近期“一线城市房租暴涨”的消息引发人们担忧，多家机构统计显示，2018年7月，北京每平方米月租金环比上涨约2%水木社区,房地产，同比上涨约20%，涨幅较为明显。
上涨的原因何在？除了大家普遍认可的往年6、7、8月是租房旺季外，还有一个重要因素今年也进入了大众的视野，那就是长租公寓运营方的推动。换言之，就是资本的力量。
爆发
事件起因于8月初水木社区一名网友的贴文，他在贴文中指出，自如和蛋壳两家长租公寓运营商互相竞价，垄断房源，最终抬高租金，并表示担心“这样一来，资本就会肆意妄为，破坏人们的道德和凝聚力。”
接下来，我爱我家原副总裁胡景晖在8月17日的电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，以高于市场价20%至40%的价格抢购房屋，直接抬高了卖房成本，这种行为严重违背了市场规律。
一石激起千层浪。长租公寓运营者一下子被推到了舞台中央，聚光灯照在他们身上。针对此番表态，监管部门当晚对自如、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁公司负责人进行了集中约谈，明确提出“三个禁止”和“三个严查”，规范房屋租赁公司行为。记者在此就不细说了。
当然，上述运营商也相继对质疑作出回应，自如CEO熊林8月19日发布长微博称，自如6年来客户端价格涨幅远低于市场整体涨幅。
8月18日，蛋壳公寓执行董事长沈博阳也在微信朋友圈发文称，“租房事关民生，不是儿戏”，并表示将于周一发布官方声明。
“长租公寓”到底是一种什么样的商业模式？这些经营者真的有那么大的权力抬高大家的房租吗？他们为什么要这么做？
现在，记者就为您进行解答。
首都
所谓长租公寓，是近年来第三级房地产市场兴起的一个行业，具体做法是经营者将房主的房屋出租，并进行装修，配上家具家电水木社区,房地产，然后以单间的形式出租给周边的白领等人群。
据前瞻产业研究院了解，长租公寓的诞生可以追溯到2002年，但当时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到太多关注。直到2014年，大量资本涌入，才将长租公寓推到了风口浪尖。目前，长租公寓的运营者按类别形成了五种明显的参与者类型：资产派（新派公寓等）、开发商派（万科柏悦、龙湖皇冠公寓等）、中介背景派（链家自如、我爱我家享誉等）、酒店派（华住城家、铂涛我趣等）和年轻创业派（蛋壳公寓、You+等）。
其中，获得融资的运营商也不在少数，记者整理了一份名单，详情见下表。
根据表中统计，资本介入长租公寓领域最早可以追溯到2012、2013年左右，并非近一两年才出现的现象，其对行业的影响更为深远。
其中，自如、优客易家、轻客公寓、蛋壳公寓仅2018年就获得融资，2017年年末更是有数家企业获得融资。尤其是数笔数亿元的融资引发了这个细分领域的“狂欢”。在资本的青睐下，这个赛道的玩家开始加速涌现。
痛点
华平投资在过去几年参与投资了多个长租公寓项目，其合伙人丁毅曾公开表示，公司此次投资的逻辑是，过去几年城镇化进程是一个非常明显的推动力，租房人数增加，但也存在很多痛点。“首先，从供需角度看，一直存在租房人数和出租房屋数量不匹配的问题。其次，一线城市房价越来越高，中国人首次买房的平均时间被推迟，大学毕业的人选择租房居住时间已经超过十年甚至更久，市场需求越来越大。第三，中国市场存量房屋很多都是为家庭长期自住而建，难以满足个人阶段性人生的主要租房需求。正是这些痛点的存在，给了长租公寓行业进入的机会。”
一位参与过多个长租公寓项目的资深投资人也告诉记者，长租公寓市场前景广阔。“这几年房价的上涨，确实堵住了一部分人的买房路。再加上房产交易中链上交易的比重比较大，说明资产交易越来越局限于有房的人进行换房、投资，而没有房的人会越来越难‘上车’，只能转向租赁市场寻求长期居住地。”
一方面有着巨大的市场容量和可观的发展前景，但另一方面也存在着无法回避的盈利问题。根本原因在于，长租公寓业务的利润主要来自于物业租金与房租价格之间的“剪刀差”，前期成本投入高、利润回报率低、回报周期长是这个行业的共同痛点。公开市场数据显示，长租公寓的长期盈利目标设定在6%~7%，但目前多数品牌的回报率不足1%。华菁证券报告也指出，长租公寓的盈利空间相对有限，对于已经进入或试图进入的玩家来说，仍是一个存在门槛的行业。“无论是资源获取还是运营管理，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎，就会赔本而无利。”
那么，国内长租公寓的盈利问题该如何解决呢?上述资深投资人告诉记者，市场已经给出了答案：先考虑占领市场，再考虑增值利润。
反射
拿到钱之后，这些运营方做什么呢？就像上面说的，他们接手房源，统一设计装修，把房子出租，再提供租后服务，一条龙服务。
拿下房源是第一步，也是这些运营者发力的主要战场。花钱抢占房源、争夺市场份额、争取租金定价权，似乎成了很多人眼中行之有效的盈利模式。
但此举带来的后果也是立竿见影的。中原地产首席分析师张大伟公开表示，不少租赁公司尤其是长租公寓运营商，低价囤积中低档房源，升级改造；装修完毕后，再高价出租，赚取租金上涨带来的差价。“大量资本涌入长租公寓市场，但租赁市场新增供应量却并不多，长租公寓抢房行为放大了供需紧张局面，相当于又增加了一道赚取租金差价的屏障。”
另一位华南大型机构投资者坦言，一线城市房租上涨的主要原因还是市场，租房市场需求增加，供需失衡，房租上涨属正常现象，但另一方面，包括长租公寓在内的房产中介之间激烈的房源竞争，短期内也不容忽视。
但放眼整个行业，对于长租公寓来说，获得住房只是第一步。从目前的情况来看，国内长租公寓在装修设计、租后服务等后续环节仍被诟病。正如上述投资人所说，长租公寓的盈利能力归根结底还是来自于精细化运营、服务价值、用户粘性等，而不是仅仅当个“二房东”，赚取差价利润。
“这盆冷水来的正是时候，让大家停下来思考，对行业来说或许是好事。”上述投资者感叹。记者李蕾
