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投机性房地产炒作是我国大中城市房价持续飙升的根本原因，但正是当前去库存的房地产调控政策打开了这个“潘多拉魔盒”。
从2015年四季度开始的中国房地产市场调控主旋律“去库存”已实施近一年。这一针对中国“新常态”下房地产市场的新政策，去年11月就已得到领导层的批准和提出，并于去年12月在中央经济工作会议新闻简报中罕见地以单行本和长文形式发布。它已成为去年底以来统领中国房地产市场和政策调控的“总纲”。
但或许谁也没有想到，这项自去年底开始从上至下大力推行的房地产新政，今天竟然产生了完全“适得其反”的效果。很多人甚至将今年的疯狂楼市与去年的股市“冲击波”相提并论。“2015股灾，2016房灾”几乎成为众多身处“动荡不断”的房地产市场的中国人的共识。
中国国家统计局9月19日最新公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》再一次用官方认可的权威数据证实了“去库存新政”面临的尴尬。
国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市（国家统计局房价统计样本城市）中，62个城市新建商品住宅（不含经济适用住房）价格与去年同期相比上涨（6个城市下降，2个城市持平）；样本城市二手住宅价格也整体上涨。统计显示，与去年同期相比，70个大中城市中，53个城市二手住宅价格上涨（16个城市下降或持平），1个城市持平。
问题的核心不仅在于这70个大中城市房价普遍上涨比例过高，更在于其中部分城市房价上涨幅度已达到“翻天覆地”的地步。例如新建商品住宅中，价格涨幅最高的厦门同比涨幅已飙升至44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%、38.8%（另一个房价暴涨的城市苏州并未被纳入这70个城市房价的样本）。此外房价排行榜前100名，“北上广深”等老一线城市继续保持房价上涨势头，在价格高企的基础上，价格涨幅也分别达到25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二手房的情况也大致如此。 同比涨幅最高的合肥，涨幅更是高达46.9%。
或许，中国房地产业协会的数据，比国家统计局的数据更能“生动全面”地反映中国房地产市场的真实情况。这不仅是因为该协会的数据覆盖了全国330多个直辖市和地级市，包括了全部“当月销售的现房”，最重要的是，它揭开了中国国家统计局长期以来在房价数据发布上只公布价格指数（涨跌幅），掩盖各地实际房价的“遮羞布”。通过它，人们可以更加深刻地了解到当今中国房地产市场“疯狂动荡”的深度和广度。
（表1：今年8月房价涨幅超过或接近15%的城市排名）
在我截图的这张表中（注：中国房地产协会发布的《全国住宅房价市场城市排名》为前100个地级及以上城市），截至8月，有34个城市的房价同比涨幅超过15%（郑州为14.99%）。虽然这在全国330多个地级及以上城市中只占十分之一多一点，但这些城市房价涨幅之大、影响之广，充分凸显了当前中国房地产市场的泡沫化和恶化程度。
不过，最能准确反映当前中国房地产市场火爆程度的，还是中国房地产业协会公布的《全国行政区房价排行》（见表2），其中8月份全国各区县行政区中，有35个区的房价同比涨幅超过40%。
那么，从区级行政区划来看，楼市能“疯狂”到什么程度呢？我们以上海为例，从表二不难看出，仅上海一地，房价涨幅超过40%的有杨浦区（46.28%）、普陀区（45.05%）、宝山区（42.54%）、闵行区（42.54%）、嘉定区（41.15%）、徐汇区（40.58%）、松江区（40.47%）。无论是黄浦区（39.84%）还是浦东新区（37.90%），以及闸北区（37.52%）、卢湾区（34.13%）、静安区（33.88%），房价涨幅要么接近40%，要么已经超过30%。 仅长宁区（29.91%）和虹口区（27.62%）房价涨幅仍在30%以下徘徊。
除上海外，北京也已连续10个月跻身全国房价涨幅前100名行政区榜单。此外，作为二线城市的南京、厦门分别有6个、3个、4个区级行政区进入全国房价涨幅前100名。其中，厦门同安区以49.03%的涨幅位居全国房价涨幅前100名之首（详见表2）。
（表2为8月全国百强住宅价格）
无论是国家统计局的官方权威数据，还是房地产业协会的第一手报告，都用铁一般的事实证明，作为中国房地产调控“总纲”的去库存新政，自今年初全面实施以来，不仅没有起到让房价降下来、让更多人买得起房、实现去库存的目的，反而引发了全国范围内前所未有的房地产投机“热潮”。
去年底房价排行榜前100名，中央经济工作会议正式定下了房地产市场去库存的基调，其中还有一个“隐含”的“去库存”重要而灵活的指标，那就是“鼓励房地产开发商按照市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。归根结底，就是希望开发商降低房价，让更多的农民工和新市民买得起房，从而激活和扩大有效需求，“打通供需渠道，消化库存”。然而，去库存新政实施三个季度后，在房地产库存看似“略有下降”的同时，房价却以“前所未有”的疯狂速度暴涨。这让那些希望通过新市民购房来去库存的“天真而美好的愿望”越来越像“冬日童话”。
面对我国愈演愈烈的房价、部分大中城市和极少数三四线城市持续的高烧市场，不仅民众、学者，就连房地产界的大佬们也愈发“迷茫”。
人们最大的不解或许是房价涨得最多的是大中城市，十几年前普通百姓都买不起房子，为何在房价这些年翻了一番、涨了好几倍之后，如今市场上的买家越来越多，房价上涨的速度却越来越快？
难道过去中国这些大中城市的房价都不是很高，泡沫不大，甚至是有投资价值的“房价洼地”？不。今年初，笔者根据全球知名房地产咨询机构Demographia每年发布的《全球住房负担能力调查报告》，对中外住房负担能力进行了专门的比较。被调查称为“全球最难负担城市”的香港，房价收入比（家庭平均房价与居民家庭年收入中位数的比值）高达19倍，其次是悉尼12.2倍、温哥华10.8倍。
但用同样的方法分析中国大中城市，发现北京、上海、深圳的住房负担能力分别高达33.2、31.9、33.5，远超被称为“全球房价最难负担城市”的香港，超额幅度高达70%。除了这些一线城市外，随机抽取的二线城市杭州、青岛、南京的房价收入比也分别高达15.7、13.2、18.3。其中，南京市民的房价负担（房价收入比18.3）比悉尼高出50%。如果加上几座中国大陆房价较高的城市，前十大“全球房价最难负担城市”很可能以中国城市为主。
因此，无论从哪个角度看，房地产泡沫“全球最大”的中国大陆大中城市房地产市场，都毫无投资价值，绝大多数普通民众也买不起。人们不禁要问：流入疯狂炒作的资金究竟从何而来？
一般而言，对于中国普通家庭来说，当房价收入比超过10时，买房的通常方案是“一房三代”，即除了夫妻双方各付一钱外，还要靠双方父母补贴首付，房贷也需要子女长大后出资；当房价收入比超过20时，除了以上几种方式，更多的要靠“高杠杆”，甚至首付也要“杠杆化”；但当房价收入比超过30时，除了通过置换房产等家庭资产买房，以及“中国式”灰色收入，普通家庭再也玩不起炒房的游戏了。那么，到底是什么样的资本在支撑着火爆的房地产市场呢？
将中国国家统计局和中国人民银行发布的几份数据串联起来，进行一些“联想”，或许能让人有更清晰的认识。
一是民间投资数据。国家统计局前天公布的2016年1-8月民间固定资产投资增速数据显示，我国民间固定资产投资增速继续呈现“断崖式”大幅回落。相比去年全年10%的投资增速，今年1-8月民间固定资产投资增速已降至2.1%。与此形成鲜明对比的是，全国固定资产投资增速仍维持在8.1%。
很有意思的是，今年1、2月份民间固定资产投资增速开始大幅下滑，而这刚好是全国去库存行动刚开始不久。在这期间，无论是5月初和5月中旬国务院召开两次会议，要求专项检查促进民间投资政策落实情况和扩大民间投资力度，还是7月份发布的《国务院办公厅关于进一步做好民间投资有关工作的通知》，民间固定资产投资的下滑趋势都没有出现逆转，1-7月继续下滑至2.1%，8月才止跌（见下图）。这与过去民间固定资产投资20%以上的高增速相比，可谓天壤之别。
民间固定资产投资增速大幅下滑，是因为货币政策不力导致资金面不足吗？完全不是。不仅全国固定资产投资增速仍维持在8.1%，央行前几天刚刚公布的8月份数据，进一步证明这种说法是错误的。据报道，8月份新增人民币贷款9487亿元，广义货币(M2)余额151.10万亿元，同比增长11.4%，比上月末高1.2个百分点。
既然新增贷款增加近万亿元、M2增速高达11.4%的话，为何占全国固定资产投资60%的民间固定资产投资仅增长2.1%？新增贷款都去哪儿了？央行公布的数据给出了“部分答案”：8月新增贷款9487亿元中，居民部门新增贷款6755亿元，占比71.2%（上月该数据接近98%）。
上述数据证明，中国新增贷款绝大部分被投资者投入房地产市场，同样，支撑当前高房价市场的资金也已经超过了正常住房消费的资金，而以投资资金为主。
其实，这些在中国社会现实生活中已经不再是“新闻”。如今，还有多少民营、私营企业在投资制造业等实体经济？我们身边又有多少企业家、经营者、投资人没有在房地产市场投资一栋又一栋房子，把原本以民生、居住属性为基础的房地产市场变成了资本投机、牟利的工具。这才是当前中国房地产市场和房价在远高于“老百姓能承受的起”的巨大泡沫之下，依然能“越涨越大”的根本原因。
事实证明，投机性房地产炒作是我国大中城市房价持续飙升升温的根本原因，但正是当前去库存的房地产调控政策打开了这个“潘多拉魔盒”。
去年中央经济工作会议纪要中，有一句话被人们大大忽略了，就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品住房”。虽然是以“发展住房租赁市场”的名义推出的，但“投资趋利性”不仅导致没人发展住房租赁，还激活了空前的投机性楼市。
“鼓励投资客买存量房”可以说是系统性地启动了全国范围内的、官方鼓励和认可的房地产投机活动，投资者为之疯狂。当“鼓励投资客买存量房”以去库存为新一轮房地产调控政策大纲为依据时，表明中国最高决策层首次公开认可甚至鼓励“房地产投机”，一个以“投资”为主导的房地产市场由此诞生。
去库存打开了“鼓励投资客买库存商品房”的大门。随着“投资导向”的出台，强力激励政策的出台也就不足为奇了。其中最突出的莫过于通过营业税改增值税，将房地产纳入企业增值税抵扣范围。买房可以抵扣增值税，这不仅大大降低了企业的纳税成本，还将企业推入了“抢房大军”的行列。虽然官方还没有公布明确的数据显示此轮房价暴涨中企业购房占比有多大，但市场中“去物化”洪流是谁也掩盖不了的现实。
中国房地产市场的“投资大门”一旦正式打开，整个市场的“投机”倾向将被彻底激活，住房市场的基本属性将从居住转变为投机。
中国房地产市场是政府控制土地供应、开发商控制住房供应双重寡头垄断下的“伪市场”，政府每年供应的土地数量、开发商每年推出的房屋数量都是人为控制的。这种市场的设计往往是“供需模式”，目的在于抬高土地和房价，远远不能满足农民工和新城镇居民的需求。
在供给已经不能满足需求的市场，楼市投机“大老虎”的释放，会刺激市场投机炒作，房地产市场的本质已经发生改变，游戏规则也发生改变。
对于作为监管者的政府主管部门来说，不管房价有多“传奇”，不管市场有多疯狂，往往都是“视而不见”，无动于衷，无所作为。这也可以解释为什么在今天房价“史无前例”暴涨之后，高层决策者至今还没有拿出像样的解决方案；而对于投资者来说，不管市场上有多少人买得起高价房，不管房价有多高，总会有人抢着买。人们坚信政府不会打压房价，更不会戳破泡沫。不管房价有多高，房价还是会涨，还是会有人来接手。就像股市五六千多点的时候一样。
以投机为主导的中国房地产市场正在走向“死胡同”。房地产行业的一统天下不仅导致其他行业的衰落，而且加剧了房地产泡沫。没有人怀疑，如果现在的中国经济没有经历今年房地产市场的疯狂上涨，它本应该更加健康。
李克强总理在今年6月底于天津举行的第十届夏季达沃斯论坛上表示，中国经济和资本市场要防止出现“井喷式”或“断崖式”变化。现在的问题是，中国一些大中城市房地产市场出现了持续数月甚至半年之久的“井喷式”变化。为了彻底改变这样的“症状”，让房地产市场回归“住宅属性”，政府下一步该怎么做？
