海南陵水县，一个不太出名的县份。
这里没有三亚、博鳌那么出名，也没有什么让人印象深刻的经济实力，然而就是这样一个普通的县城，却有着全国（含县级市）最高的房价。
陵水县常住人口只有37万多，房价却高达3万多元，比省会海口还高，近年来一直稳居全国县域房价第一。
陵水房价为何这么贵？是性价比高还是泡沫？
01
县级市房价全国第一
人们常说：“宁愿在一二线城市有一张床，也不愿在三四线城市有一套房子”。
这似乎是大多数人买房的黄金法则。
但这条法律在陵水县无效。
陵水县房价是全国各县市中最高的。数据来源：中国房价市场、第一财经
今年6月份的数据显示，全国已有8个县区房价超过2万。
其中，陵水县以33376元/㎡的房价位居全国第一，超出排名第二的义乌市（25690元/㎡）7600余元。
全国县级市房价排名前五位的市中，紧随陵水之后的分别是浙江义乌、永康、温岭和江苏昆山。
要知道这些县市的经济在全国都是排名靠前的，2021年义乌城镇居民人均可支配收入大概是8.6万元，而昆山大概是7.7万元。
义乌的人均收入甚至超过了北京、深圳和广州。
按理说，当地经济好、收入高，推高房价是正常的，但根据2021年的统计数据，陵水县城镇居民人均可支配收入为36122元。
也就是说，在一个人均可支配收入只有3万多元的县城，房价也在3万多元。
全国人均收入前十位的县（含县级市）
陵水县的房价之高，在全国各县区中都位居前列，甚至不逊色于一二线城市。
2021年，全国房价最高的城市中，排名在陵水前面的仅有8个城市，分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚、南京。
从人口规模来看，陵水市常住人口仅有37.25万人，相对于那些千万人口的大县城来说，就是一个小县城。
从地方经济规模来看，陵水2021年GDP为223.39亿元，与“万亿俱乐部”内的城市相比县级市房价排名，也是微不足道的。
但这个人口规模、GDP平均水平的小县城，房价却与国内一二线城市相当。
陵水的房价为什么这么贵？
02
陵水房价为啥这么高？
对于陵水房价为何能长期位居全国各县区之首，且遥遥领先于经济发达县区，人们有着不同的理解。
有人说，陵水横跨亚热带与热带边界，有着得天独厚的气候优势；有人说，陵水是三亚的后花园，承担了三亚住房需求的外溢；还有人说，借助海南自贸港建设，陵水的吸引力将更大……
先说地理位置吧。
陵水在这方面确实有自己独特的优势。
陵水与三亚相邻，北纬18°横跨其间，处于亚热带与热带的分界线。
陵水距三亚仅58公里，乘高铁20分钟即可到达，地处“三亚20分钟旅游经济区”。
陵水不仅距离近，还被誉为“三亚后花园”，有绵长的沙滩、热带雨林、温泉、岛屿，相比三亚，这里少了些喧闹和商业气息。
被定义为“国家海岸”的三亚海棠湾，与陵水海岸线相连。
陵水57.5公里长的海岸线，也让其成为全县房价最高的地区，部分地方房价甚至突破4万元/平方米的天花板。
陵水县与清水湾、响水湾、土福湾房价的巨大差距就可印证这一点。
陵水县城区一套房子的均价在2万元左右，而距离市区20分钟车程的几个清水湾等旅游资源集中的区域，均价则高出近两倍。
难怪有人会说：“在县城，500万元可以买两套房子，但在湾区，这点钱最多只能买一套房子。”
2019年上半年陵水房价甚至超过三亚
正是这些得天独厚的地理优势，让陵水成为无法在三亚买房定居人士的最佳选择。
这几年陵水房价一路飙升，2020年的数据显示，在当年海南省房屋销售面积和销售额均为负数的情况下，陵水这两项指标同比增长了73.3%和68.8%。
陵水县房价一直稳居全省第二，紧随三亚之后，2019年更是连续数月超越三亚，将省会海口远远甩在身后。同时，陵水近年来一直稳居全国县城房价第一。
这样的数据，确实是三亚住房需求的溢出效应。
历来有“东北人爱三亚，北京人爱三亚”的说法。
据悉，陵水当地一个房地产项目，有6000多套住宅，其中2000多套被北京人购买。
随着全国资金纷纷涌入海南，尤其是三亚房地产市场，当地房价已到达顶峰，大量购房者不得不退而求其次，将目光投向了与三亚相邻、气候、风景相近的陵水县。
这也是为什么GDP仅占海南省3.5%左右、第三产业占当地GDP近60%的陵水县房价如此之高的另一个重要原因。
此外，引发购房者情绪的还有所谓的稀缺性以及对未来规划发展的期待。
2019年，陵水县住宅用地可用面积仅为1公顷，用于保障性住房建设，比上年减少98.4%。
此后，陵水再无住宅用地规划。
更宏观的视角是海南实施多年的限购政策。
就在去年年初，海南开展房地产市场专项整治，查处购房者规避限购资格和开发商违规销售商品住房的行为。
据陵水房产顾问介绍，他们在招揽购房者时，除了上述的“稀缺性”外，还抛出不少未来规划的卖点。
比如，在海南自贸港的规划中，陵水县利安镇被定位为“国际教育创新试验区”，已与中国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等十余所国内外高校签约，海免集团旗下的免税店也在规划中，据说比三亚海棠湾的免税店还要大……
你不仅可以尽享椰风海韵，满足休闲养生的需求，还可能成为40多年前第一批进入“特区”的人之一，如此美好的现实与憧憬，谁能不感动呢？
03
是泡沫还是福地？
没有人能够准确预测，没有产业经济支撑、完全靠旅游资源推高房价的陵水，将会走向何方。但我们总能在历史中找到熟悉的过往。
上个世纪海南曾经历过一次房地产繁荣。
1988年，海南建省，成为中国最大的经济特区。
当时，全国刚刚见证了又一个经济特区深圳在不到10年的时间里从一个小渔村发展成为大都市县级市房价排名，那些因为赶不上深圳高铁而苦恼的人们纷纷涌向海南。
海南省早期房地产增加值与GDP增长率统计。1992年，房地产泡沫达到顶峰。图片来源：Wind、数据视觉
1991年，海南平均房价为每平方米1400元，1992年飙升到每平方米5000元，1993年上半年飙升到每平方米7500元。
房地产投资额度也是如此，1989年，海南省房地产投资额只有3.2亿元，到1992年，这一数字已经变成87亿元，占当时全省固定资产投资的一半，全省GDP增长率为41.5%。
在当时人口不到700万的海南岛，有近2万家房地产公司，几乎每350人就拥有一家房地产公司。
著名的潘石屹、冯仑等“万通六君子”，都是靠在海南炒房地产发家致富的。
那时的海南，除了房地产，什么都没有。
1993年6月，中央采取行动进行治理，海南95％的房地产企业面临破产，狂热的炒房者也一无所有。
1993年7月，新任海南省委书记提出“以旅游业为龙头，推进第三产业发展”，海南开始希望通过发展旅游业来彻底摆脱房地产泡沫的影响。
1999年至2017年，海南旅游业蓬勃发展，但也与房地产行业陷入恶性循环。图片来源：海南省统计局、数据视觉
旅游业得到了发展，但令人想不到的是，旅游业的繁荣却不断推高了当地的房价，再一次加深了海南经济对房地产业的依赖。
进入新世纪后，海南房地产开发占GDP比重逐年提升，2010年海南宣布建设国际旅游岛后，这一比重从未低于20%，2017年最高峰时甚至达到46%，是全国平均水平的3倍多。
我们再回到陵水县，这是一个典型的例子。
直到2011年，陵水才不再是国家级贫困县。此前，2010年“两会”期间，陵水县官员在接受采访时公开宣布，计划在当地兴建10个高尔夫球场。
建设高尔夫球场的目的不言而喻，就是通过休闲度假旅游开发，实现高端商业地产开发，提升当地知名度，吸引投资，提高房价。
被房地产“绑架”的旅游业，对于陵水乃至海南来说，都不是一个好的选择。
同样是热带海滨度假胜地的夏威夷，曾被一些人认为是海南应该对标的发展方向，而两国也有很多相似之处。
2021年最新数据显示，夏威夷的房价中值为61万美元，位居美国各州之首。
与高昂的房价相对应的，夏威夷的物价也是高的离谱，是美国生活成本最高的州之一。
美国一家个人理财网站曾统计全美50个州的生活成本，并将其与各州的平均收入进行比较，结果显示，夏威夷是美国生活成本最高的州。
夏威夷一个或两个口之家的生活成本为 111,892 美元，而平均收入为 71,977 美元，负担能力差距接近 40,000 美元。
夏威夷州抵押贷款人每月住房成本中位数在美国最高
与世界各地的富豪们到夏威夷买房度假休闲类似，陵水的房地产项目主要针对的并不是广大的本地需求，而是全国各地无数的居住、旅游人群，这也是为什么陵水县城中心的两套房子只能相当于郊区的一套房。
每年人均可支配收入3万多元，房价也是3万多元一平米，如果我是陵水本地人，我肯定不希望这样的事情发生。
同样，上层也在想方设法摆脱房地产魔咒，尽管这并不容易。
陵水、三亚乃至整个海南的条件都非常好，有得天独厚的自然资源和国家大力支持的政策。
正如邓小平1987年首次提出建设海南经济特区时所说，“海南岛搞得好，就是大事”。
随着自贸港建设蓝图慢慢展开，或许未来的海南，也会像亚洲另外三个自贸港：香港、新加坡、迪拜一样，成为举世瞩目的幸福宜居之地。
让我们拭目以待吧。
