最近在各大媒体平台上看到很多关于上海房价的评论。
其中，“上海房价是否又回到16年前的低谷？”话题引发众多关注。
今年一月份，我们邀请朋友们就“一套房子，一万元”这个话题进行了投票。
反馈显示，超过65%的小伙伴感觉房价还没有回落到五年前（即2018年）的水平。
但时代变了，没想到仅仅半年多的时间，人们讨论的已经不再是“倒退回5年前”，而是“倒退回8年前”。
事态急剧恶化！
人们为何如此关注“房价回落至16年来最低水平”？
我认为主要有两个原因！
首先，回落至2016年的水平将是一个真正的“突破”。
过去10年，上海房地产市场经历了两轮上涨，一次是2016年，另一次是2020年。
2020年这波是口罩事件之后的非理性反弹，出现了很多的假上涨，其实是不合理的。
真正的暴涨是在2016年，这是国家意志的体现，全国房价普遍上涨，有的地方、有的房子涨了一倍以上。
如果房价回落到2016年的水平，大部分人的财产性收入将会化为乌有，不得不亏本出售。
第二，这轮下跌速度非常快，从21年来的高点到现在的低点，只用了三年的时间，而且下跌打了很多地方的措手不及。
关键是仍看不到“底”，倒逼出台各种新政策，包括财政、人口、土地等，但收效甚微。
但事实到底是什么？
上海房价真的回落到2016年水平了吗？
现在上海最值得买的房子在哪里？
今天我们就一起来讨论一下这个问题吧！
在我们开始之前，请投票！
上海房价又跌回16年前水平了吗？
至少从一些曝光的案例来看，“上海房价已回落至16年前水平”并不耸人听闻。
因为确实有成交的案例，价格已经回落到2016年了。
例如宝山共康：
闵行莘庄：
松江九亭：
嘉定新城：
但由于上海楼市的差异性，每个板块、每个小区甚至每栋楼的定价走势都会有所不同。
因此，生活在不同的地区会给你带来不同的身体感觉。
比如学区好、二手房多、品质好的大宁金茂府、绿城玉兰园、仁恒森兰雅园的业主感觉价格没降多少，距离2016年还差得远。
当然，很多朋友也会提出疑问，成交价格这么低，还能“降价”吗？
客观来说，为了减税降费，不少二手房交易确实存在网签价格低的情况，但随着普通住房认定标准的放宽，不少房产并不需要降价。
因此，网签率偏低对于房价下行的影响其实是有限的。
归根结底还是因为大家的信心和期待不够。
这最终反映在价格上，价格依然低迷。
但从客观数据来看答案是什么呢？
从上交所角度：
最新数据显示，2024年5月上海市住宅小区平均底价为61136元/㎡。（底价：成交复盘价，即更贴近实际成交的市场价，避免二手小区房源价格被下调的情况）
2017年年中左右，上海房价又回落到了7年前的水平。
然而，如果只看市场数据，很容易陷入“陷阱”。
因为市场反映的是整体趋势，所以必然会抹平结构性的差异。
长期关注上海二手市场的朋友应该知道，上海二手交易结构中，400万元以下成交常年占80%左右，而这些房子不用多说，绝大多数都是1998年以前建造的老旧公房，只有极少数是1998年以后建造的商品房。
上海现有近850万套住宅中，约35%为1998年以前建造的旧房，其余65%为1998年以后建造的商品住宅。
这意味着松江房价走势图，占比较大的商品住宅，成交较少，无法在整体市场底价中体现。
真正对房价有较强拉动作用的，当然是商品住宅，特别是二手商品住宅。
因此，从整体基准价来看，上海房价可能被“低估”。
因此我们需要看一下恒兴小区的房价走势：
最新数据显示松江房价走势图，2024年5月恒兴小区平均底价为65701元/㎡。
上海房价接近回落至2017年末2018年初左右。
在费戈看来，这或许才是上海房价更为现实的“下跌”水平。
所以从整体来看，上海的房价还没有回落到2016年的水平。
这应该也符合大多数人的认知和认识。
不过，面对此轮下行行情，市场中的看空声音似乎占据了“压倒性的优势”。
哪一个房子更坚固？
市场下跌是事实，多说也没多大意义。
人们或许更关心的是哪些地方的房价跌幅最大，以避免买房时掉入陷阱。
另一方面，目前哪些行业相对强劲且值得投资？
我们把现在的小区基准价和2018年初的价格对比一下，看看具体的结构性差异。
首先我们来看看板块整体的涨跌情况。
数据显示，恒兴社区139个地块（上海151个地块）中，有50个地块房价较2019年上涨，占比约36%。（此处未考虑财务成本、货币贬值等因素）
相比之下，超过60%的行业已经回落到18年前的水平。
而在普遍衰退的情况下，谁又能“安然无恙”呢？
即便是黄浦、静安、徐汇等实力较强的区域，区域内的一些地块也未能支撑住，房价出现下跌。
其中，浦东由于地域面积较大，是跌幅最大的板块；
金山、崇明全部失守；
五座新城中，松江实力相对较强；
市区令人意想不到的是，普陀已回落至18年前的水平，杨浦、长宁也大幅下滑，但黄浦依然不愧为市中心最坚固的“堡垒”。
如果继续沿用前期方万定义的“跌幅”标准，我们可以将跌幅范围分为反跌幅（跌幅≤5%）、跌幅范围（5%）、
