2020年5月16日，唐时发布《川南房价最新对比研究：自贡、内江、泸州、宜宾》，明确了建设成本。
2020年5月5日，唐时发布《四川遂宁、南充、广安房价比较研究》，明确了以地价决定房价的研究思路。
这期间唐老师买了房，之后又去了自贡长途出差，又去了泸州短暂出差，整整一个月没有写房价的事情，本文沿着上述思路继续研究四川四大城市房价。
1. 四座城市的评选标准及定位
图1：绵阳、南充、宜宾、泸州地理位置
位置是决定房价的重要因素南充房价，距离大城市越远，房价越便宜。本次选取的四个城市，一方面是全国三线城市、省内二线城市，在笔者的购买力范围之内。另一方面，这四个城市均位于2019年四川GDP排名前六位（绵阳排名第二、宜宾排名第三、南充排名第五、泸州排名第六；第一的成都和第四的德阳暂不研究），是四川副中心候选城市。川北两个城市、川南两个城市，成都和重庆位居中间。
对了，一个大省应该有多个副中心。广东除了广州这个中心，还有深港副中心，两翼有珠澳。江苏除了省会南京，还有苏州、无锡等。湖北除了武汉，还有宜昌、襄阳（不是荆州）副中心。四川作为一个大省，应该至少有两个副中心，一个在南，一个在北。有三个也不奇怪。
选择这四个城市的另一个原因是，四川省只公布了四个城市的地价，而本文使用的是绵阳，而不是成都。
表一：2019年末四川省地价监测数据
2. 绵阳、南充、宜宾、泸州地价
由于上表中没有绵阳市的地价，所以我们先确定绵阳市的地价。
表2：绵阳基准地价
按照目前有效的2018版绵阳市标准，目前绵阳居住用地分为7个等级，第7级基本为农村，第6级为城郊。上述地价一方面需要结合规划指标（容积率）计算楼面地价，另一方面只是刚性的基准地价，实际地价会高于这个价格，以拍卖为准，根据市场情况波动。以第一级360万元/亩计算，假设容积率为4.0，楼面地价为360万/（667*0.9）/4≈1500元/平方米，其中0.9为配套保障性住房建设及其他不可出售部分。
表三：绵阳市实际土地价格
如果以上只是基准地价，那么实际地价是多少呢？2019年三四季度，绵阳市住宅用地实际地价为3098元/平方米。若容积率为2.0，则楼面地价约为3098/2/0.9=1721元/平方米。
表四：2020年第一季度四川省土地价格数据
现在我们终于把四个城市的地价汇总起来了，我们发现南充房价，宜宾地价最高，达到了3297元/平方米，绵阳第二，为3098元/平方米，泸州第三，为3085元/平方米，南充第四，为2692元/平方米。
3. 建设成本、税金及利息
在《川南房价》一文中，我们假设税费占20%，利息占10%，利润占10%。本文重新审视建筑成本与利润。在《川南房价》一文中，以预制率20%，四年涨价16%计算，2020年的估算参考指标约为2308元。如果预制率40%，每年涨价3%（四年总涨价12.6%），2020年的建设成本约为2134*1.03*1.03*1.03*1.03≈2402元。
表 5：40% 预制成本估算：2016 年
请注意，这个价格与四川棚户区改造招标控制价2385元/平方米十分接近。
表6：四川省棚户区改造招标控制价
4. 开发者利润
房地产行业的平均利润是多少？2016年的研报显示，平均利润率为9.4%，之后再无更新数据。在之前的文章中，我们简单的用了10%。今天我们先研究一下上市公司碧桂园的情况，再研究万科等其他大型开发商的利润情况。2019年，碧桂园营业收入4589亿元，毛利1266亿元，净利润612亿元。如下图所示。
图2：香港上市公司碧桂园控股2019年财务数据。
碧桂园（02007）的净利润率经计算为612/4859.1=12.6%。
碧桂园应该是经营比较好，潜在利润比较高的公司，所以我们还是按照10%来计算各地房价。
5. 绵阳、南充、宜宾、泸州房价
图3：四川各地房价
市场县市中，绵阳、宜宾、南充等4市当前房价处于省内较高水平，其中绵阳为7687元/平方米、宜宾为7133元/平方米、南充为6519元/平方米、泸州为6392元/平方米。
用我们新的办法来算：假设地价加建筑成本占60%，利息、税金及利润占40%。
绵阳：（1721+2402）/60%=6871元/平方米。
宜宾：（3297/0.9/2+2402）/60%=7055元/平方米。
南充：（2692/0.9/2+2402）/60%=6497元/平方米。
泸州：（3085/0.9/2+2402）/60%=6860元/平方米。
这个数字符合实际情况吗？南充为什么真的有5000元的房子？下次我会继续分析，敬请期待。
