，至少需要80年才能收回投资，租金收益微不足道。
背后的原因并不是租金低，而是房价过高，租金跟不上房价的上涨，导致租金收益率不断下滑。
从发达国家的经验看，城镇化阶段，房地产市场一般处于上行阶段，房价走势与租金走势相互独立，租金回报率影响不大。一旦城镇化结束，或者房地产市场由上行阶段进入新的盘整甚至小幅上涨阶段，租金回报率过低的问题就十分突出。
目前，中国城镇化率已接近60%，距离70%城镇化的成熟阶段仅差10个点。同时，中国房地产市场普遍上涨的阶段基本结束，城市间房地产市场呈现分化趋势，多地房地产市场整合将成为常态。在此背景下，租金回报率的重要性将愈发凸显。
第二，为什么三四线城市的租金回报高于一二线城市？
50个城市中，租金收益率排名前五的城市分别为西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江、银川。同样，前十城市中也没有实力较强的二线城市。
出现这一现象的原因是，在房地产市场的上行周期中，房价的涨幅远远超过租金的涨幅，一线、强二线城市房价上涨势头更为迅猛，但租金却完全跟不上房价的走势，导致这些城市的租金回报率不断下滑。
也就是说，三四线城市的租金回报率比较合理，但房价上涨空间成问题，在这些城市买房基本不用担心买不起，但投资需谨慎。
第三，房价收入比和租金收益率比较异常的城市需要特别关注，典型的有厦门、福州、三亚、石家庄四个城市。
厦门房价收入比仅次于北京、上海、深圳，而租金回报率却在全国垫底，这意味着厦门房价已经超出了城市发展的基本面，主要靠外轮资金支撑，这类城市的房价最容易出现大起大落。
另一个典型例子是石家庄房价房租比，石家庄整体收入水平不高，但房价在二线城市中却名列前茅，这就导致石家庄的房价收入比很高，但租金回报率却与一线城市一样低，这意味着当地楼市存在一定程度的泡沫。
福州、三亚也类似。
第四，在房地产市场的上升周期中，可以不用关注房价收入比和租金回报率；但在房地产市场的下行周期中，就要格外关注租金回报率。
对于一二线城市来说，只要每年房价上涨10%以上，租金收益率即使低于1%，也不会有太大影响，即使房子空置也不用担心，因为房价上涨带来的利润足以覆盖持有成本。
但房价不涨就会有损失，如果楼市长期平淡，甚至大幅下滑，就要考虑租金收入是否合理。
一旦楼市进入横盘整理阶段，房贷利息成本、资金占用机会成本、物业成本甚至未来的房地产税都要考虑。
据业内人士估算，目前国内房屋持有成本大概在2%-3%，如果租金收益率太低，那么投资房产并不是一桩好生意。
未来楼市必然出现两极分化，长期横盘甚至局部下跌的可能性大于普遍上涨的可能性。在此背景下，对于房价收入比、租金收益率乃至经济基本面相对不正常的城市，我们应该更加谨慎。
