近日，自“天通苑西区二区120平米三居室长租公寓竞价后价格上涨”的消息在网络上流传后，房产中介恶性竞争导致租金暴涨的声音甚嚣尘上。
8月17日上午，爱窝家集团研究院原院长胡景晖在电话会议中指出，租金暴涨的主要原因，是以自如、蛋壳为代表的资本驱动的长租公寓运营商争抢房源，引发舆论关注。
一时间，租金上涨的推手被指向自如、蛋壳等租房企业，还引发了北京市住房和城乡建设委的谈话。
同一小区小单间价格今年涨幅近50%
27岁的高桐（化名）在北京租房两年了，虽然有一份体面的工作，但她觉得北京不仅房价高，房租也高的离谱。
今年5月，高桐因结婚原因，搬出了位于北京市朝阳区常营站、草房站附近的一套合租房，该房位于五环外。
高桐说，这套房子的租金两年来一直维持在每月2400元左右，但她搬出去之后才发现，房租每次都在涨500元。
高桐介绍，她搬出去后，这套房子以每月2900元的价格租给了一个朋友，但房子出现漏水问题后，朋友就搬走了。
转眼间，高桐的朋友租到了同一小区同一栋楼同一户型的房子，但房租却突然涨到了3500元/月，相当于涨幅近50%。
据澎湃新闻报道，每月3500元的价格还只是一间房的房租，以一套三室的房子为例，意味着房子整体价格要近万元。
“我毕业的时候在一家不知名的中介租房，房租比较便宜，1700元一个月，但一栋房子里住了5户人家，搬出去的时候押金不退，还要交折旧费。不得不找一家知名的租房公司，但这是最省心的，至少明码标价，不用担心太多骗局。”高桐说。
资本驱动下，长租公寓快速扩张
贝壳研究院发布的《2018中国房屋租赁白皮书》指出，2018年是我国租赁行业超高速增长的一年。从机构渗透率来看，行业机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水房屋租赁领域，一线城市新开公寓门店增速超过35%。
在租赁市场纵深发展过程中，机构渗透率提升，表现为开发商、地产基金等机构持房，专业住宅租赁运营机构崛起。《白皮书》指出，在房地产各板块中，住宅租赁是唯一尚有政策红利的市场。
2015年以来，随着“租购同权”、“租售同权”等政策的密集出台，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进入长租公寓市场。
据市场统计，2017年我国租赁市场规模达1.3万亿元，随着住房租赁市场进入快车道，预计到2025年，租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口将达到2.3亿人。
中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场交易分为两类，一类是普通租赁，简单来说就是租客和业主直接交易，另一类是长租公寓，这类的典型特征就是中间有一个转租人，转租人参与租赁，获取差价。
张大伟表示，就租赁市场的乱象来看，大量资本进入，但增量供给并不多，因为建房出租在目前的租售比下根本赚不到钱。这种情况下，大量资本进入存量装修，本身不增加供给，只是通过升级或者拆分获得投资溢价。
据证券时报报道，部分地区房租无节制上涨，只是各类资本进入租赁市场带来的短期负面效应。有人预测，2019年至2020年，中国长租公寓规模将达到3000万户。如果政策不发生改变，资本在租赁市场的力量将越来越强大。一个高效的自由贸易市场，有演变为“超级二房东”主导的垄断市场的危险。到那时，租赁市场很可能重蹈房地产市场的覆辙。
自如、蛋壳、象屿：不存在涨租情况
中指院数据显示，今年7月，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都十大城市租金环比均有所上涨。
其中，北京多个机构公布的数据显示，住房租金正在上涨。
据贝壳研究院统计，2018年前7个月，北京链家租金指数同比增长10.7%，略高于2015年、2017年的增幅，低于2016年的增幅。单月来看，7月北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
555集团研究院数据显示，2018年7月北京住房月均租金价格为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅比6月收窄1.3个百分点。其中，普通出租房平均租金价格环比上涨6.2%，公寓平均租金价格环比上涨1.4%。
业内人士认为，租赁市场最大的混乱是数据的缺失，目前各市场机构发布的租赁市场数据都存在非常明显的问题，发布数据的人基本都是租赁利益相关者，存在推高租金的预期。
但在自如、蛋壳、香寓等租房公司看来，它们并没有推高房价。
事件源于水木社区发布的一篇帖子，帖子称“我想出租我位于天通苑的房子，120平米，三居室，心理预期7500元/月，这个价格还不错。自如和蛋壳来了两拨人，自如把价格抬到9500元。蛋壳急了，说比自如要高300元。最后几轮下来，蛋壳开价10800元/月。”
自如在回应论坛帖子时表示，自如房源数据库从未收录过天通苑西二区一套120平米的三居室，该个人账号的业主身份及所经历的抢租事件均无法核实。再比如，天通苑西二区近期有一套146平米的三居室可租，目前该区域同类型公寓普遍租金在万元以上，自如曾给出两次报价，委托期4年、5年，均在9000元左右，按照市场价计算。后来业主称已与其他平台签约。因此，自如从未给出过高于该区域普遍市场价的租金。
对于抬高租金的说法，自如表示，长租公寓不具备影响整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机制上看，不会通过抬高租金来降低入住率，影响公司和行业的长期发展，自如不参与不正当的市场竞争，不哄抬房价。
蛋壳公寓负责人沈博阳8月18日在朋友圈回应称，“租房事关民生，不是儿戏。要多一些科技驱动，少一些中介花招；要多一些透明有序，少一些恶性竞争和破坏。对那些造谣抹黑、扰乱市场秩序的人，蛋壳公寓一定会采取法律行动。”
8月19日，51Home也发布回应称，对于51Home翔宇是否也参与高价购房、变相抬高租金的市场行为，51Home翔宇是国内最早从事长租公寓的中介品牌，租赁业务是公司发展和平滑经纪业务风险的举措，不存在抬高租金的情况。
租金上涨的原因是什么？
针对租金上涨的原因，链家研究院院长杨先玲表示，根据贝壳研究院租金指数可以观察到三个趋势：第一，2015年之前北京等一线城市租金涨幅很小，且非常稳定；2015年之后，租金指数走势呈现持续上涨趋势水木社区,房地产，涨幅基本维持在10%左右，考虑复利效应，持续上涨的累积效应已经非常显著。第三，租金上涨从一线蔓延至核心二线城市，人口净流入的二线城市也开始加入租金上涨的行列。
杨先玲表示，如果一种产品或服务的价格持续上涨，那只能意味着一件事：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线和二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
国务院发展研究中心研究员刘为民在《央视财经评论》指出，此轮房租上涨原因很多，但绕不开的一个因素就是资本介入。无论是风险投资还是一些社会资本，在选择投资标的时，往往讲究头部效应，只投行业前几名。这样的投资行为或投资模式，会导致一些企业在扩张速度、市场化房源收取等方面做得过头。
刘为民说，更重要的原因是前期我们的租赁市场发展不完善，导致优质住房供给不足，一些大城市特别是年轻人需要这些优质的租赁住房水木社区,房地产，但这些恰恰是我们过去租赁市场所欠缺的。
财经评论员万哲指出，租金的推升其实来自多方面，资本在其中起到一定作用，但不是唯一因素。一些中介公司抢购房屋，然后以高价出租，这种情况其实在过去几年一直存在。最近一些热点城市的租金突然上涨，并不完全是这个原因，租房市场的供需结构也出现了新的变化，也是一个推动因素。
此外，毕业季高校毕业生数量增加，也一定程度上推高了部分热点城市的房租价格。
