中国房地产估价师与经纪人协会发布《房地产投资信托基金财产评估指引（试行）》，被称为中国首部REITs专业财产评估规范性文件。
房地产投资信托财产估值指引（试行）
第一章 总则
第一条 为规范房地产投资信托财产评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规和国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。
第二条 本指引适用于房地产投资信托所持有或拟持有的房屋及其占有权范围内的土地、配套设施设备及其他相关财产（以下简称信托财产）的状况评估、市场调研和价值评估。
第三条 本指引所称信托财产评估包括信托财产状况评估、信托财产市场调查和信托财产价值评估。
本指引所称信托财产状况评估，是指对信托财产的物质状况、权益状况和所在地状况进行调查、描述、分析和评估，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托财产市场研究，是指对信托财产所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况和市场状况进行调查、描述、分析、预测，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托财产价值评估（简称信托财产估值）房地产信托投资基金 实例，是指对信托财产的市场价值或者其他价值、价格进行分析、计算、判断并提供相关专业意见的活动。
第四条 信托财产评估项目的评估内容可以根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理（含信托财产的取得、运营和出售）、市场退出及相关信息披露的需要，包含全部或者部分信托财产评估内容。
第五条 房地产估价机构、注册房地产估价师应当勤勉尽责、实事求是，保持应有的职业审慎，认真审查信托财产估价的依据材料，依法独立、客观、公正进行信托财产估价，不得出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托财产估价报告。
第六条 有下列情形之一的，房地产估价机构不得接受信托财产估价委托：
（一）该机构与委托人或其他相关方存在直接的股权关系或者其他利益关系，或者与评估对象存在利害关系；
（二）机构专业能力不够满足要求的；
（3）其他不符合法律、法规和规章规定的情形。
第七条 房地产估价机构接受信托财产估价委托，应当要求委托人出具估价委托书；决定接受信托财产估价委托的，应当与委托人订立书面估价委托合同。
评估委托书应当载明委托人名称、委托房地产评估机构名称、评估内容（全部或者部分信托财产状况评估、市场调查、价值评估）、评估目的、评估对象（名称、所在地等）、评估要求（评估工作完成时间等）、委托日期等。
评估委托合同应当载明委托人和房地产评估机构的基本情况、负责评估项目的注册房地产评估师、评估内容、评估目的、评估对象、委托人应当提供的评估所需资料、评估过程中双方的权利和义务、评估费用及支付方式和期限、评估报告及其送达、违约责任、纠纷解决办法等事项。
同一事项的评估委托书与评估合同的内容应当一致；不一致的，以评估委托书为准。
第八条 房地产估价机构应当根据需要选定熟悉本准则的注册房地产估价师和具有相关资格或者相应能力的专业人员，开展信托财产状况评估、市场调查和价值评估工作。
房地产评估机构在进行信托财产评估工作时，遇到复杂、疑难或特殊的技术问题，而该机构难以解决的，应当寻求专业人士的帮助，聘请本机构以外的相关专业领域的专家或专业机构提供专业建议或咨询，并在信托财产评估报告中说明。
提供专业帮助的评估人员、专家和专业机构不得与委托人或者其他相关方有利害关系，与评估标的不存在利害关系。
第九条 同一房地产投资信托基金，信托财产状况评估、市场调研、价值评估等同一评估目的的评估对象范围、评估时间应当一致。
第十条 信托财产评估工作期限为评估委托受理之日起至评估报告出具之日止，应当根据评估对象的数量、规模、评估工作的复杂程度、深度等合理确定，不得随意缩短或者拖延。
第二章 信托财产状况的评估
第十一条 信托财产状况评估包括信托财产实物状况、权益状况、所在地状况的评估以及营运费用的分析和预测。
对信托财产的物质状况评估应当由具有建筑、建筑结构、建筑设备、物业管理等专业资格或者相应能力的专业人员进行。对信托财产权益评估应当由法律专业人士或者熟悉房地产法律、政策的专家进行。
第十二条 信托财产实体状况评估应当通过查阅信托财产有关文件、图纸、资料和维修记录，询问信托财产使用人和物业服务企业，实地观察、检查信托财产的结构、装修、设备和使用、维护状况等方式进行。
第十三条 信托财产的状况评估应当包括以下内容：
（一）对信托财产的绩效进行评估；
（2）评估信托财产的完好、受损状况；
（3）信托财产状况的评估。
第十四条 信托财产的绩效评估包括以下内容：
（一）信托物业的适用性评估。包括评估信托物业的平面布置、空间布局、内部交通、保温、隔热、隔音、设备设施配置、建筑装修、使用率等与目标客户需求的满足程度。
（二）信托财产环境绩效评估。包括对信托财产的土地利用及规划、建筑设计、绿地及活动场所、环境污染、公共服务设施、智能化系统等进行评估。
（三）信托财产的经济绩效评估，包括信托财产的节能、节水等情况的评估。
（四）信托财产安全性能评估。包括信托财产场地安全、建筑结构安全、建筑消防安全、建筑设备安全、日常安全防范等评估。
（五）评估信托财产的耐久性。包括评估信托财产的结构、装修、设备等组成部分的正常使用年限。
第十五条 信托财产的完整与毁损状况，应当根据信托财产的建筑结构、装潢、设备以及其他构成要件的完整与毁损程度来评估。
第十六条 信托财产的年限评估，按照信托财产的年限与预计年限的比例进行。
信托财产的年限应当为有效年限。有效年限应当根据建筑物的实际年限，根据建筑物的建造、使用、维护、修缮等情况，加减适当调整计算。有效年限难以计算的，可以采用实际年限。
信托财产的预计年限应当采用预计经济年限。预计经济年限从建筑物竣工之日起计算，可以根据建筑物的设计使用年限、建筑物的建造、使用、维护和改造情况，以及周围环境、房地产市场等情况，经过综合分析判断后确定。如果预计经济年限难以确定的，可以采用设计使用年限。
第十七条 对信托财产权益状况的评估，应当通过审查信托财产的产权证书或者不动产登记簿及相关批准文件、证件、合同等，要求委托人提供或者协助获取相关证明、说明或者书面确认，并在法律意见书中引用关于信托财产权益的法律意见。
第十八条 对信托财产权状况的评估，应当说明下列内容，并重点关注财产权的合法性、瑕疵以及交易限制等情况：
（1）土地权属状况，包括土地所有权性质（国有土地、集体土地）、集体土地所有权的行使人。
（2）土地使用权情况，包括土地使用权类型（建设用地使用权或宅基地使用权、土地承包经营权等）、取得方式（若为建设用地使用权，则通过出让还是通过划拨、出租、出资、授权经营等方式取得）、权利人、土地使用期限（若为通过出让取得的建设用地使用权，则土地使用期限及起止日期、剩余使用期限、续签的相关条款或协议等）。
（三）房屋权属状况。
（4）抵押权、地役权等其他权利的设定。
（五）其他特殊情况，包括土地使用权、房屋权属是否不明晰或者权属存在争议；土地征收、房屋开发建设等手续是否不齐全；土地是否为临时使用、临时建设，是否违法占地、违法建设；是否依法被查封、采取财产保全措施或者采取其他形式限制的；是否不符合法律法规规定的转让条件；是否属于法律法规规定不得抵押、作价出资的财产；是否依法纳入征收、征用范围等。
第十九条 信托财产区位状况评估应当包括信托财产区位、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周边环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等调查、分析和评估。
第二十条 信托财产状况评估应当将信托财产的物理状况、权益状况、所在地状况等发现的缺陷或者瑕疵以照片或者文字形式记录。对重大缺陷或者瑕疵，应当在评估报告中作特别说明。
第二十一条 信托财产运营费用分析预测，应当说明信托财产运营费用的构成，说明至少过去三年每年实际发生的运营费用，并预测未来十年以上每年的运营费用，特别关注未来为弥补信托财产的物质状况、权益状况、位置状况的瑕疵或者缺陷所需支出，以及重新装修、大修、翻修等所需支出。
第三章 信托财产市场研究
第二十二条 信托财产市场调查应当包括以下内容：
（一）信托财产所在地经济社会发展状况；
（二）信托财产所在地房地产市场总体状况；
（3）信托财产所在地同类财产的市场情况；
（四）信托财产本身的市场状况。
第二十三条 信托财产所在地区经济社会发展研究，应当根据信托财产的类型（用途、等级等），对影响该地区经济社会发展的自然环境、经济环境、社会环境、政策环境、相关规划等重大因素及其变化趋势进行有针对性的调查分析。
自然环境包括地理位置、气候条件、地形地貌、地质条件等。
经济环境包括GDP增长、人均GDP及其增长、固定资产投资及其增长、产业结构、布局及规划、基础设施状况（包括基础设施现状和建设计划）、居民收入水平、物价水平、利率等。
社会环境包括人口规模与结构、城镇化水平与人口增长、家庭规模与结构等。
政策环境包括与房地产行业相关的财政政策、货币政策、金融政策（特别是房地产信贷政策）、税收政策（特别是房地产税收政策）、房地产政策（包括土地供应以及房地产投资、开发、交易的相关法律政策）等。
有关规划、方案包括国民经济和社会发展规划、城乡规划（含城市总体规划）、土地利用总体规划、住房建设规划等。
第二十四条 信托财产所在区域房地产市场总体状况调查，应当调查分析全国房地产市场概况和信托财产所在城市的土地供应、房地产开发投资、物业供应（新开工面积、施工面积、竣工面积等）、成交量、价格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其变化情况，结合历史数据判断房地产市场走势。
第二十五条 信托财产所在区域同类物业的市场状况调查，应当包括同类物业的存量、新增供应、价格水平、租金或营业收入水平、空置量或空置率、客户结构等情况调查，供求影响因素分析，以及供求、价格、租金或营业收入、空置量或空置率等未来趋势的预测等。
如果信托财产为租赁财产，则应重点研究房地产租赁市场状况。
第二十六条 信托财产本身的市场研究包括信托财产租赁状况研究、商业区位研究和竞争性财产的比较分析。
第二十七条 信托财产租赁状况调查包括对信托财产租赁状况的调查、分析和预测。
调查信托物业租赁状况时，应当查阅信托物业相关租赁合同，并采取抽样调查或重点调查、典型调查、全面调查等方式走访相关出租人和承租人。调查内容应当至少包括近三年承租人的基本信息、租赁面积、免租期、租赁期限及起止日期、租金水平及调整、续租条款、租赁变更期限等。
分析信托物业的租赁状况，包括至少近三年租户构成及出租率。对于商铺、写字楼及工业信托物业，还应按租赁面积或租金金额排序确定前十大租户，并简要说明其背景信息。
信托物业租赁状况预测，包括未来10年或更长时间内信托物业的入住率、租金水平变化预测。
第二十八条 适用于商圈研究的信托财产应当进行商圈研究。商圈研究的内容包括商圈范围、商圈发展历史、业态构成、消费者特征、交通状况、道路设施、商圈内同类物业供需及租售概况、在建、拟建同类物业项目等，判断商圈发展趋势。
第二十九条 竞争物业比较分析，应当对与信托物业竞争的物业的名称、位置、规模（建筑面积、土地面积、可出租面积等）、用途、建设年代、市场定位、物业特点、配套设施、租户构成、售价、租金（或营业收入）、出租率、物业服务费用、运营管理服务机构等进行调查，并与信托物业相应情况进行比较分析，包括分析信托物业的优势、劣势、机会和挑战，说明信托物业的市场竞争力。
与竞争性物业进行比较分析后发现，信托物业的价格、租金（或营业收入）、出租率、租金收益率等明显过高或者明显过低的，应当说明原因，并在评估报告中写明。
第四章 信托财产估价
第三十条 信托财产的评估价值，一般应当按照市场价值进行。
租赁财产的市场价值分为无租赁限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值，信托财产评估一般应评估出租人权益价值。
对于房地产投资信托财务报告服务的估值评估，市场价值一般可以等同于会计准则下的公允价值。
评估报告应当说明选定的价值类型，包括价值或价格的名称、定义或内涵，以及选定的理由。
第 31 条 信托财产价值评估，应根据评估对象、所在地房地产市场状况等客观条件，对收益法、比较法、成本法等评估方法进行适宜性分析，选择适用的评估方法。
若信托财产或类似财产通常有租金等经济收入的，应当以收益法作为主要估价方法，优先采用报酬资本化法；若信托财产类似财产存在多笔交易的，应当以比较法作为估价方法之一。
信托财产仅适用一种估价方法的，只能采用一种估价方法进行估价；信托财产适用两种以上估价方法的，应当同时采用所有适用的估价方法进行估价，并在核对、比较各种估价方法的计算结果后合理确定估价价值。
第三十二条 信托财产评估应当遵循一致性原则，对同一房地产投资信托基金的同一类型财产，在同一评估时点，针对同一评估目的，应当采用同一评估方法评估其价值或价格；评估方法不同的，应当在评估报告中予以说明并说明理由。
信托财产评估应当遵循一致性原则，对同一房地产投资信托基金的同一财产在不同评估时点，出于同一评估目的进行价值或价格评估时，应当采用同一评估方法。评估方法发生变更的，应当在评估报告中予以说明并说明理由。
第三十三条 对已出租的信托财产，应当进行租赁情况调查分析，查阅评估对象的原始租赁合同，并与执行财务、法律尽职调查的专业人员进行沟通房地产信托投资基金 实例，从不同的信息来源核对委托人提供的租赁信息的真实性、客观性。
第三十四条 采用收益法评估信托财产价值的，评估报告应当载明评估对象至少近三年的年度收入和经营费用，并根据评估对象至少近三年及类似财产的年度收入和经营费用合理预测评估对象至少近三年及类似财产的年度收入和经营费用。特别是，对于租赁物业，评估报告应当载明评估对象至少近三年的年度租金水平、空置率、租金收入和其他收入，并根据评估对象至少近三年及类似财产的年度租金水平、空置率、租金收入和其他收入合理预测评估对象至少近三年及类似财产的年度租金水平、空置率、租金收入和其他收入。
第三十五条 评估报告应当说明收益率或者资本化率的获取方法和相关计算过程。
采用市场提取法计算收益率或资本化率的，应当选取不少于三个可比样板，并在评估报告中写明可比样板的名称、所在地，并提供所在地图、外观照片。
第三十六条 采用比较法评估信托财产价值时，应当选取不少于三个可比样例，并在评估报告中写明可比样例的名称、所在地，并提供所在地图、外观照片。
第五章 信托财产评估报告
第三十七条 信托财产评估报告分为信托财产状况评估报告、信托财产市场研究报告和信托财产价值评估报告。
信托财产评估报告应当采用书面形式。
第三十八条 完整的信托财产评估报告应当包括封面、致评估委托人函、目录、评估声明、评估假设与限制、评估结果报告、评估技术报告和附件。
根据委托人的需求或者房地产投资信托基金信息披露的要求，可以在完整的信托财产评估报告的基础上，形成信托财产评估报告摘要。
第三十九条 房地产评估机构、评估师应当在评估报告中承诺并保证其在信托财产评估中的独立性、客观性、公正性，评估报告的合法性、真实性、合理性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第四十条 房地产估价机构、估价师应当在估价假设和限制条件中，有针对性地、尽可能简明地说明信托财产估价所必需的尚未确定但必须明确的前提条件和估价报告使用的限制条件。
第四十一条 信托财产状况评估结果报告应当简要载明下列事项：
（1）委托人（名称、地址、法定代表人姓名）；
（2）房地产估价机构（名称、地址、法定代表人或者执行合伙人姓名、相关资质）；
（3）评估目的；
（四）评估对象（名称、所在地、范围、规模、用途、权属等基本情况）；
（五）评估时间（与被评估财产状况相对应的日期及作出评估的简要理由）；
（6）评估原则；
（七）评估依据；
（8）评估方法；
（九）评估结论；
（10）评估人员（包括执行评估人员的姓名、相关资质或专业技术职称、评估内容、签名；协助评估人员的姓名、相关资质或专业技术职称、评估内容、签名；协助评估的专家的姓名、相关资质或专业技术职称、评估内容、签名）；
（11）现场调查期限；
12.评估工作期。
信托财产状况评估技术报告应当包括以下内容：
1.评估对象的范围、基本情况说明；
（2）对考核对象身体状况的描述与评价；
（3）评估对象的权益描述及评估情况；
（四）评估对象所在地状况的描述与评价；
（五）评估对象营业费用的分析、预测；
（六）对信托财产状况的综合评估结论。
第四十二条 信托财产市场研究报告应当简要载明下列事项：
（1）委托人（名称、地址、法定代表人姓名）；
（2）房地产估价机构（名称、地址、法定代表人或者执行合伙人姓名、相关资质）；
（3）研究目的；
（四）研究对象（名称、所在地、范围、规模、用途、权属等基本情况）；
（五）研究原则；
（6）研究依据；
（7）研究方法（包括市场预测方法）；
（8）研究结论；
（九）研究人员（包括进行研究的研究人员的姓名、相关资质或专业技术职称、开展的研究内容及签名；协助研究的研究人员的姓名、相关资质或专业技术职称、协助的研究内容及签名；协助研究的专家的姓名、相关资质或专业技术职称、协助的研究内容及签名）；
（10）现场调查期限；
11.研究及运行期。
信托财产市场研究技术报告应当包括以下内容：
（1）研究对象所在区域经济社会发展概况与分析；
（2）研究对象所在区域房地产市场整体状况的描述与分析；
（3）研究对象所在区域同类房产的市场状况描述与分析；
（四）研究对象自身市场状况的描述与分析；
（五）信托财产市场研究的综合结论。
第四十三条 信托财产价值评估结果报告应当简要载明下列事项：
1.评估委托人（名称、地址、法定代表人姓名）；
（2）房地产评估机构（姓名，地址，法律代表或执行合伙人的姓名，资格级别和资格证书编号）；
（3）估值的目的（客户对估值报告的预期使用或满足估值的客户需求）；
（iv）估值对象（财产范围及其名称，位置，大小，使用，所有权和其他基本条件）；
（5）价值点（与评估对象的价值或价格相对应的时间以及其确定的简短原因）；
（6）价值类型（姓名，定义或含义是要评估的估值对象的价值或价格）；
（vii）估值原则（随后的估值原则的名称，定义或内涵）；
（8）估值的依据（估值所基于的相关法律，法规和政策，相关估值标准，委托书，估值合同，估值客户提供的估值所需的材料以及由房地产估值机构和注册房地产评估者掌握和收集的估值所需的材料）；
（ix）评估方法（采用了评估方法的名称和定义，以及评估计算的简要详细信息）；
（j）估值结果（计算不同的估值方法，最终估值价值和相关专业意见的结果）；
（XI）注册房地产评估师（姓名，注册号，签名和签名日期）；
（xii）现场检查期（估值对象的现场检查的开始和结束日期）；
（XIII）估值操作期（估值工作的开始和结束日期）。
信托财产价值评估技术报告应包括以下内容：
1.评估对象的描述和分析；
（2）对估值对象当前租赁状态的描述和分析；
（3）市场背景的描述和分析；
（iv）分析评估对象的最高和最佳使用；
（v）分析评估方法的适用性；
（6）估值和计算过程；
（vii）确定估值结果。
第44条的信托财产评估报告附录应包括以下内容：
1.评估授权书的副本；
（2）评估对象的位置图；
（3）对要评估和相关照片的主题的现场检查（其内部，外部和周围环境的照片）；
（iv）评估主题的所有权证书的副本；
（v）房地产评估机构的商业许可证副本；
（vi）房地产评估机构相关资格证书的副本；
（vii）评估员的相关资格或专业和技术职位证书的副本。
第六章 附则
第45条：在房地产投资信托基金的运营和管理期间收购或出售信托财产的估值时间应在交易的实际执行日期之前的90天内。
房地产投资信托基金的估值评估应根据房地产处置估值评估的相关要求进行。
第46条指南是指“至少最近三年”，如果信托财产已完成少于3年，则该期限应自完成日期以来。
如果准则指的是“未来10年以上”，则如果信托财产的其余寿命不到10年，则信托财产的其余寿命将是信托财产的剩余寿命。
第47条，如果由于客户未能根据评估委托合同或其他客观原因的要求，这些准则无法在这些准则的内容和深度中进行信托财产评估，则无法满足其特定原因，并且在评估报告中应陈述失败的特定原因。
第48条在《信托财产评估活动》中，应根据房地产评估标准实施这些指南中未经规定的事项。
第49条这些准则应由中国房地产评估师和代理商协会解释。
第50条这些准则应在颁布之日生效。
评估头条新闻
评估专业人士正在考虑...
