5月17日，新一轮金融支持房地产的措施出台，中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布通知，将首套房、二套房贷款最低首付比例分别下调至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布取消全国首套房、二套房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。这些利好措施在一定程度上可以释放刚性需求和改善性需求，有利于楼市快速企稳。
布兰克研究院创始人杨先玲在《北大金融评论》撰文指出，房价不涨甚至不跌，民众必然会推迟购房，导致政策刺激不具立竿见影效果。为避免市场进一步下滑，当前及未来政策应着眼于将放缓风险降到最低，关键是要稳定房价预期。
本文全文刊登于《北大金融评论》第19期。
2023年7月24日，中共中央政治局指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化。此后房地产调控政策出现重大转向，不少二线、一线城市相继出台一系列针对性放松政策，包括认房不认贷、降息、降低存量房贷利率、降低改善房改首付比例、建立城市融资协调机制等。从短期效果看，多数城市成交量有所改善。纵观全年，虽然2023年新房成交量下降10%左右，但二手房成交量增长30%以上，两市总成交量较2022年均有小幅增长。总体判断，我国房地产市场已经见底，风险释放较为充分，最坏阶段已经过去。
然而，2024年以及更长远来看，我国房地产市场的走势将会如何？如何看待这一轮周期性调整？它有何不同？
真正的问题
表面上看，近三年我国房地产市场处于周期性风险释放期，新房销售从2021年16亿平方米的峰值回落到2023年的11亿平方米左右，部分民营开发商陷入严重债务危机，交付风险加大，土地市场下滑。但透过这些具体的问题，我们要客观认识到，当前一系列周期性问题，反映出我国房地产市场深层次、结构性的矛盾，未来几年，我们可能还处于结构性转型过程中。
第一，重心较低。根据人口、城镇化等基本面，未来十年我国新建住宅的需求重心在10亿平方米左右。过去三年，市场从15亿平方米以上的超高速度、较大规模，向较低水平、较慢速度的新中心转换。一定程度上，过去三年的市场下滑，主要就是由这个转换过程造成的。虽然由于转换速度过快、仓促，市场出现了一些“过冲”，但我们需要接受和适应这个转换过程带来的阵痛，房地产市场才能平稳迈向下一个发展阶段。从1998年我国房地产市场启动到2021年交易规模达到顶峰，共计售出商品住宅150多万亿元。 2015年至2021年上一轮大周期的销售额达到90多万亿元，意味着过去20年房地产销售额的60%以上是在上一轮周期完成的。这也意味着过去透支、高杠杆、高周期的模式难以为继，调整越晚，潜在的宏观和金融冲击就越大，后果也越难以预料。
第二，杠杆率较低。1998年，我国城镇住建部门杠杆率不足5%，2008年“四万亿刺激计划”推出时仅为18%，经过第一轮快速去杠杆，2016年突破50%，第二轮去杠杆后，2020年进一步增至72%，达到历史高位。此后三年，一直“稳中有降”。近一年多，虽然出台了降息、降低首付等放松政策，但效果并不理想。原因在于居民加杠杆意愿明显减弱，有刚需人群缺乏加杠杆能力，有住房变化、改善性需求的中产家庭缺乏加杠杆意愿，导致新增房贷速度明显放缓，居民还贷速度快于新增贷款速度，导致银行房贷余额出现负增长。 众所周知，中国家庭资产的65%以上配置在房子上，而在美国、日本等成熟国家，这一比例仅为40%左右。这不仅意味着我国城镇家庭在住房资产上配置过多，也意味着大部分家庭债务都直接或间接体现在房子上。因此，未来相当长一段时间，稳杠杆是我国城镇家庭不得不选择的选项。调整方式无非是：增加存款，减少消费和贷款；提前还贷，减少债务；出售过剩住房，“瘦身”资产，用房子换钱。
第三，改变房价预期。旧模式的核心基础是地价与房价上涨之间的正反馈。在这个大逻辑下，地方政府主导土地资源配置，先卖地，再开发，赚取城市扩张和产业发展的红利。开发商的发展模式是超前拿地+“三高”，即资产端超前布局，负债端过度负债。超前拿地的逻辑是在产业不成熟、基础设施不完善的郊区、偏远郊区或者新城提前布局，相信土地升值快于利息支出，相信市场空间足够大，可以消化土地储备。说到底，这里有个底层假设，就是相信住房供给上涨。房价上涨，购房者才能赚钱，实现资产增值；地方政府通过土地财政、土地金融，实现城市“大搬迁大建设”；开发商通过高周期，实现快速扩张；银行可以赚取利息。总之，这个故事的出发点一定是房价上涨。 但2021年以后，房价上涨预期开始出现逆转。2022年房价下跌预期从三四线城市蔓延到二线城市，核心二线、一线城市房价在2023年也开始下跌。2023年，北京、上海二手房成交均价下跌近10%，深圳下跌幅度超过10%，这是历史上首次；房价相对稳定的成都、合肥、西安、武汉、郑州、重庆等二线城市房价也在下跌。在这种情况下，人们对房价的预期发生了明显变化。在房价不会涨甚至可能下跌的预期下，人们的购房行为必然会有所延迟、不那么迫切，这也会导致政策刺激效应不立竿见影，政策的真正效果会大打折扣。这是目前最大的挑战。
过渡政策
为避免楼市进一步下滑，当前和今后一段时期的政策重点应放在降低失速风险上，关键是稳定房价预期。
从一系列先行指标来看，2024年二手房价下跌压力依然存在。不仅老房、小房、劣质房面临较大下跌压力，一些原本保值能力较强的优质学区房、优质商品房也开始下跌，意味着房价下跌风险正在蔓延、扩散。如果这种下跌趋势持续下去，部分房子会变成“负资产”，失去首付，尤其是2017-2021年房价高点入市的业主，面临的房价下行压力更大。我国城镇家庭资产中70%以上是住房资产，房价下跌会对家庭资产负债表造成冲击，并通过财富效应影响消费，产生较大的宏观影响。因此，稳定房价预期是走出负循环的关键。
第一，减轻房主还贷负担，缓解二手房市场“抛压”。我国住房保有量参差不齐，多数房主拥有不止一套住房，一套自住，一套投资。在房价上涨时期，这些家庭利用杠杆购买了多套房子。在目前的市场条件下合肥2024年上海房价，住房的增值保值功能减弱，拥有多套房子的家庭还款压力较大。尤其考虑到收入预期下降，卖房还贷成为普遍选择。在这种情况下，一个潜在的政策选项是大幅降低存量房贷利率，对暂时无力偿还房贷的家庭延长还贷期限。这可以在一定程度上缓解二手房供应量持续增加的压力。
第二，通过城市融资协调机制，多渠道解决开发商现金流危机，缓解开发商降价卖房压力。大多数开发商普遍遇到现金流问题时，短期应急方案是通过各种方式直接或间接降价卖房。当大多数开发商采用这种方式时，这种方式不仅会失效，还会造成“集体踩踏”，销售难度加大。在这种情况下，应启动一切可能的融资措施，帮助“白名单”企业解决短期现金流压力。在实际操作中，特别是对符合条件的城中村改造项目，中央财政将通过现有渠道给予适当补助。通过地方政府专项债券支持、设立城中村改造专项贷款、鼓励银行发放城中村改造贷款等多种方式给予资金支持。
第三，应通过规划、改建、收购等多种方式增加保障性住房供给，而不是仅仅通过新建来扩大供给。一方面合肥2024年上海房价，我国已经不再普遍缺房，大多数城市户均住房套数已经大于1套，35个大中城市中，真正缺房的城市不足10个。在这种情况下，是否继续新建保障性住房是一个值得思考的问题。在目前库存压力仍然很大的形势下，新建保障性住房很可能成为商品房的替代，而不是补充。保障性住房不仅会分流潜在刚需人群购买新房，还会加大开发商回收现金流的压力。基于这些情况，未来保障性住房建设可以考虑从新房库存中收购一批房源，然后分配给潜在对象，这样既可以帮助开发商回收资金，也可以减轻政府的负担。 对部分闲置工商用地和国有事业单位自有土地，可以通过规划改造提供单位住房。
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