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容积率数值对应的建筑类型
1.基本概念
1.建筑密度：一定地块范围内所有建筑物底层面积与地块面积的比例，一般以百分比（%）计算。
从定义上可以看出，建筑楼层数与容积率成正比——若基底面积与建筑密度不变，则建筑楼层越多，容积率越大。
2、绿化率：一定基地内全部绿化面积与基地面积的比例，一般以百分比（%）计算。
从以上两个定义可以看出，绿化率和建筑密度成反比。
3.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目用地总面积的比例。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑层高超过8米时，计算容积率时该层建筑面积加倍）
容积率越低，居住者的舒适度越高，反之亦然。
4、容积率的内涵和特征：容积率是指城市规划区内某一地块内房屋总建筑面积与地块面积之比，分为实际容积率和规划容积率。容积率通常指规划容积率，即地块内允许建造的总建筑面积与地块面积之比。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效率，也反映了土地价格高低的差异。因此，容积率是城市分区管理中采用的重要指标，也是微观上影响地价的最重要因素。
容积率有以下特点：容积率表达的是特定地块内单位面积土地允许的建筑容量。地块是地籍管理的基本单位，是地表上一块边界明确、权属明确的土地，其面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政公用设施等。容积率只有在指“地块”的容积率时，才能反映特定的土地利用强度，才能在地块之间进行可比性。
容积率（R）、建筑密度（C）和层数（H）之间存在一定的关系。建筑密度是指建筑基底面积与具体“地块”面积的比值。当地块内每栋房屋的层数相同，且单栋房屋每层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C•H。在这种情况下，建筑层数与容积率成正比。
容积率可以更准确的衡量土地价格水平，人们购买土地使用权是为了开发土地、建造房屋。
房屋单边开发成本=房屋单边建筑成本+楼面地价+税金+费用
楼面地价=总地价/土地可建总面积=土地单价/容积率
因此楼面地价比单位地价更能准确反映地价水平。
容积率存在一个客观最合理值。一般来说，由于土地面积一定，地价也确定了，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的。提高容积率可以提高土地利用效率，但建筑容量的增加会导致建筑环境恶化，使用舒适度降低。为了实现经济效益、社会效益和环境效益的协调，城市规划中容积率存在一个客观最合理值。
5、容积率对地价的影响
影响地价的因素很多，虽然各个因素影响地价的方式不同，但是它们的作用机制可以抽象地概括为两个方面：一是影响土地收益从而影响地价，二是通过影响土地供求关系从而影响地价。收益机制在很大程度上决定了土地供给的经济盈余，市场供求关系引起地价相对于经济盈余的波动，决定了土地供给经济盈余的分配，使地价变动更加复杂。容积率对地价影响的规律受收益机制和市场供求关系的共同影响。一般来说，区位条件越优越，地价水平越高，供求矛盾越突出，土地规划管制越严格，容积率对地价的影响越大。
具体表现在以下几个方面：
遵循“收益递减规律”。在一定的技术经济条件下，随着土地投入的增加，土地净收益会由增加转为减少。作为城市建设用地，容积率对地价的收益递减规律表现在：当建筑密度一定时，容积率的提高主要引起房屋层数的增加。随着房屋层数的增加，由于基础工程费、地基处理费的分摊，单位成本一开始是下降的；当层数达到一定值时，需要加固地基、加装电梯、加强抗震等，单位成本由减少转为增加，而由于建筑容量增加引起建筑环境质量的下降，单位售价呈现下降趋势。当单位售价等于单位成本时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率即为最经济的容积率。 如果容积率继续上升，那么由于单位售价低于单位成本，土地投资收益就会开始下降，地价也会随之开始下降。
容积率对地价的影响作用与城市规模呈正相关。首先，城市大，土地集约化程度高，整体地价水平高，楼面价在房屋单位开发成本中占比高，通过降低楼面价来降低房屋单位开发成本是有效的。但是小城市，土地集约化程度低房地产项目中的最佳容积率计算公式，整体地价水平低，房屋开发单位成本主要受房屋单位建筑成本影响，通过降低楼面价来降低房屋开发单位成本效果不明显。而且，如果房屋楼层数达到一定值后继续增加，单位建筑成本也会增加。另外，大城市有更系统的城市规划数据，土地开发受到严格的规划控制，而小城市一般都有规划控制。
容积率的确定往往具有随意性，很多地方没有这个指标限制，或者有，但管控不严。另外，一些地方政府为了打造城市形象，往往鼓励发展空中楼宇，认为越高越好。容积率在这些小城镇缺乏实际意义。因此，城市越大，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化越大。
同一城市不同区域容积率对地价的影响效应存在差异。城市中心区位条件优越，土地利用强度、土地利用效率、土地需求、土地稀缺性、规划控制等均高于其他区域，尤其在城市边缘区，投资者之间的激烈竞争使得在土地收益机制下，地价随容积率变化基本保持或趋近于地价随容积率变化的规律；而在其他区域，随着土地使用收益、土地需求及其稀缺性的降低，容积率对地价的影响效应相应减小。因此，同一城市中容积率对地价的影响从中心向外围逐渐减弱。
容积率对不同类型土地地价的影响作用不同。商业用地对区位条件最为敏感，只能位于少数区位条件优越的路边区域，土地稀缺性和供需矛盾比住宅、工业用地更加突出，容易形成卖方市场。众多土地使用者之间的竞争导致容积率的提高，产生的经济剩余主要以地价形式存在，归属于土地所有者。住宅用地对区位条件的敏感性弱于商业用地，但强于工业用地。工业用地一般分布在城市郊区，不仅对区位条件的敏感性最不高，而且受工艺流程的制约，很多情况下不受容积率限制。因此，在同一城市，容积率对不同类型土地价格的影响由强到弱的顺序为商业、住宅、工业用地。
6、对于开发商来说：容积率决定了土地成本在房屋中所占的比重，而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。绿地率也是一样，绿地率越高，容积率越低，一般建筑密度越低，开发商用来回收资金的面积越少，住户居住的舒适度就越高。这两个比率决定了项目是从人们居住需求的角度来设计的，还是单纯从赚钱的角度来设计的。好的住宅小区，高层住宅的容积率不宜超过5，多层住宅的容积率不宜超过3，绿地率不宜低于30%。但是，受土地成本的限制，并不是所有的项目都能做到这一点。
2. 建筑面积与房屋类型
充分了解容积率对项目品质的影响，对于我们进行项目定位和规划有很大的帮助。这里我们就来说说各类建筑类型对应的容积率数值。
1、容积率小于0.3：这是一个非常高端的独栋别墅项目。
2、容积率0.3-0.5：对于独栋别墅项目来说，环境还可以，但是感觉稍微拥挤了一点，如果穿插一些复式别墅或者联排别墅，可以解决这个问题。
3、容积率0.5-0.8：一般复式、联排，如果以3-4层楼组合，有的以5层复式组合，则此楼盘品质相当高。
4、容积率0.8-1.2：如果全部都是多层，那环境绝对可以称得上一流，如果中间有低层甚至联排，那环境只能算一般。另外，容积率0.8-1.0的时候，也可以考虑叠拼别墅（3-4层）；容积率1.0-1.2的时候，也可以考虑花园洋房（4-5层）；
5. 容积率1.2-1.5：一般多层项目，环境一般，若是多层+小高层组合，环境会是卖点。
6.容积率1.5-2.0：普通多层+低层项目。
7.容积率2.0-2.5：普通低层项目。
8、容积率2.5-3.0：小高层+二类高层项目（18层以内）。如果此时全部建低层建筑，环境会很差。
9、容积率3.0-6.0：多层项目（19-33层，建筑高度100米以内）。
10. 容积率6.0以上：摩天大楼项目
注：根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）规定：我国凡是10层及以上，或建筑高度超过24米的建筑房地产项目中的最佳容积率计算公式，都属于高层建筑。为了与目前居住建筑设计惯例相一致，对“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层区段进行了细分定义。
三、体积比与性质类型的综合应用
1、各类房产面积及容积率计算：通过根据各类房产的容积率范围，建立不等式方程，即可算出各类房产的最大或最小面积。
2、参考地段位置，根据开发商特点及市场情况选择物业配置。
4 最优容积率相关理论模型
1.理论基础
在住宅其他属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者愿意为高层或高密度住宅支付的价格变低；而在建筑密度一定的情况下，住宅建筑成本中容积率的提高主要引起房屋层数的增加。随着房屋层数的增加，由于基础工程费和地基处理费的分摊，单位成本一开始是降低的。当层数达到一定值后，需要进行地基加固、加装电梯、加强抗震等，单位成本就由降低转为增加。因此，两者之间存在利润最大化的理论值。
在土地出让、建筑等成本一定条件下，项目的利润取决于产品的单价和总容积率，即总面积-容积率决定总面积和单价。随着项目容积率的提高，售价并不按比例下降（容积率为1的TOWNHOUE项目售价不可能是容积率为3的高层住宅的三倍）。所以总利润是随着容积率的提高而提高的。当容积率高于最优容积率时，产品的品质开始下降，售价下降，利润减少。在最优容积率点，销售额与总成本的差额最大，即利润最大。
2.土地升值模型
在房地产估价中，通常采用以下两种模型对方案进行评估，以确定项目的最佳容积率。一般来说，房地产的升值主要来自土地的升值。因此，当某一物业类型的土地升值达到最大值时，即为适合该项目开发的物业类型，此时的容积率亦为该项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要以下经验数据对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
单栋建筑 0, 4-0, 5
联排别墅 0, 7-0, 8
多层 1, 2-1, 5
小高层（12层）2、5-3
高层（13层及以上）3、5-5
模型假设：设各房产类型的参考容积率为Ri，各产品的土地利用率为Xi，城市规划容积率为J，用地面积为D，某产品每平方米土地增值为Zi，则：
每平方米土地增值额（Zi）=[售价×（1-营业税金及附加）-初建成本-建设成本-管理成本-销售成本-不可预见成本-利息成本]×参考容积率-每平方米土地成本
最大利润Ymax=（ΣZi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
举例：假设某项目用地面积2万平米，最高容积率1.2，土地成本5000万元；多层建筑售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
所以
多层住宅每平方米土地升值额=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1、5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地升值额=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
别墅及多层住宅费用表
项目名称：别墅多层住宅参数
建筑成本 1200 850元/平方米
专业费用250 200元/平方米
管理费 36 25 建设成本的3%
不可预见的费用 60 42 建设成本的5%
利息 60 42 建设成本的5%
销售费用 340 220 占收入的4%
营业税及附加 468 302 占收入的5.5%
通过计算机计算，当容积率为1.2，别墅与多层土地比例为0.3：0.7，即多层住宅面积2.1万平方米，别墅面积3000平方米时，土地增值达到最大值4845万元。
某一物业类型的土地增值幅度最大，可视为开发该物业类型的最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，最优容积率与实际容积率存在差距，但我们可以通过模型计算找到项目开发最优的物业类型及其容积率，以缩小理论与实践之间的差距。
3. 解决步骤
首先，通过前期的市场调研，了解市场上各类房产的售价、销售情况，为产品定位提供必要的信息；同时，结合地块及规划指标的SWOT分析，对各类房产的可行性进行初步分析。
第二步，通过模型计算，算出每一种房产类型的土地增值额，并按照从高到低的顺序进行排序，找到适合项目开发的房产组合，以减少不必要的计算过程。
第三步，确定合理的容积率。
最后结合整体规划对项目具体数据进行调整，以满足实际需要。
4.相关应用
提高容积率可以有效分摊地价成本，因此很多项目都是以保证足够的容积率为前提，但改变物业类型或降低容积率同样可以达到增值的目的。
A. 不改容积率，改房产类型
当建筑密度不变时，容积率的提高体现为楼层数的增加；而当容积率不变时，楼层数的提高体现为建筑密度的降低。有些项目利用容积率与建筑密度的换算关系，将低容积率高密度多层产品变为低容积率低密度高层产品，创造出一种新的物业组合方式。此种方式主要应用于江景、湖景、海景等观景项目。由于楼层数的增加，有效降低建筑密度，不仅增加了社区的绿化面积和公共面积，还有助于发掘景观价值，从而提升物业开发价值。例如杭州南都益田广场利用小高层与多层的容积率来设计高层建筑。 其容积率为1.73，建筑密度仅为13.8%，大大增加了南北建筑距离和人均绿地率。此外，世贸集团开发的江景豪宅也采用了此种做法。
B. 降低体积比
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提升项目售价，实现利润最大化。这种做法在别墅或豪宅项目开发中很常见，多针对对价格不敏感，但注重居住品质和良好生态环境的高端客户。例如北京CLASS——一座建在绿色上的上层建筑，在楼盘林立的望京地区，以低密度打造高品质住宅，曾引发市场争议，但开盘20天便创下6-5亿的销售纪录，证明降低容积率也可以成为市场差异化的有效手段。
利润最大化是企业追求的目标，但如果企业能够从消费者的角度出发，更多地考虑消费者的需求和利益，就能够更好地发展，获得更大、更长远的利益。
